Ein “Lobby-Gesetz” zugunsten der
Immobilienwirtschaftsverbände -
Verbraucher-Interessen wurden kaum berücksichtigt
Der Verbraucherschutzverein “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V.“ forderte mit seinem 10-Pinkte-Programm mehr Rechte für Verbraucher in Sinne der EU-Gesetzgebung, um sehr häufig anzutreffende Missstände bei der Verwaltung von Wohnungseigentum und schikanöse Verfahrenswege zu beseitigen, die unnötig Regressansprüche gegen Verwalter erschweren und praktisch nahezu ausschließen (siehe dazu 10-Punkte-Programm unter Rubrik “Für die Presse” - Presse-Info vom 7.6.2006).
Berücksichtigt wurde die längst überfällige Verkürzung der möglichen Bestelldauer für den vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter. Hier wurde der mögliche Bestellzeitraum von 5 Jahre auf 3 Jahre verkürzt, so dass die häufig aufgetretene Verschleppung von Mängelbeseitigungen über die 5jährige Gewährleistungsfrist verhindert werden kann. Ferner wurde die Einladefrist zur Versammlung von auf jetzt 14 Tage verlängert, was in Anbetracht angemessenen Vorbereitung ohnehin überfällig war und bei anstehenden Beschlussfassungen über große Geldausgaben als angemessener Prüfzeitraum (z.B. Einholung von Gegenangeboten, Prüfung von Gutachten zu großen Instandhaltungen und Energie-Einsparungen) weiterhin nicht ausreichend ist.
Insider sind der Meinung, dass die Änderungen zum Wohnungseigentumsgesetz von den Lobbyisten der Immobilienwirtschaft initiiert und nach deren Vorstellungen von deren Experten abgestimmt wurden. Wesentliche Ziele sollen dabei gewesen sein, unabhängig vom konkreten Instandsetzungsbedarf
  • Kostenausgaben zur Veränderungen des Gebrauchswertes
  • Kostenausgaben zur “Verbesserung der Wohnverhältnissen”
  • Kostenausgaben zur Einsparung von Energie
  • und Kostenausgaben für bauliche Veränderungen und
  • das Kostenrisiko zur Verfahrensführung zu erhöhen
zu erleichtern
  • sowie das Kostenrisiko für Verfahren zur Wiederherstellung ordnungsgemäßer Verwaltung
zu erhöhen.
Für diese Ziele konnte auf die bisherige Rücksichtnahme auf Bestandsschutz, der gerade für die große Gruppe Eigentümer mit geringerem Einkommen unerlässlich ist, keine Rücksicht mehr genommen werden. Wer also im Vertrauen auf geringe Hausgeld-Kosten (z.B. keinen Aufzug, keine Gegensprechanlage usw.) eine bestimmte Immobilie erworben hat und sich luxusiösere Ausstattungen nicht leisten kann, der kann durch die neue Gesetzgebung jetzt in existenzielle Probleme geraten, die bis zum Verlust seiner Immobilie führen können. Sonderumlagen z.B. für Energieeinsparmaßnahmen von 10.000 bis 25.000 €, so wie sie bereits in Jahr 2006 in sehr vielen Wohnlagen vorgeschlagen wurden, können nun mit Mehrheiten durchgesetzt werden.
Und damit die Idee zu einer gerichtlichen Gegenwehr erst gar nicht aufkommt, wurden die Gerichtsgebühren um 300% erhöht und das seit 50 Jahren bewährte FGG-Verfahren (freiwillige Gerichtsbarkeit mit dem Amtsermittlungsgrundsatz, der für rechtlich unerfahrene Eigentümer unerlässlich war) aufgegeben. Dafür ist jetzt das wesentlich strengere ZPO-Verfahren vorgesehen. Es werden hohe Ansprüche an die Beweisführung und die Fristeneinhaltung gestellt. Es werden dazu kostenintensive Gutachten beizubringen sein. Und von der bisherigen Verfahrensführung ohne Fachanwaltshilfe wird dringend abgeraten. Da im Unterliegensfalle nun auch die Kosten der Gegenseite sowie die erhöhten Gerichtskosten zu tragen sind, wird das Prozesskostenrisiko nahezu unüberschaubar. Trotz dieses erhöhten Risikos bleibt es dabei, dass der Eigentümer innerhalb weniger Tage, die ihm nach dem Erhalt des Protokolls verbleiben, sein Prozesskosten-Risiko wirtschaftlich abschätzen muss. Dazu sind die gesetzlichen Regelungen zur Streitwertfestsetzung sowie die Regelungen wer Antragsgegner ist und wer “geladen” werden muss, scheinbar nicht bis zum praktischen Fall nach ZPO durchdacht worden.
Nicht ohne Grund hatten die angesehenen Professoren Dr. Werner Merle und Dr. Wolf-Rüdiger zu einem Stopp der vorgesehenen Gesetzgebung aufgerufen (Editorial ZWE 9/1006, NZM 21/2006 Seite V und NZM 22/2006 Seiten 841-849) aufgerufen. Nach deren Meinung wäre dringend eine gesetzgeberische Schaffens-, besser aber noch eine Denkpause angemessen gewesen. Gleiche Wünsche hegte man überwiegend auf der Fischen-Tagung 2006. Dort wurde lt. Rechtsanwalt Dr. Andreas Kappes (Frankfurt) ebenfalls auf eine “Denkpause des Gesetzgebers” gehofft.
Fazit aus Verbrauchersicht:
Es gab keine Veranlassung, eine überflüssige gesetzliche Änderung am 14.12.2006 durchzupeitschen, die voraussehbar zu einer rechtlichen Unausgewogenheit zu Lasten der Verbraucher führen wird. Derzeit ist die neue geplante Gesetzgebung so ausgestaltet, dass vor allem sog. Klein-Eigentümer (1-2 Wohnungen) mit geringerem Einkommen (ältere Leute mit rückläufigen Renten und jüngere Familien, die noch ihre Hypothek abbezahlen müssen) in einer Weise belastet werden können, die sich unzumutbar gestalten könnte:
  • z.B. durch die Möglichkeit, bewusst gewählte kostengünstige Standards durch Mehrheits-Beschlüsse aufzuheben und Kostenlasten zu verursachen, die für die sog. Gruppe “Klein-Eigentümer” nicht finanzierbar sind,
  • oder durch die Möglichkeit, Bestands- und Vertrauensschutz, der sich aus der Teilungserklärung ergibt, durch Mehrheitsbeschluss mit sog. Rückwirkung auszuhebeln,
  • es werden sich neue extrem hohe Streitwerte mit dramatisch ansteigenden Kosten für eine rechtliche Gegenwehr ergeben, die beabsichtigten Widerspruch schon aus wirtschaftlichen Gründen ersticken wird (eines der scheinbaren Ziele der Immobilienwirtschaft, Hausverwalter-Verbände und des Dachverbandes von Haus + Grund),
  • die Erleichterung, kostenträchtige Instandhaltungen, fragwürdige Modernisierungen und überflüssige bauliche Veränderungen durch Mehrheitsbeschlüsse mit hohen Kosten herbeiführen zu können, wird zu unerträglichen Belastungen für finanziell Schwächere werden,
  • die Möglichkeit, Kostenveränderungen abweichend von der Teilungserklärung beschließen zu können, wird zu neuem Streit und Gegeneinander in Gemeinschaften führen.
Es ist zu befürchten, dass die Wohnform “Eigentumswohnung” noch weitere Ablehnung in breiten Kreisen finden wird.
Echte Verbraucherbelange werden immer weniger berücksichtigt.
Schon heute sind die WEG-Gerichte in den Großstädten vollkommen überlastet, um für einwandfreie Rechtssprechungen zur Wiederherstellung ordnungsgemäßer Verwaltung sorgen zu können. Die neuen Änderungen werden die Gerichte mit einer weiteren zusätzlichen Flut von neuen Verfahren belasten, da gesetzliche Maßnahmen zur Verhinderung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung nicht beschlossen wurden und die Änderungen neue zusätzliche Probleme und Klärungen erfordern.
Der ebenfalls angesehene Richter am OLG, Herr Gottschlag, sieht bereits Probleme beim Streitwert und zur Honorierung von Anwälte (DWE 3-2006). Vollkommen neben der Sachlichkeit liegt dabei die Bemessungsgrenze auf “50% des Interesses der Parteien” und die andere Begrenzung “auf den Verkehrswert des Wohnungseigentums”.Die bisherige Ungerechtigkeit (je größer die Wohnanlage, desto höher der Streitwert) wird durch eine neue wesentlich kompliziertere und wiederum ungerechte Regelung ersetzt.
Die Streitwerthöhe richtet sich weiterhin nach der Größe der Wohnanlage. Hinzu kommt die Festlegung eines “Verkehrswertes einer Wohnung”. Es bleibt abzuwarten, ob die Möglichkeit der weiteren Streitwertbegrenzung „auf den fünffachen Wert des Interesse der klagenden Partei“ tatsächlich zu einer Begrenzung führen wird. Weiterhin soll ebenfalls gelten, dass dort, wo Geldsummen genannt werden, wiederum diese gelten sollen. Größer kann ein Chaos bei der Streitwertfestsetzung kaum noch gestaltet werden. Die verschiedenen Bezugsgrößen werden zu vollkommen unsinnigen und ungerechten verschiedenen Streitwerten in vergleichbaren Angelegenheiten führen.
Die Arbeitslast für Richter wird sich zusätzlich mit der Suche nach dem richtigen Verkehrswert der Wohnung erhöhen. Ein sachlich falscher Verkehrswert wird zu neuem, nach alter Gesetzgebung bisher nicht vorhandenem Streit führen.
Das bedeutet in der Praxis, dass ein Wohnungseigentümer einer großen Wohnanlage in einer teueren Großstadt zur Durchsetzung des Rechts einen “höheren Preis” zu zahlen hat, als ein Eigentümer einer kleinen Anlage in einer mittleren Stadt.
Hier zeigt sich bereits an einem Beispiel, dass die Gesetzgeber wiederum nicht die Folgen ihrer geplanten unhaltbaren Gesetzgebung berücksichtigt haben. Eine Prozesslawine zur Klärung derart unzulänglicher Gesetzgebung wird die Folge sein. Schon jetzt erkennt Prof. Dr. Bub ein eindeutiges Problem, wenn Beschlüsse gegen Regelungen in der Teilungserklärung gefasst werden. Er geht davon aus, dass es hier zu einer Klärung vor dem BVerfG kommen wird, so dass bis dahin weiterhin Rechtsunsicherheit bestehen würde.
Beschäftigen Sie sich dringend mit dieser Materie und schreiben Sie uns oder an die zuständigen Bundestagsabgeordneten (Anschriften bei uns erhältlich), auch an andere Politiker und ihre regionale Presse, was Sie über die neue Gesetzgebung denken.
Welche Forderungen wir als Verbraucherschützer stellen, ersehen Sie an unserem 10-Punkte-Programm
(Presse-Meldung vom 7.6.2006 - unter Menü: Für die Presse)
Die am 14.12.2006 beschlossenen WEG-Änderungen können Sie bei uns
gegen Einsendung von 3,30 € in Briefmarken anfordern.
5.12.2006 Norbert Deul - Vorstand
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V.
www.hausgeld-vergleich.de
E-Mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
Tel. 09154/1602, Fax: 09154/914721
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