BGH-Urteil gibt Vorgaben für die Darstellung der Instandhaltungsrücklage
Mit dem am 16.2.2010 vom BGH veröffentlichten Urteil über eine Jahresabrechnung aus dem Jahre 2006 wird die bisherige Handhabung, in die Jahresgesamt- und einzelabrechnung
  • die geschuldeten Zahlungen (Sollzahlung nach Wirtschaftsplan) oder auch
  • die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer
als Ausgaben oder Kosten zu buchen, für ungültig erklärt.
Statt dessen legt der BGH fest, dass
  • die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage in die Abrechnung aufzunehmen ist (Anmerkung: nur Bestätigung der bisherigen Rechtssprechung)
  • und zwar in der Form, dass die tatsächlichen Zahlungen als auch die geschuldeten (nach Plan) anzugeben sind.

Nachdem die Darstellung der Rücklage in der Jahresabrechnung, die Art der Rücklagenverbuchung und die Frage, welcher Betrag in Geld von der Rücklage tatsächlich den Eigentümern für anstehende Instandhaltungen zur Verfügung steht, nicht einheitlich in den Jahresabrechungen erfolgte und deshalb ein unnötiger Streitpunkt war, ist diese Entscheidung eine Klarstellung. Ob die Abrechnungen jetzt für den Eigentümer nachvollziehbarer werden, wird sich aber erst in der Praxis zeigen.

Der Vorteil der neuen Vorgabe liegt eindeutig darin, dass die Eigentümer zukünftig sofort erkennen können, ob es und in welcher Höhe Differenzen zwischen der Sollrücklage (also, was in die Rücklage in Geld laut Plan hätte fließen müssen) und dem echten verfügbaren Geldbestand gibt.
Eine Abrechnung der Rücklage, die nur die Sollzuführung laut Wirtschaftsplan ausweist, nicht aber auch die echte Geldzuführung, genügt der höchstrichterlichen Vorstellung demnach nicht mehr.

Ob die Vorstellung des BGH zu einer besseren Transparenz frühren wird, wenn die tatsächlichen Zahlungen zur Rücklage nicht als Ausgabe vom laufenden Girokonto gebucht werden, kann allerdings bezweifelt werden. Denn ohne eine derartige Geldabflussabbuchung vom Girokonto wird die Feststellung, ob die Kontoverläufe stimmig sind, nicht einfacher.

Es ist deshalb zunächst einmal abzuwarten, in welcher Form die Verwalter ihre kommenden Jahresabrechnungen auf diese Entscheidung des BGH ausrichten werden.
Für reichlichen Diskussionsstoff bei Abrechungs-Programmherstellern, den Verwalterverbänden und den Juristen hat das BGH-Urteil jedenfalls gesorgt.

Ob wir Eigentümer damit zu einer transparenteren Jahresabrechnung und auch von Laien überprüfbaren Kontoverläufen kommen, kann bezweifelt werden. Das BGH-Urteil erfasst deshalb wiederum leider nur einen Teilbereich der geforderten transparenten Jahresabrechnung.
Ohne die Darstellung

  • aller Verbuchungen auf den WEG-Konten (Giro- und Anlagekonto) jeweils vom 1.1. bis 31.12. zusammengefasst nach Einnahmen- und Ausgabenarten,
  • incl. einer Darstellung von erforderlichen Angrenzungen (Heizungskosten, Auszahlungen an Eigentümer und Nachzahlungen von diesen, Vorauszahlungen usw.)
  • sowie der Sollvorgaben aus dem Wirtschaftsplan
werden wir zu keiner Klarheit der Jahresabrechnung und der Kontoverläufe kommen.
Eine Abstimmung der Rechtsprechung darauf, was ein Eigentümer von einer Jahresabrechnung erwartet, ist ersichtlich mit dem BGH-Urteil noch nicht erfolgt.
Begrüsst wird auf jeden Fall die Nebenentscheidung des BGH, dass die Entlastung der Beiräte aufzuheben ist, wenn die vom Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist. Es ist ein Unding, dass weiterhin in der Sache überforderte Beiräte leichtfertige Statements abgeben, ohne dafür zu Rechenschaft gezogen zu werden oder ihnen zumindest gerichtlich durch die Entlastungsaufhebung bestätigt wird, dass sie ihre Sache nicht korrekt erledigt haben.
Landgericht München I fordert nachvollziehbare Jahresabrechnung

Mit seiner Entscheidung vom 30.11.2009 verlangt das Landgericht München eine vollständige Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnung für den durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe.

Die Nachvollziehbarkeit ist nach Ansicht des Gerichts dann vorhanden, wenn sich eine Diskrepanz zwischen der tatsächlichen Kontoentwicklung und der Einnahmen- und Ausgabenseite ergibt und diese Differenz nicht durch Erläuterungen aufgeklärt wird.

Es geht in der Sache um einen Fall aus Augsburg, wo der Verwalter 31.000,- € vom Rücklagenkonto für die Bezahlung von Öllieferungen verwendet hat. Der Abfluss vom Rücklagenkonto wurde nicht in den Einnahmen- und Ausgabenteil der Abrechnung aufgenommen. Der Abfluss vom Rücklagenkonto hätte als Einnahme auf dem Girokonto der WEG gebucht werden müssen, weil es dort hingeflossen ist und erst dann zur Bezahlung der Ölrechnung ausgegeben wurde. Zudem war in der Abrechnung ein Abgrenzungsposten für die Heizkosten zu bilden, so dass die Abrechnung in sich nicht schlüssig wurde.

Das Rechenwerk ist insgesamt für ungültig zu erklären, wenn es für einen durchschnittlichen Eigentümer nicht mehr vollständig und nachvollziehbar ist. Eine Übersichtlichkeit ist dann nicht gegeben, wenn sich der Eigentümer das Maßgebende erst selbst beschaffen muss. Der Kläger kann nicht auf eine Ergänzung verwiesen werden.

Beide Urteile können in Kopie gegen Kostenerstattung von 10,- € (Kopierkosten und Versand) bei Bedarf angefordert werden:
Hausgeld-Vergleich e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn
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