A: Die Meinung der Bundesregierung ...
.... lesen Sie bitte unter:
http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/16/115/1611553.pdf
B: Die Meinung von Hausgeld-Vergleich e.V. ...
... lesen Sie bitte hier:

Hausgeld-Vergleich, e.V. Gehrestalstr. 8, 91224 Pommelsbrunn
Deutscher Bundestag
Petitionsausschuss
Platz der Republik 1

11011 Berlin
14.2.2009
PET 1-16-09-7101-034804
Petition beim Deutschen Bundestag
Sachkundenachweis bei gewerblichen Hausverwaltern
und Ergänzung:
Unsere Stellungnahme zur Antwort der Bundesregierung
auf die „Kleine Anfrage“ der FDP-Fraktion zur Novelle 1.7.07
- Drucksache 16/11463 -

Sehr geehrte Abgeordnete,
sehr geehrte Damen und Herren,

als Ergänzung unserer Ausführungen zur obigen Petition übersenden wir Ihnen unsere Stellung-nahme auf die Anfrage der FDP-Fraktion und die Antworten des Bundesregierung betreffend der Ergebnisse der WEG-Novelle zum 1.7.2007.

Nachdem wir unsere Antwort an Herrn Dr. Guido Westewelle direkt gesandt haben, fügen wir für Sie eine Kopie davon zu Ihrer Kenntnis und Verwendung bei.

Sofern der Petitionsausschuss in der Sache 16/11463 nicht zuständig sein sollte, so bitten wir um Weiterreichung an die zuständigen Personen im Bundestag oder in der Bundesregierung.

Weiter dürfen wir den Petitionsausschuss über folgende Sachverhalte informieren, die gehäuft nach dem 1.7.2007 von unseren Mitgliedern berichtet wurden:
  • Der Sinn von bei Gericht eingereichten Klagen wird von Verwaltungen damit zunichte gemacht, dass in Folge-Eigentümerversammlungen sog. „Wiederholungsbeschlüsse“ veranlasst werden, die mit den gerichtlich angegriffenen Beschlüssen deckungsgleich sind. Mit dieser Methode wird ein positives Urteil gegenüber dem Erstbeschluss wertlos und es muss vom Eigentümer ein Folgeverfahren auch für den Wiederholungsbeschluss eingeleitet werden. Da die Umsetzung eines Beschlusses bisher leider nicht mit der Einreichung einer Klage außer Kraft gesetzt wird, wird mit dieser Methode ein ordnungsgemäßer Zustand über mehrere Jahre verhindert.
  • Verwalter ignorieren inzwischen Gerichtsbeschlüsse, z.B. über die Fehlerhaftigkeit von Jahresabrechnungen oder dass Einsicht im Abrechnungsunterlagen zu gewähren ist. Solches Verhalten macht dann für den betroffenen Eigentümer die Klage nach ZPO §§ 887 und 888 erforderlich, wodurch wieder wegen der Überlastung der Amtsgerichte Jahre vergehen können.
  • Soeben erhalten wir die Information, dass für eine Klage, die am 19.1.2004 !!! beim Amtsgericht Bensheim eingereicht wurde, bis heute im Jahre 2009 (5 Jahre danach) noch keine Entscheidung ergangen ist - nicht einmal eine Verhandlung angesetzt wurde.
  • Der Unterzeichnende hatte im Jahre 2004 die Überzahlung eines Architekten von über 100% durch einen Verwalter aufgedeckt. Am 2.3.2009 wurde jetzt eine Verhandlung am Landgericht dafür angesetzt, also auch 5 Jahre danach. Das Amtsgericht hatte den Rückerstattungs-anspruch für das überzahlte Geld damit abgewiesen, dass der Unterzeichnende gegen „Treu und Glauben“ verstoßen würde, wenn er vom Verwalter überzahltes Geld zurückverlangen würde.
Das, was sich hier im Laufe der Jahre im Wohnungseigentumsrecht entwickelt hat, ist nach unserer Meinung ein Skandal, der inzwischen endlich langsam an die Öffentlichkeit dringt - eine Schande für den angeblichen Rechtsstaat Deutschland.
Mit freundlichen Grüßen
Norbert Deul - Vorstand
Anlage: Unsere Stellungnahme zur Drucksache 16/11463
Hausgeld-Vergleich, e.V. Gehrestalstr. 8, 91224 Pommelsbrunn
Herrn Dr. Guido Westerwelle
c/o Fraktion FDP im Deutschen Bundestag
Platz der Republik 1

11011 Berlin
14.2.2009
Drucksache 16/11463
Ihre “Kleine Anfrage” an die Bundesregierung
zur Entwicklung des Wohnungseigentumsrechts
seit der Novelle 1.7.2007
Sehr geehrter Herr Dr. Westerwelle,

nachdem uns die Antwort der Bundesregierung auf die Anfrage der FDP-Fraktion vorliegt, erlauben wir uns als Verbraucherschutzverein für Wohnungseigentümer einen ergänzenden Bericht von der “betroffenen Basis” zu übermitteln.

Wir halten es für erforderlich, dass Politiker neben der offiziellen Regierungsdarstellung auch das erfahren, was die Änderungen für den Eigentümer in der Praxis gebracht haben.

Wir wollen das Resultat unserer Beobachtungen und das Urteil unserer Mitglieder an den Anfang unserer Ausführungen stellen:

Die Änderungen des WEG ab 1.7.2007 haben das Streitpotential in den Gemeinschaften und die Kosten erhöht.
Der Wert einer Eigentumswohnung hat dadurch gelitten.
Warum ist das so aus unserer Sicht?
1. Erhöhung des Streitpotentials nach dem 1.7.2007
  • Aus den Möglichkeiten der
    § 10 Abs. 2 (abweichende Vereinbarungen und Anpassungen),
    § 16 Abs. 3 und 4 (neue Kostenverteilungen),
    § 21 Abs. 7 (Regelungen der Zahlung, Fälligkeit und Verzug),
    § 22 Abs. 1 und 2 (bauliche u. modernisierende Veränderungen),
    § 27 Abs. 2. Ziff. 4 (Honorarvereinbarung mit Rechtsanwalt)
    eröffneten sich neue Tore für Egoisten, die zu “Lagerkämpfen” in den Gemeinschaften und einer Erhöhung der Gerichtsverfahren geführt haben. Denn wenn Kosten zu verteilen sind, ergibt der Vorteil bei der A-Gruppe eine Nachteil bei der B-Gruppe und die wehrt sich vor Gericht gegen ihre Benachteiligung.
  • Die unklare Abfassung des
    § 45 Abs. 2 (Kompetenzen des Ersatzzustellungsvertreters)
    führte zu einem Zuständigkeits-Chaos in solchen Fällen.
  • Die unglückliche Abfassung der
    § 46 Abs. 1 (Anfechtungsklage gegen die anderen Eigentümer)
    § 49 a GKG (Streitwertfestsetzung)
    führte dazu, dass gerichtliche Verfahrenskosten in einem unzumutbaren Verhältnis zum wirtschaftlichen Interesse der Betroffenen liegen. Dies ergibt sich aus der in anderen ZPO-Verfahren unbekannten “Verfünffachung des eigenen Interesses” in der Verbindung mit den derzeit in der Regel anfallenden “7,0 Anwaltsgebühren”.
Siehe Beispiele in Anlage A
Interessierte Leser dieser Internetseite können die Anlage A bei Hausgeld-Vergleich e.V. anfordern
Inhalt:
  • Fall 1. Streitinteresse: 2.000,- € / Verfahrenskosten: 1.364,50 € !
  • Fall 2: Streitinteresse: 12.000,- € / Verfahrenskosten 11.070,20 € !!
  • Fall 3: Streitinteresse: 2.000,- € / verfahrenskosten 5.096,15 € !!!
2. Erhöhung der Kostenbelastung nach dem 1.7.2007
Die Kostenbelastung ist für den einzelnen Eigentümer seit dem 1.7.2007 zusätzlich zu den ständig steigenden Hausgeld-Zahlungen höher geworden. So können
  • qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse (75% der Eigentümer),
  • neue Kostenregelungen gemäß § 16 Abs. 3, 4 u. 8 WEG,
  • die Gerichtskostenerhöhung um 300%,
  • willkürliche Streitwertfestsetzungen an den Gerichten,
  • die Verfünffachung des Streitwert-Interesses und
  • 7-fache Anwaltsgebühren für den gerichtlich Unterlegenen
existenzielle Bedrohungen für den Eigentümer mit begrenzten finanziellen Mitteln bringen. Die Realeinkommen sind demgegenüber jedoch rückläufig.
Warum raten wir Personen mit begrenzten finanziellen Mitteln vom Kauf einer Eigentumswohnung derzeit ab?
Zusätzlich zu den beschriebenen Verschlechterungen der Rahmenbedingungen ab dem 1.7.2007 gibt es für uns weitere Gründe, derzeit vom Kauf einer Eigentumswohnung abzuraten:
  • Der Gesetzgeber als auch die Rechtssprechung haben die Kompetenzen eines Hausverwalter so großzügig ausgestaltet, dass es eines unzumutbaren Hürdenlaufs bedarf, einen unseriös handelnden Hausverwalter loszuwerden und Schadensersatz gegenüber ihm gerichtlich innerhalb der Verjährungsfrist durchzusetzen. Die Situation macht Eigentümer hilflos.
  • Von Hausverwaltern wird gesetzlich weder ein beruflicher Befähigungsnachweis noch ein tadelloser Leumund verlangt, obwohl Vermögens-Betreuungsaufgaben zu erledigen sind.
  • Der Gesetzgeber überlässt die Kontrolle der WEG-Buchführung in der Regel überforderten Laien, was zu fehlerhaften Ergebnissen führen kann und möglicher Kungelei Tür und Tor öffnet.
  • An den Gerichten haben sich verwalterfreundliche Rechtssprechungen entwickelt, die die Chancen eines einzelnen Eigentümers, wieder ordnungsgemäße Zustände herzustellen, gegen Null tendieren lassen. Wer solche Erfahrungen hat, zweifelt an unserem Rechtsstaat und wird selbst keine weitere Eigentumswohnung kaufen und anderen vom Kauf abraten.
  • Anwälte, die der Verwalter gegen den einzelnen klagenden Eigentümer beauftragt, erhalten in der Regel 4,5 Anwaltsgebühren und können dazu noch gemäß § 27 Abs. 2 Ziff. 4 nach einem höheren Streitwert honoriert werden. Diese Möglichkeit, die der Gesetzgeber dem Verwalter unverständlicherweise eingeräumt hat, führt zu einem anwaltlichen qualitativen Ungleichgewicht im Verfahren. Ein klagender Eigentümer wird seinem Anwalt solche Vorzugs-Konditionen nicht bieten können, was sich in der Folge auf seine Erfolgschancen negativ auswirken wird.
Wir hoffen, das unsere folgende Beantwortung Ihrer
“Kleinen Anfrage” weitere Hinweise dazu bringt, wie die
Eigentumswohnung wieder attraktiver werden könnte
Zu Ihren Fragen:
  1. “Wie stellt sich die Rechtssprechung zu den neuen Vorschriften dar?”
  2. “Welche Schwerpunkte kristallisieren sich heraus?“
  1. In Großstädten wie München, Berlin, Frankfurt usw. sind die Gerichte personell so knapp besetzt, dass sie die Flut der Klagen, die sich wegen der neuen zusätzlichen Streitpotentiale ab dem 1.7.2007 erhöht haben, aus unserer Sicht nicht so abarbeiten können, wie man es sich als Eigentümer nach dem als schneller beschriebenen ZPO-Verfahren erwartet hatte. In München z.B. hat ein Richter am Amtgericht pro Jahr ca. 400 Verfahren “wegzufertigen“. Die Richter wehrten sich dort ab dem 1.7.2007 wegen der Flut von Klagen mit Klageabweisungen wegen formalen Anfangsfehlern im Rubrum. An kleineren Gerichten, wie z.B. Regensburg gibt es für derartige Verfahren eine Halbtags-Richterin, die zum Start § 49 a GKG nicht kannte und unerklärliche Streitwerte festlegte. Für eine am 2.8.2007 eingereichte Klage wurde jetzt am 5.2.2009 (also 1 ½ Jahre später) ein erster Verhandlungstermin angesetzt. Auch in Frankfurt wird total überhöhte Streitwertfestsetzung zum Nachteil des klagenden Eigentümers praktiziert. Die Möglichkeiten der Rechtssprechung zum § 16 Abs. 4 werden genutzt und einzelnen Eigentümer hohe Kosten allein aufgebürdet, die bisher alle Eigentümer im Sinne einer Gemeinschaft auch gemeinsam zu schultern hatten. Derartige “Skandalurteile” einer egoistischen Mehrheit sind uns derzeit aus Oldenburg und München bekannt.

    Siehe dazu Kommentare in Anlage B
Interessierte Leser dieser Internetseiten können die Anlage B von Hausgeld-Vergleich e.V. erhalten.
Es handelt sich um die Urteile Amtsgericht Oldenburg Az. 10 C 10016/07 und des AG München Az. 483 C 470/08).
  1. Klagen werden wie vor dem 1.7.2007 erhoben
    • wegen unwirtschaftlichen oder überhöhten Ausgaben,
    • wegen Fehlern in der Jahresabrechnung,
    • zur Entlastungsaufhebung des Verwalters und der Beiräte,
    • zur Kostenbefreiung bei baulichen Veränderungen oder wirtschaftlich unnützen Ausgaben.
    Und dazu addieren sich die neuen Klagen ab 1.7.2007
    • wegen neuer Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG,
    • wegen Streitigkeiten, ob einfache Instandhaltung, modernisierende Instandhaltung oder Veränderungen nach § 22 Abs. 1 bzw. 2 WEG vorliegt,
    • wegen Streitigkeiten nach § 21 Abs. 7 WEG.

    Ein Schwerpunkt bei Klagen wg. § 10 WEG, so wie es die Bundesregierung darstellt, sind bei uns nicht bekannt. Es handelt sich so wie früher in diesem Bereich um Einzelfälle.

    Es war für Sachkundige voraussehbar, dass die Veränderungen des WEG neues überflüssiges Streitpotential in die Gemeinschaft trägt, da die Veränderungen zu § 16 Abs. 3 und 4 ein Tor für redegewandte Egoisten und für derartige Eigentümergruppen geöffnet hat. Einem friedlichen Zusammenleben waren die Veränderung zum 1.7.2007 somit nicht dienlich.

    Es gab keinen Grund, die bisherige bewährte Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen aufzuweichen, mit der wohl durchdacht eine sozial gerechte Kostenverteilung erreicht wurde. Nach Verbrauch wurde Heizung und Wasser ohnehin schon vor dem 1.7.2007 erfasst.

    Maßnahmen nach § 22 Abs. 2 greifen massiv in den Geldbeutel der Eigentümer. Da können 10.000-20.000 € an Sonderzahlungen auf den einzelnen Eigentümer zukommen. Bei einem Teil der Eigentümer sind heute die Mittel sehr begrenzt, so dass auch sinnvolle Dinge nicht finanziert werden können. Dies führt zur Klagebereitschaft aus finanzieller Notwendigkeit. Genährt wird die Klagebereitschaft in diesem Bereich durch manipulativ vorbereitete Beschlüsse, die von den Verwaltern (teilweise im Schulterschluss mit kungelnden Beiräten und angeblichen “Gutachtern“, die anschließend die beschlossenen Großaufträge erhalten), in den Versammlungen im Schnellverfahren gegenüber den unsachkundigen, meist hilflosen älteren Eigentümern, “durch-geboxt” werden.

    Verwalter partizipieren an solchen Großprojekten oft mit Sonderhonoraren und wollen an genehme Architekten und Handwerker Großaufträge vergeben. Dies fördert Misstrauen und zusätzliche Klagebereitschaft. Das Klima zwischen Eigentümern und bestimmten Verwaltern wurde auch deshalb gestört, da sich sogar ein bisher angesehener Verwalterverband von Lieferanten und Dienstleistern “sponsern” lässt. Auch solcher Vertrauensverlust führte zur Klagebereitschaft.

    Siehe dazu Anlage C

Interessierte Leser dieser Internetseiten können sich weitere Informationen zu diesem Thema unter
- Sponsering für Hausverwalter-Verband jetzt auch in Bayern
und
- Hier ist Ihre Meinung gefragt ......
holen (Thema anklicken).
Zu Ihren Fragen:
  1. “Ergibt sich daraus gesetzgeberischer Nachbesserungsbedarf?”
  2. “Sieht die BR darüber hinaus redaktionelle und handwerkliche Fehler im Zuge der WEG-Novelle, die kurzfristig der Beseitigung durch den Gesetzgeber bedürfen, wenn ja, welche?”
3. + 4.  Die Panne mit der Verweigerung des Einheitswertbescheides durch das Finanzamt sollte zu regeln sein.
Änderungen und Rechtsklarheit sind erforderlich bzw. zu schaffen:
  • Welche Kompetenzen hat der Ersatzzustellungsvertreter in einem Verfahren, bei dem der Verwalter als befangen gilt. Die offenen Fragen sind: Wer kann Erklärungen gegenüber dem Gericht abgegeben? Wer kann einen Anwalt beauftragen?
  • Die bevorzugte Honorierung des “Verwalter-Anwalts” ist zu beseitigen.
  • Unklar ist § 27 Abs. 2. Ergibt sich daraus die Berechtigung des Verwalters einen Anwalt im Namen einzelner Eigentümer, also nicht aller, zu beauftragen? Aus dem Gesetzestext lässt sich diese Befugnis nicht ableiten.
  • Das untragbare Verhältnis zwischen Verfahrenskosten und wirtschaftlichem Interesse des Klagenden muss beseitigt werden.

Siehe Muster in Anlage A

Zu Ihren Fragen:
  1. “Wie hat sich die Anzahl der Verfahren in Wohnungseigentumssachen seit Inkrafttreten der WEG-Novelle entwickelt?”
  2. “Welche Auswirkungen hat die Umstellung der wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren unter die ZPO auf Fallzahlen?“
  1. Die Verfahrenanzahl ist trotz der Gerichtskostenerhöhung angestiegen, da durch die Gesetzgebung zusätzlich neues Streitpotential in die Gemeinschaften getragen wurden. Ein Grund für das Ansteigen der Verfahren ergibt sich auch daraus, dass die Qualität der Verwalterleistungen nach dem 1.7.2007 voraussehbar eher abgenommen hat.
  2. Es ist unverständlich, weshalb der Bundesregierung keine Fallzahlen vor und nach der Änderung zum 1.7.2007 vorliegen. Eine Schnellabfrage, zumindest in den Großstädten München, Berlin, Frankfurt, Stuttgart usw., hätte die von uns beschriebenen Auswirkungen bestätigt.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Welche Auswirkungen hat die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft und die damit verbundene Haftungsbeschränkung auf die Verbrauchereigenschaft i.S. v. § 13 BGB .......“

Aus unserer Sicht ein “akademisches Thema”, mit dem unausgelastete Juristen beschäftigt werden sollten. Eine WEG wird oder sollte von einem Verwalter mit Vollkaufmann-Ausbildung vertreten werden, so dass sich die Frage, ob einer WEG als Verbund Verbrauchereigenschaften zugestanden werden sollten, damit aus unserer Sicht gar nicht stellt. Der professionelle Verwalter, der die teilrechtsfähige WEG nach außen vertritt, ist Vollkaufmann. Hier fehlt für die “Verbrauchereigenschaft” deshalb die Grundlage für den teilrechtsfähige WEG.

Anders stellt sich die Rechtssituation des einzelnen Eigentümers im Innenverhältnis dar. Der bleibt Verbraucher im Sinne des § 13 BGB, solange er nicht ausschließlich als Unternehmer die Nutzung seines Wohneigentums betreibt.

Zu Ihren Fragen:
  1. “Welche Auswirkungen hat die Regelung des § 16 Abs. 3 ..... auf das Vertragverhältnis zwischen vermietenden Eigentümer und Mieter ......“

  2. “Hält die Bundesregierung die Aufnahme von dynamischen Verweisungsklauseln in einem Mietvertrag für zulässig ......”
Die Ausführungen der Bundesregierung sind aus unserer Sicht ausreichend und nicht zu ergänzen.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Ist feststellbar, dass die WEG-Novelle zu einem Anstieg von Maßnahmen der Modernisierung und Anpassung an den Stand der Technik geführt hat.”

Die WEG-Novelle hat bisher aus unserer Sicht keinen Einfluss auf erhöhte Maßnahmen zur Modernisierung. Dass hier wirtschaftlich vernünftige Maßnahmen von “Querulanten” blockiert worden sein sollen, dürfte eines der vielen Märchen sein, die von den bekannten Lobbyisten vor der Novelle verbreitet wurden. Uns sind jedenfalls keine Eigentümer bekannt, die sich vor dem 1.7.2007 vernünftigen Maßnahmen widersetzt haben, die sich betriebswirtschaftlich in einem überschaubaren Zeitraum amortisieren und finanzierbar waren. Das Problem mit Widersprüchen stellte sich doch nur dort, wo wirtschaftlich unvernünftige Maßnahmen in den Eigentümerversammlungen mittels uninformierter und tumber Eigentümer mehrheitlich oder manipulativ beschlossen wurden.

Insofern konnte an diesem bedauerlichen Sachverhalt auch die Änderung des WEG zum 1.7.2007 nichts ändern. Modernisiert kann nur dort werden, wo die Eigentümer über die Mittel dafür verfügen. Die WEG-Novelle hat das Problem fehlender Finanzmittel nicht gelöst.
Oder kann die BR die erforderlichen Mittel zur Verfügung stellen?
Veränderungen auf den jeweiligen Stand der Technik sind bereits vor dem 1.7.2007 bei den Instandhaltungen erfolgt. Die WEG-Novelle konnte deshalb hier nichts positiv verändern.

Zu Ihrer Frage:
  1. “Welche besonderen Probleme haben sich in der Praxis im Zusammenhang mir der vom Verwalter gemäß § 24 Abs. 7 und 8 WEG zu erstellenden Beschluss-Sammlung ergeben und .....“
Die Beschluss-Sammlung stellt sich aus unserer Sicht als über-flüssig dar - ohne jeglichen praktischen Nutzen. Sie ist eine unnötige Belastung eines Verwalters, mit der teilweise Anhebungen der Verwalterhonorare begründet wurden. Jeder Eigentümer oder Kaufinteressierte kann sich über die üblichen Niederschriften der Eigentümerversammlungen oder Urteilskopien wesentlich intensiver informieren, wenn er daran überhaupt Interesse hatte. Die Beschluss-Sammlung ist daraus ein verkürzter Auszug ohne praktischen Ergänzungsnutzen.
Vom Eigentümer sind nun
  • die Ausführung der Beschluss-Sammlung und
  • das Protokoll zu kontrollieren,
da menschliche Fehler bei der Führung von zwei verschiedenen Berichten nicht auszuschließen sind.
Unsere Meinung deshalb:
§ 24 Abs. 7 und 8 WEG zur Entlastung der Verwalter streichen.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Welche Länder haben von der Ermächtigung .....?”
Für den Wohnungseigentümer ohne Bedeutung.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Liegen der BR Erkenntnisse vor, in welchen Umfang Wohnungseigentumsverwalter von der nach § 5 Abs. 1 des RDG bestehenden Annexkomtenz ..... Gebrauch machen?“
Die Ausführungen der Bundesregierung sind nicht zu ergänzen.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Ist die BR der Ansicht, dass § 27 Abs. 2 Nr. 2 den Verwalter ermächtigt, in einem Beschlussanfechtungsverfahren für die beklagten WE die Vertretung zu übernehmen und ggf. eine Rechtsanwalt in deren Namen zu beauftragen ....?

Der Wortlaut des Gesetzes ist unklar und muss nachgebessert werden. Dies ergibt sich bereits aus den unterschiedlichen Meinungen von Prof. Merle und anderen WEG-Experten. Die Entscheidung, was der Gesetzgeber tatsächlich gewollt hat, kann nicht den Gerichten überlassen werden, da die verschiedenen Amtsgerichte und Landgerichte unterschiedlich entscheiden. § 27 bestimmt, dass der Verwalter im Namen aller ET, also nicht einzelner, tätig werden kann. Schon die einfache Beschlussanfechtung richtet sich nicht gegen alle Eigentümer sondern nach dem Willen des Gesetzgebers gegen die anderen ET, also einzelne ET. Weiter ist gesetzlich ungeklärt, wer bei einer Befangenheit des Verwalters (z.B. Klage gegen seine Entlastung, seine Wiederwahl, Fehler in seiner Abrechnung usw.) den Rechtsanwalt für die anderen WE bestellen kann und wer federführend bei der Schriftsatzverfassung ist.

Klar ist derzeit nur, dass in solchen Fällen der Ersatzzustellungsvertreter die Klageschrift an die beklagten ET zu verteilen hat. Klar könnte noch sein, dass der Verwalter die Frist zur Klageabweisung wahrnehmen könnte oder kann das schon der Ersatzzustellungsvertreter? Und was passiert dann?

  • Wer kann die Anerkenntnis einer Klage erklären?
  • Wer hat die Kompetenz, einen Anwalt zu beauftragen?
  • Und wer stellt die Fakten für die Klagerwiderung zusammen und wer ist verantwortlich für den Inhalt der Klageerwiderungsschrift?

Hier gibt es eine Lücke im Gesetz, die gefüllt werden muss.
Auch die Einsicht in die Drucksache 16/887 gibt keine Aufklärung.

Zu Ihrer Frage:
  1. “Welche besonderen Probleme ergeben sich in der Praxis aus der Überführung des FFG-Verfahrens in die Regelungen nach der Zivilprozessordnung?”

Die Amtsermittlungspflicht im FFG-Verfahren war ein positives Regulativ zugunsten des in der Regel rechtlich unsachkundigeren Eigentümers und seines Anwalts gegenüber dem erfahrenem WEG-Fachanwalt des Verwalters. Hier fand ein Ausgleich im Sinne der Gerechtigkeit statt. Dieser Ausgleich ist im ZPO-Verfahren verloren gegangen. War eine erfolgreiche Verfahrensführung ohne Anwalt im FFG-Verfahren für den Schreibgeübten zur Kosteneinsparung noch möglich, so birgt dieses Vorgehen jetzt ein unüberschaubares Klagerisiko.

Das qualitative argumentative Ungleichgewicht wurde durch die grundsätzlich höhere Honorierung des Verwalteranwalts (4,5 Anwaltsgebühren statt 2,5) ab 1.7.2007 noch verstärkt, so dass man jetzt nicht mehr von einer Chancengleichheit vor Gericht sprechen kann.

Das ZPO-Verfahren hinterlässt den Gewinner und den Verlierer, während der Richter im FFG-Verfahren mehr auf einen Ausgleich der Interessen - auf die Gesichtswahrung der Parteien - abzielte. Der Streit im ZPO-Verfahren wird wegen der Gefahr der Kostenübernahme des Gegners viel erbitterter und teilweise unangemessen persönlich geführt, was kontraproduktiv für das weitere Zusammenleben ist. Immer mehr verbreitet sich ein Mobbing gegenüber dem klagenden einzelnen Eigentümer.

Es ist menschlich, dass der Unterlegene und wirtschaftlich Geschädigte, der unter dem Schmach der Niederlage und dem Mobbing in seiner Nachbarschaft zu leiden hat, auf Möglichkeiten der Rache wartet. Das ZPO hat die Gefahr einer “Klagespirale” gefördert. Die bisher bekannte Rechtssprechung der überlasteten Amtsgerichte ist dabei so teilweise so hahnebüchend und willkürlich, dass der Glaube an die Gerechtigkeit, das höchste Gut im Staate, noch weiter verloren gehen könnte.

Unsere Meinung:
WEG-Streitigkeiten, genauso wie Streitigkeiten in der Nachbarschaft, können auf Dauer nur im Rahmen einer Mediation befriedigend gelöst werden, die auf beiden Seiten Gewinner hinterlässt. Die ZPO-Keule hat sich für WEG-Verfahren untauglich erwiesen und führt zwangläufig zu Revanche-Verfahren und einem deutlichen Verlust an Lebensqualität für Wohnungseigentümer.

Zu Ihrer Frage:
  1. “Was ergibt sich aus der ab dem 1. Januar 2009 gelten Abgeltungssteuer .........“
Keine Ergänzung zu den Ausführungen der BR.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Hält die BR das mit der WEG-Novelle verfolgte gesetzgeberische Ziel, den wohnungseigentums- und mietrechtlichen Betriebskostenbegriff zu vereinheitlichen, für erreicht, und wie begründet sie ihre diesbezügliche Auffassung?“
Die Meinung der BR ist theoretischer Natur. Die Praxis zeigt, dass die Änderung des WEG zum § 16 Abs. 3 natürlich keine Änderung der Abrechnung der Wohnungseigentümer im Sinne der mietrechtlichen Bestimmungen bewirkt hat. Wodurch auch? Die mietrechtlich kritischen Kosten für Aufzüge, den Hausmeister und die Gemeinschafts-Waschmaschinen/-Trockner wurden wegen § 16 Abs. 3 für Wohnungseigentümer nicht von den Anteilen befreit, die nicht auf Mieter umzulegen sind. Kabelanschlussgebühren werden für Eigentümer logischerweise gleich je Wohneinheit umgelegt, unabhängig von der Größe der Wohnung. Mietverträge verlangen in der Regel die Verteilung der Kosten nach Wohnfläche. Die für Eigentümer übliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen muss nicht mit der qm-Zahl der Wohnungen identisch sein. Dies zeigt die Praxis. Eine Angleichung der Abrechnungsunterschiede durch die Novelle ist nicht sichtbar. Sofern es solch ein Ziel zur Angleichung gegeben haben sollte, wurde dieses verfehlt, da die Mittel des § 16 Abs. 3 dazu unbrauchbar sind.
Die Auskunft der BR ist falsch.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Welche Rechte und Pflichten ergeben .... sich für den Verwalter ... im Sinne des § 35 a EStG, ......?”
Die Ausführungen der BR sind zu ergänzen.
Die Ausstellung der Bescheinungen ist derzeit laut einem Amtsgerichtsurteil eine freiwillige Leistung des Verwalters, die honoriert werden muss, sofern dies verlangt wird. 25 € im Jahr dafür wurde als angemessen beurteilt. Beim Landgericht Düsseldorf wurde gegen diese Entscheidung keine Beschwerde zugelassen (zu geringer Beschwerdewert). Eine Beschlusskompetenz der Eigentümer dahingehend, dass sie alle Eigentümer verpflichten kann, dem Verwalter ein Honorar für die Bescheinigungen zu bezahlen, hat das Landgericht Berlin verneint, da es um eine Sondereigentumssache geht, wofür die Beschlusskompetenz fehlt. Die meisten Verwalter erstellen die Bescheinungen kostenfrei. Regelungsbedarf besteht nicht.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Welche Hindernisse sieht die BR im Zusammenhang ..... des Vorrangs des Hausgeldes bei der Zwangsversteigerung ....?
Hinweis der Bundesregierung ist nicht zu ergänzen.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Welche Auswirkungen ergeben sich für WEGs aus der zum 1. Okt. 2007 in Kraft getretenen neuen EnEV, mit welcher u.a. der so genannte Energiepass eingeführt wird und können ET diesbezügliche Maßnahmen beschließen?”
Die Ausführungen der Bundesregierung sind zu ergänzen.
Der Energieausweis, egal ob er bedarfs- oder verbrauchsabhängig ausgestellt wurde, besitzt keine Aussagekraft über den Energieverbrauch einer Wohnung. Er kann Käufer oder Mieter einer Wohnung vollkommen in die Irre führen. Innerhalb einer Wohnanlage können Verbrauchsunterschiede aus der Lage der Wohnung in einer er-heblichen Größe bestehen, so dass der bisherige Ausweis in der Praxis nur eingeschränkt aussagefähig ist. Das propagierte Ziel wurde nicht erreicht. Es besteht Aufklärungs- und Korrekturbedarf.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Wie hat sich das Verhältnis von Nachbarrecht und Wohnungseigentumsrecht nach in Kraft treten der WEG-Novelle entwickelt?
Berührungspunkte sehen wir weder vor noch nach dem 1.7.2007.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Wen trifft nach Ansicht der BR die Bußgeldpflicht nach der EnEV?”
Die Ausführungen der BR sind zu ergänzen:
Die Verhängung von Bußgeldern für die Nichtzugänglichmachung eines Energieausweis ohne Aussagefähigkeit für den Energiebedarf einer Wohnung, sollte normalen Rechtsempfinden widersprechen.
Zu Ihrer Frage:
  1. . “Wen trifft nach Ansicht der Bundesregierung die Bußgeldpflicht nach der EnEV, die WE oder den Verwalter, im Falle des Unterlassens von nach der EnEV durchzuführenden Maßnahmen?“

Die Frage dürfte von der BR missverstanden worden sein, denn sie antwortete darauf zum Wärmecontracting.

Ob eine Maßnahme der EnEV durchgeführt wird, liegt in der Entscheidungskompetenz der Eigentümer, so dass auch diese eventuell verhängte Bußgelder wegen Unterlassens erforderlicher Maßnahmen zu zahlen haben. Dem Verwalter obliegt aus seinem Geschäftsbesorgungsverhältnis die Informationspflicht, dass eine Maßnahme durchzuführen ist. Darüber hinaus hat er einen erforderlichen Beschluss der Eigentümer vorzubereiten. Im Innenverhältnis könnten die Eigentümer das von ihnen verlangte Bußgeld nur dann dem Verwalter auferlegen, falls ihm das Unterlassen seiner Informations- und Beschlussvorbereitungs-pflicht zur Last gelegt werden könnte.

Zu Ihrer Frage:
  1. “Sieht die BR in WEG-Verfahren ein Problem darin, dass nach der Umstellung unter die Vorschriften der ZPO auch § 15 a EGZPO beachtet werden muss, wonach im einzelnen Ländern für alle Forderungen bis 750 € zunächst, wenn nicht ein Mahnverfahren betrieben wird, das Schlichtungsverfahren zu führen ist?”
Die Auffassung der BR, wonach in solchen Fällen zunächst die Lösung in einem Schlichtungsverfahren gesucht werden sollte, ist richtig, da ZPO-Verfahren in der Regel die Gräben vertiefen.
Wir regen die Abschaffung des ZPO-Verfahrens für WEG-Sachen an und befürworten die Mediation und Schlichtung als Zwangsverfahren anstelle des streitigen ZPO-Verfahrens.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Wie wirken sich der neue Instanzenzug und die Aussetzung der Nichtzulassungsbeschwerde ..... für 5 Jahre auf die Rechtseinheit und Rechtsfortbildung im WEG aus?“
Die Ausführungen der BR sind nach derzeitigen Kenntnisstand ausreichend. Wir haben keine größeren Erfahrungen über Entscheidungen der Landgerichte, da die Erstverfahren an den Amtsgerichten teilweise gerade erst oder noch nicht einmal abgeschlossen wurden, so dass nicht beurteilt werden kann, ob die Einsparung der OLGs im Sinne der Rechtsgewährung sinnvoll war.
Zu Ihrer Frage:
  1. “Kann die BR vom jetzigen Zeitpunkt feststellen, dass sich die WEG-Novelle positiv auf die Attraktivität von Wohnungseigentums in der BRD ausgewirkt hat, und wenn nein, welche weiteren Maßnahme sind nach Auffassung der BR zu treffen, um die Attraktivität zu erhöhen?”

Im Gegensatz zur Bundesregierung sind wir der Meinung, dass sich mit der Novelle die Attraktivität und der Wert der Eigentumswohnung gemindert hat.

Noch wie wurde soviel gestritten wie nach dem 1.7.2007:

  • Neues Streitpotential wurde in die Gemeinschaften hineingetragen, das zwar dem Eigennutz Einzelner oder Gruppen förderlich war. Beseitigt wurde dadurch die frühere Bereitschaft, Kosten gemeinschaftlich zu tragen, auch wenn diese im Einzelfalle nicht dem Gerechtigkeitsideal entsprachen.
  • Nach 1 1/2 Jahren herrscht in vielen Gemeinschaften statt dessen ein Hauen und Stechen auf den Eigentümerversammlungen. Welche Gruppe kann die andere kostenmäßig mit Hilfe des neuen Gesetzes mittels § 16 Abs. 3 mehr und sich selbst entlasten.
  • Die Singles wollen die Müllgebühren nach Köpfen bezahlen und die Familien sollen gefälligst das 3-4fache dessen bezahlen.
  • Eigentümer, die länger mit dem Aufzug in die oberen Wohnungen fahren, sollen mehr Aufzugsgeld zahlen.
  • Wurde bisher nach Miteigentumsanteilen abgerechnet, wird geprüft, ob nicht die Verteilung nach qm für den einzelnen besser wäre usw. usw.
  • Und warum sollen die Balkonsanierungen der 5 Eigentümer alle gemeinschaftlich tragen. Da gibt es jetzt die Steilvorlage des Gesetzgebers mit dem § 16 Abs. 4. Jetzt sollen die Eigentümer die Sanierung von je 6.000 € je Balkon selber tragen, obwohl sie jahrelang in den Instandhaltungstopf bezahlt haben (siehe dazu auch Anlage B).
  • Die Gerichtverfahren wurden um 300% teuerer und dafür wegen der Überlastung der Gerichte noch länger.
  • Die Bevorzugung von Hausgeldforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren klappte nicht.
  • Und was nutzt der schönste § zur möglichen baulichen Veränderung, wenn die Eigentümer kaum noch die erforderlichen laufenden Hausgeld-Zahlungen aufbringen können.
  • Dafür aber darf der Verwalter seinen Lieblingsanwalt besser honorieren, damit dieser ihn wieder schadlos aus dem Anfechtungsverfahren entkommen lässt.
  • Und viele Klagen müssen sich unsinnerweise gegen die anderen Eigentümer richten, während der Alleinschuldige der Verwalter ist.

Wir suchen die Vorteile, die die Novelle gebracht haben soll. Doch einen gibt es: Der Erstverwalter kann nur für 3 Jahre bestellt werden, wodurch er nur noch 3 Jahre in der Lage ist, die erfor-derlichen Gewährleistungen gegenüber dem Bauträger zu verzögern. Ansonsten sehen wir nur Nachteile und neue Unsicherheit.

Zu Ihrer Frage:
  1. “Sieht die BR, dass die WEG-Novelle zu einer Beseitigung des Instandhaltungsstaus .... geführt hat ....?

Nachdem auch hier der BR keine Angaben vorliegen, dürfen wir wieder ergänzen:
Instandhaltungen und Modernisierungen werden nicht durch andere §§ bezahlt, sondern durch das Geld der Eigentümer. Kein uns bekannter Eigentümer hatte sich einer sinnvollen und erforderlichen Sanierung vor dem 1.7.2007 widersetzt und wird es auch nicht danach machen, wenn die Maßnahme finanzierbar ist.

Insofern basierte die gesamte WEG-Novelle aus unserer Sicht auf fehlerhaften Daten, fragwürdigen Beeinflussungen der Lobbyisten und mangelnden eigenem Basiswissen.

Fazit:
Größe hat der, der seinen Fehler zugibt und ihn korrigiert.
So könnte auch die Eigentumswohnung wieder attraktiver werden.

Mit freundlichen Grüßen

Norbert Deul - Vorstand

Anlagen A - C
Hinweis, wenn Sie Partei ergreifen wollen:

Wenn Sie ganz andere Erfahrungen mit der Änderung des WEG ab 1.7.2007 gemacht haben, so schreiben Sie Ihre Meinung an:
Hausgeld-Vergleich e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn,
Fax: 09154/914721 - E-Mail: hausgeld-vergleich@t-online.de

Wenn Sie ähnliche Erfahrungen machen mussten, wie sie beschrieben worden sind, so teilen Sie diese dem

  • Petitionsausschuss des Bundestages
    (z.B. formlos kurz “Ich schließe mich dem Vortrag von Hausgeld-Vergleich e.V. zum Petitionsantrag PET: 1-16-09-7 101-034804 an) oder
  • Ihrem Abgeordneten oder
  • auch der Presse

mit.

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