Hausgeld-Vergleich e.V. trat im Jahr 2010 mit großen und kleinen Forderungen an die Öffentlichkeit und stellte bisherige Darstellungen infrage. Dabei galt die alte Weisheit, gut Ding will Weile haben - auch wenn man das vor lauter Begeisterung um die Sache und deren Berechtigung nicht immer hinnehmen will.

So stellte sich Hausgeld-Vergleich e.V. vor, bei den namhaften Juristen, Verwalterverbänden und auch beim Petitionsausschuss auf offene Ohren und Verständnis zu stoßen, wenn eine Änderung des WEG im Sinne eines Verbraucherschutzes von der Praxis her gefordert wird und dafür auch konkrete Vorschläge unterbreitet werden. Und Hausgeld-Vergleich e.V. hatte die Erwartung an die Abgeordneten des Deutschen Bundestages, dass sie für die Vermögensbetreuer unserer Immobilien eine berufliche Qualifikation als Voraussetzung für die Verwalterstellung für erforderlich hielten - genauso, wie es bei unseren Nachbarn in Frankreich bereits eine Selbstverständlichkeit ist.

Diese beiden großen Ziele wurden 2010 nicht erreicht, wohl auch deshalb, weil Hausgeld-Vergleich e.V. gerade mal 5 Jahre als Verbraucherschutzverein tätig ist und diese Forderungen und Vorstellungen auch andere Interessen sicher gestört haben dürften.
Hausgeld-Vergleich e.V. nimmt deshalb im neuen Jahr einen neuen Anlauf - aufbauend auf den bisherigen Erfahrungen, die Hilfen dabei sein werden.

Andere Forderungen und Aussagen von Hausgeld-Vergleich e.V. haben aber Wirkung erzielt.
Das zeigt sich an den kleinen Fortschritten und Erfolgen:
„Das WEG muss auf das Mietrecht abgestimmt werden!“

Als erster Verbraucherschutzverein kritisierte Hausgeld-Vergleich e.V., dass die Möglichkeiten der Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG zu Problemen mit Mietverträgen führen können, wo in der Regel vereinbart ist, dass die Kosten nach qm Wohnfläche umgelegt werden müssen. Aufzugskosten nach Wegstrecke verteilen, Müllkosten oder Hausmeisterkosten nach Köpfen umlegen usw. war nach WEG ab 1.7.2007 möglich, bei einem bestehenden üblichen Mietvertrag aber nicht. „Unser Thema“ wurde deshalb das Thema auf einem Verwaltertag bei Prof. Dr. Bub und anschließend in einer Verwalter- und Beiratszeitschrift.

Die Rechtssprechung hat auf das Problem reagiert und der teilweisen Willkür bei der neuen Kostenverteilungsmöglichkeit zu § 16 Abs. 3 WEG gewisse Schranken gesetzt. Danach muss ein sachlicher Grund zur Änderung vorliegen und eine rückwirkende Änderung hat der BGB für nicht ordnungsgemäß beurteilt, weil der Eigentümer darauf vertrauen können muss, dass die Kosten bis zur Änderung wie bisher umgelegt werden (BGH vom 9.7.2010).

„Setzt Grenzen für Willkür bei § 16 Abs. 4 WEG!“
Hausgeld-Vergleich e.V. hatte als erster die mögliche Willkür bei der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 WEG nach der Änderung ab 1.7.2007 kritisiert und dazu später das Urteil aus Oldenburg zitiert, wo ein Eigentümer seine Balkonsanierung allein zahlen musste, obwohl er regelmäßig in die Rücklage eingezahlt hatte. In einem vergleichbaren Falle hat der BGH am 18.6.2010 solch eine Willkürverteilung für unzulässig beurteilt. Das frühere Prinzip der Gesamtverantwortung für Gemeinschaftseigentum wurde mit diesem Urteil im Sinne von Hausgeld-Vergleich e.V. wieder gestärkt.
„Streitwert korrigieren bei der Verhinderung der Verwalterwiederwahl oder bei der Verwalterabwahl“

Erste Durchbrüche zu vertretbaren Streitwerten für den anfechtenden Eigentümer wurden jetzt am Landgericht Nürnberg/Fürth erzielt. Während an den anderen Gerichten (wir berichteten darüber in MEINE WOHNUNG 5/3) extrem hohe Streitwerte am Honorar des Verwalters orientiert wurden, die abschreckende Wirkung für jeden Eigentümer haben mussten (z.B. LG Köln Streitwert 360.756,- € / = 7.068,- € Gerichts- und 21.072,52 € Anwaltskosten!), folgte das Landgericht in Nürnberg/Fürth den Vorstellungen von Hausgeld-Vergleich e.V.

Die Bemessung des Streitwerts ist anhand objektiver Kriterien zu schätzen, so das dortige Landgericht. Das Interesse des Klägers ist die Unzufriedenheit mit der Verwaltertätigkeit und kann sich deshalb nicht am Honorar des Verwalters allein orientieren. So forderte es auch Hausgeld-Vergleich e.V., um der Justizgewährungspflicht zu entsprechen. Die bisherige Praxis an anderen Gerichten, dass sich der Streitwert für den einzelnen Eigentümer in einer unzumutbaren Größe erhöht, wenn er das Pech hat, Miteigentümer in einer großen Wohnanlage zu sein, ist nicht hinnehmbar.

„Außenwanddämmungen an Bestandsimmobilien rechnen sich nicht!“

Mit dieser provokanten These zeigte Hausgeld-Vergleich e.V. auf die Achillesferse des allseits bejubelten Dämmaktionismus von Bestandsimmobilen. Die Amortisationsberechnungen von Hausgeld-Vergleich e.V. wiesen auf eine unzumutbare Rentabilität für den hohen Geldeinsatz und auf die negativen Folgen der luftdichten Plastikverpackungen hin, die den Feuchteabfluss von innen nach außen verhindern.

Inzwischen werden nun auch von bisherigen Befürwortern mahnend die Finger vor der Kostenlawine erhoben, die sich mit den Verordnungen der Bundesregierung für den Eigentümer und Mieter ergeben.

In der aktuellen Verwalterfachzeitschrift „Der Immobilienverwalter“ 7/2010 heißt es jetzt z.B.:

„Wirtschaftlich gesehen lohnt sich die Dämmung in den seltensten Fällen.
Kritiker
(Anmerkung: Dazu zählte Hausgeld-Vergleich e.V. als erster) nennen den
Dämmwahn sogar eine der größten Kapitalvernichtungsaktionen aller Zeiten.“
Danke, Herr Steffen Haase, sagt da Hausgeld-Vergleich e.V.
„Bevor weiter Subventionen in Photovoltaik- und Windenergieanlagen fließen, muss das Speicherproblem dieser unsteten Energiearten gelöst sein.“

Hausgeld-Vergleich e.V. befürwortet jede Aktivität, die Deutschland frei von Öl- und Gas-Importen macht. Nur sollte man die guten Ansätze mit der Gewinnung von alternativer Energie mit betriebs-wirtschaftlicher Ernsthaftigkeit und Weitsicht betreiben. Es dürfen nicht die gleichen Fehler wie bei den Atomkraftwerken gemacht werden. Denn dort gibt es bis heute keine allseits akzeptierte Lösung für den Atommüll.

Die Euphorie für die alternativen Energien ist zu begrüßen. Deshalb dürfen wir aber deren Schwächen aber nicht übersehen. Auch dort muss die betriebswirtschaftliche Herstellung im Vordergrund stehen. Und was nutzt mir die Solarenergie, wenn ich diese nicht im Winter nutzen kann, wo ich sie brauche. Und was nutzt mir Windenergie, wenn ich bei Windflaute parallel Atomkraftwerke betreiben muss, um sichere Energie zu haben? Und was nutzt mir Windenergie, wenn die vorhandenen Netze kurzfristige Höchstleistungen nicht aufzunehmen in der Lage sind?
Die Forderung von Hausgeld-Vergleich e.V., vor dem weiteren Ausbau der alternativen Energien Solar und Wind, erst deren Speicherungsfähigkeit zu lösen, findet immer breitere Zustimmung.

Und diese wichtigen Änderungen zum WEG wird Hausgeld-Vergleich e.V. im neuen Jahr weiter einfordern:
§ 16 Abs. 3 und 4 und 5
Abschaffung und Wiederherstellung des § 16 in der Form vor dem 1.7.2010.
Die Änderungen ab 1.7.2007 haben nur überflüssigen Streit in die Wohngemeinschaften über die Kostenteilung getragen. Das bisherige verständliche und richtige Solidarsystem nach Miteigentumsanteilen wurde dem Mehrheitsvorteil ab 1.7.2007 geopfert.
§ 22 Abs. 1, 2 und 3
Wiederherstellung des § 22 in der alten Fassung vor dem 1.7.2007. Die neue Fassung missachtet die Mitbestimmungsrechte von 25% der Eigentümer über ihr Gemeinschaftseigentum, kann finanziell schwächere Eigentümer überfordern und deshalb bis zum Verlust des Eigentums führen.
Auch hier muss das Solidarprinzip Vorrang haben:
Eine Eigentümergemeinschaft darf finanziell schwächere, zahlungswillige Mitglieder nicht überfordern.
§ 23 Abs. 4, Satz 2
Da ein Beschluss solange gültig ist, bis er vom Gericht aufgehoben wird, führt das in der Praxis immer wieder zu nicht nachvollziehbaren Ergebnissen. Der Verwalter wird durch den Zwang zur sofortigen Umsetzung in eine schwierige Lage gebracht, die später in weiterem Streit um Schadensersatz münden kann. Satz 2 ist deshalb dahin gehend zu ändern, dass ein Beschluss mit der Erhebung der Beschlussanfechtungsklage bis zur Entscheidung des Gerichts ruht, sofern keine objektive Dringlichkeit zur sofortigen Umsetzung besteht.
§ 27 Abs. 2, Ziff. 4 und Abs. 3, Ziff. 6 in Verbindung mit § 16 Abs. 8
Die Kompetenz des Verwalters, mit einem Anwalt ohne Zustimmung der Eigentümer höhere Honorare vereinbaren zu können, ist zu streichen, da sachlich überflüssig.
Solche Sonderhonorierungen führen zu einem Ungleichgewicht vor Gericht.
In der Folge ist auch § 16 Abs. 8 zu streichen.
§ 29
Stärkung der Beiratsrechte und -pflichten im Sinne des § 111 Abs. 1 AktG.
§§ 43 - 50 (Verfahrensvorschriften)
Die Überführung vom bisherigen FFG- zum ZPO-Verfahren hat sich nicht bewährt. Es kam zu keiner Verkürzung der Verfahren, aber dafür zu einer erbitterten Streitführung, die das erforderliche „nachbarschaftliche Zusammenleben“ erschwert. Es bedarf einer grundlegenden Überarbeitung im Sinne einer dauerhaften Streitschlichtung und einer fairen Korrektur der Verfahrenskosten
Meinungsäußerung erbeten an: 09154/1602, E-Mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
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