Sonderhonorare sollen die Zusatzleistungen des Verwalters ausgleichen, die in seinen Grundleistungen, also seiner Monatspauschale, nicht enthalten sind. So jedenfalls sind deshalb Musterverträge von Verwalterverbänden in der Regel aufgebaut. Hausgeld-Vergleich e.V. warnt dabei aber vor Regelungen, die das Verwalter-Sonderhonorar prozentual an der Geldausgabenhöhe für Instandhaltungen, Reparaturen oder Sonderumlagen bemessen. Solche Regelungen können der optimalen Preisaushandlung von Leistungen hinderlich gegenüber stehen. Zudem vertritt Hausgeld-Vergleich e.V. die Auffassung, dass solche Sonderhonorare für den Eigentümer sofort erkennbar in der Jahresabrechnung ausgewiesen werden müssen und auch nicht in anderen Kostenpositionen versteckt werden dürfen, z.B. durch Addition auf Handwerkerrechnungen. Nur dann ist es dem Eigentümer möglich, die tatsächlichen Kosten des Verwalters mit anderen Verwaltern zu vergleichen. Ein Verwalter in Überlingen am Bodensee war anderer Meinung und erhielt deshalb sowohl vom Amtsgericht als auch im Berufungsverfahren vom Landgericht Karlsruhe eine Abfuhr.

Das Landgericht Karlsruhe hatte im Berufungsverfahren darüber zu entscheiden, ob das Urteil des Amtsgerichts zutreffend ist, dass die Sonderhonorare ebenso transparent in der Jahresabrechnung auszuweisen sind, wie das Grundhonorar. Der Verwalter war der Auffassung,dass er das nicht müsse und dass seine Sonderhonorare auch in diversen Kostenpositionen auf den Anlagen zur Jahresabrechnung aufgeführt werden können. Dabei erfolgten seine “Entnahmen” auch teilweise aus den Rücklagen. Die Höhe des Sonderhonorars konnte der Eigentümer erst durch die Additionen von diversen “versteckten” Einzelpositionen ermitteln.
Hausgeld-Vergleich e.V. unterstützte die klagende Eigentümerin argumentativ an beiden Gerichten.

Das Landgericht Karlsruhe bestätigte die Auffassung des Erstgerichts und von Hausgeld-Vergleich e.V. Wenn die Sonderhonorare des Verwalters nicht erkennbar ausgewiesen sind, so genügt solch eine Jahresabrechnung nicht den Anforderungen, die sie zu erfüllen hat.
Unter anderem führte das Landgericht zur Erläuterung der Entscheidung aus:
“Auch wenn zu berücksichtigen ist, dass den Wohnungseigentümern aufgrund des Verwaltervertrages bekannt sein muss, dass dem Verwalter für verschiedene Tätigkeiten Sonderhonorare zustehen und es deshalb nicht bei der in der Wohngeldabrechnung ausdrücklich ausgewiesenen “Verwaltergebühr” sein Bewenden hat, ist auch mit zumutbaren Aufwand nicht zu erkennen, in welchem Umfang derartige Sondergebühren angefallen sind. Es ist nicht verständlich, weshalb diese Zahlungen in der Gesamt- und Einzelabrechnung nicht zusammenfassend wiedergegeben werden.”

Daraus folgt, dass den Wohnungseigentümern nicht zugemutet werden kann, verschiedene Posten zum Sonderhonorar aufzuspüren, zu addieren und die Zuordnung zur Berechtigung im Verwaltervertrag zu überprüfen. Dies gilt erst recht, wenn wie in diesem Falle Sonderhonorare mit nicht transparenten Buchungstexten den Rücklagen entnommen oder in anderen Kostenpositionen integriert (z.B. Instandhaltungsrechnungen hinzu addiert) werden, wie dies noch sehr häufig in der Praxis auch bei anderen Verwaltern üblich ist.

In einem Urteil des Landgericht Hanau wurde bereits die in einem Verwaltervertrag festgehaltene Sondervergütung von 2,5% zuzüglich MwSt. für die Bearbeitung bzw. Durchführung von Sonderumlagen für ungültig erklärt.

Das Landgericht Hanau war der Meinung, dass diese Festlegung in den “Allgemeinen Geschäftsbedingungen” geregelt ist und solche Arbeiten, wie das Einziehen von Sonderumlagen, im gesetzlich zugewiesenen Tätigkeitsspektrum des Verwalters enthalten sind und üblicherweise vom Pauschalhonorar abgedeckt werden. Der Verwaltervertrag war deshalb der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff BGB zu unterziehen, weil das maßgebliche Formular für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist.

Das Landgericht Hanau führte ferner aus, dass sich alle Kostenregelungen in Verwalterverträgen an § 307 Abs. 1, S. 2 BGB, dem Transparenzgebot, messen lassen müssen und die Eigentümergemeinschaft nicht unangemessen benachteiligt werden darf. Einer solchen Überprüfung hält die Vergütungspflicht zur Sonderumlage nicht stand, so das Landgericht Hanau.

Behandelt wurden bei beiden Gerichten die nachstehenden Formulierungen in Verwalterverträgen:

Besondere Leistungen Besondere Leistungen
d) Anmahnen rückständiger Beiträge (Vorauszahlungen, Sonderzahlungen, Abrechnungsfehlbeträge) nach Verzugseintritt sowie der hierdurch anfallenden Mahngebühr;
Gebühr je Mahnung 15,00 €/_______€

e) Berechnung, Anforderung und Einziehung von Beiträgen außerhalb des Wirtschaftsplanes (Sonderumlagen);
nach Aufwand            Ja/Nein
umsatzbezogen _____% der Sonderumlage
m) Veranlassung der Tätigkeiten gem. lit. c) bis h) bei Instandsetzungsmaßnahmen, deren Auftragssumme einen Betrag von __________€ überschreitet und/oder deren Durchführung die Zuziehung eines Sonderfachmanns erfordert, welche unterbleibt;
Vergütung nach § 8 II. BV:
- bis 127.882.97 € (brutto)
alternativ:
aus der Schlussrechnungssumme ________%
Tipp von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Wenn Ihr Verwaltervertrag in dieser Form ausgestaltet sein sollte, so können Sie den Verwalter auf die Urteile aus Karlsruhe und Hanau verweisen. Danach gilt:
  1. Sonderhonorare müssen für Sie transparent ausgewiesen werden und
  2. Sonderhonorare sind für das Einziehen von Sonderumlagen nach Auffassung des Landgerichts Hanau nach solchen Regelungen unzulässig.
Die Urteile können bei Bedarf gegen je 5,- € in Briefmarken/Geld incl. Versand angefordert werden bei:
Hausgeld-Vergleich e.V. Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn
Hausgeld-Vergleich schlägt auskömmliche Grundhonorare vor und transparente Festpreise für bestimmte wiederkehrende Zusatzleistungen des Verwalters.
Es wird von prozentualen Honorierungen nach der Geldausgabenhöhe abgeraten.
Es spricht dagegen nichts für ein Sonderhonorar durch Eigentümerbeschluss für den Verwalter für eine außerordentliche Leistung im Einzelfalle.
Zurück