Der große Saal im Rhaetenhaus in München platzte am 10.12.2008 aus allen Nähten.
Kein Platz war frei als Vorstand Norbert Deul die erschienenen Wohnungsinhaber aus München und Umgebung, Hausverwalter sowie die Referenten
  • Münchens Stadtrat Marian Ofmann, Hausverwalter und Kämpfer für niedrige Energeipreise
  • Dr. sc. techn. Georg W. Seunig, vereidigter Sachverständiger für Wärmeschutz,
  • Dr. Joachim Bender, ehemals Richter am Münchner WEG-Gericht und
  • Rechtsanwalt Alexander Tauchert, eine engagierte Stütze für Hausgeld-Vergleich e.V.
begrüßen konnte.
Mit dem “Münchner Wohnungsinhaber-Stammtisch” wurde eine Einrichtung geschaffen, die den regen Erfahrungsaustausch fördern, Fragen beantworten und Probleme des Einzelnen im Bereich seiner Wohnung lösen soll, so umschrieb Vorstand Norbert Deul die Ziele der zukünftig regelmäßigen Veranstaltung.
Vergleichbare Stammtische in anderen Städten sollen bei Interesse folgen.
Jeder Besucher der Veranstaltung erhielt gedruckte Infos zum Mitnehmen:
  • Energiesparen im Haushalt
  • Richtig heizen und lüften
  • Feuchtigkeit in der Wohnung,
  • über Rechtsliteratur für Wohnungseigentümer und Mieter sowie
  • einen Aufsatz von Vorstand Norbert Deul über die Energiepreise und was zu tun ist, der nachstehend für nicht Anwesende wiederholt wird.
Vortrag Münchner Stadtrat und Hausverwalter Marian Offman
Marian Offman schilderte seine Bemühungen, die Stadtwerke München zur sofortigen Preissenkung von Gas wegen der drastisch gesunkenen Ölpreise zu bewegen.
Für Großkunden soll zu einer ersten Preisreduzierung ab 1.1.2009 und für Geringabnehmer erst zu einem späteren Termin kommen. Es wurde die Anbietersituation in München und Umgebung erörtert, die einen Wechsel des Lieferanten ermöglicht.
Die Bemühungen der Stadtwerke Wohnanlagen an das Fernwärmenetz anzuschließen können dazu führen, dass die Möglichkeit zu einem anderen Anbieter zu wechseln mit solch einem Anschluss verhindert werden. Dies könnte zu einer Alleinanbieterposition führen, die es bei einer Entscheidung zur Fernwärme zu bedenken gibt.
Ferner wurde auf die erfolgreichen Bemühungen zur Serviceverbesserung der Stadtwerke hingewiesen.
Aufsatz und Vortrag Norbert Deul:
“Jetzt gilt es, trotz der Energiepreise einen kühlen Kopf zu bewahren - hektische Aufregung ist fehl am Platz”
Was uns Politiker und Lobbyisten erzählen

Wer derzeit die Äußerungen von Politikern und Repräsentanten der Interessengruppen verfolgt, sollte einen kühlen Kopf bewahren. Der Ausstieg aus der Atomenergie wurde als Einstieg in eine bessere Welt gelobt. Jetzt gilt dies nicht mehr, denn nun wird vielen Politikern klar, dass die Versorgung ohne einen Energiemix mit Atomstrom gefährdet ist. Die erneuerbaren Energien, noch vor einiger Zeit als idealer Ausgleich beurteilt, bringen bisher betriebswirtschaftlich nicht das, was erforderlich wäre - preiswerte Energie. Genau das Gegenteil ist der Fall.

Richtig ist natürlich, dass sich Sonnenstrahlung, Wind und Erdwärme in Energie umwandeln lässt. Das ist aber nicht kostenlos, sondern mit hohen Investitionen verbunden, die wir alle bezuschussen. So war schon immer klar, dass Solarenergie bei uns nur dann effektiv gewonnen wird, wenn sie kaum gebraucht wird - in der warmen Jahreszeit.

Daraus folgt für jeden vernünftig denkenden Menschen, dass zuerst das Problem der Speicherfähigkeit zu lösen gewesen wäre - also wie speichere ich die Sommerenergie bis zum Winter. Die an sich gute Idee mit der Sonne ist bisher nicht zum betriebswirtschaftlich guten Ende gebracht worden. Nennenswerte Windenergie entsteht nur bei starkem Wind, so dass auch hier die Zuverlässigkeit und Speicherfähigkeit der Energie nicht gelöst ist.

Es kann nicht Sinn der Sache sein, dass derartige Energiearten weiter in einem Maße subventioniert werden, das uns an das Milliardengrab im Steinkohlebergbau erinnert.
Zu Ende gedacht ist nicht die Behauptung unseres Bundesministers Wolfgang Tiefensee, wenn er in einer Hausverwalter-Zeitschrift die These aufstellt:
“Die energetische Optimierung des Gebäudebestandes leistet einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen Senkung der Wohnnebenkosten.”
Vermutlich haben er oder seine leitenden Ministerialbeamten noch nie die tatsächlichen Kosten und die Folgekosten, die energetischen Maßnahmen an einer Bestandsimmobilie verursachen, in Relation zu den tatsächlich erzielten Einspareffekten gesetzt.
Wäre das praxisnah gemacht worden, hätte sich gezeigt, dass sich bestimmte Maßnahmen bei Einbeziehung einer Kapitalverzinsung oder bei einer erforderlichen Kreditaufnahme nicht amortisieren. Das heißt für uns derzeit ganz klar:
“Die Senkung der Heizkosten über Dämmmaßnahmen im Bestand ist nur über einen sehr hohen Kostenaufwand erzielbar - und der sollte nicht unvernünftig für uns sein.”
Uns Wohnungseigentümern wird hier etwas vorgegaukelt:
Von den Politikern, der Presse, sehr vielen Hausverwaltern, aber auch Beiräten und Eigentümern, die ohne selbst rechnen zu können, dummes Zeug nachzuplappern gewohnt sind.

Ignoriert wird ferner, dass kein Energiekonzern seine Preise stabil halten wird, wenn er weniger Energie verkaufen kann. Logischerweise wird er beim Minderverkauf die Preise anheben, um seinen Gewinn auch weiterhin steigern zu können, solange kein Wettbewerb herrscht.

Verschwiegen werden die Nebenwirkungen des Plastikverpackungswahns von Wohnanlagen. Ca. 3 Millionen Wohnungen sind laut einer Studie der Universität Jena inzwischen von Schimmel befallen - für viele Bauexperten kein Wunder, da der Feuchtigkeitsabfluss von innen nach außen weitgehend abgesperrt wurde.

Zu Ende gedacht sind auch die Bestrebungen einiger Führungsköpfe der Sozialdemokraten nicht, die lt. “Spiegel” Mietern von schlecht gedämmten Wohnungen ein Recht zur Mietkürzung einräumen wollen.
Wer sich mit der Praxis der Heizungskostenabrechnung beschäftigt, wird erkennen, dass sich innerhalb einer Wohnanlage je nach Lage der Wohnung zwangsläufig Verbrauchsunterschiede an Energie von fast 50%* ergeben und der Verbrauch wegen vollkommen unterschiedlichen Verhaltens um einige 100% differieren kann. Auf welcher Basis wäre also festzustellen, welchen Betrag ein Mieter rechtssicher abziehen könnte.

Und was kann ein Energieausweis zum noch akzeptablen Verbrauch einer bestimmten Wohnung aussagen, wenn er lediglich Angaben über Mittelwerte der gesamten Wohnanlage macht.
Auch hier haben irgendwie die Praktiker bei den Überlegungen gefehlt oder deren Meinungen sind bei der Gesetzgebung ignoriert worden.

Hausgeld-Vergleich e.V. empfiehlt deshalb, allen Aussagen zu theoretischen Energieeinsparungen und den damit verbundenen angeblichen Kostensenkungen äußerst kritisch zu begegnen. Glauben Sie erstmals wenig. Und überprüfen Sie vor allem die Kostenvoranschläge für Maßnahmen selbst, die Ihnen zur Energieeinsparung vorgelegt werden.

Denn z.B. diesen Vorschlag machte ein Verwalter gemeinschaftlich mit Beiräten
Kapitalaufwand lt. Hausverwaltung:
(Fensteraustausch / komplette Außendämmung) 2.432.000 €
Belastung pro Eigentümer durchschnittlich (17.371) €
vorstehende Kosten geteilt durch erwartete Amortisationszeit
bei z.B. 20 Jahren (?) ergibt Kosten je Jahr (Rechtssprechung 10 Jahre!) 121.600 €
zuzüglich Verzinsung für Kapitalaufwand (z.B. 4,5%) 109.440 €
Gesamtaufwand pro Jahr bei 20 Jahren Amortisationszeit 231.040 €

Heizkosten gesamt für Jahr 2007
abzüglich Heizungs-Nebenkosten, Kosten für
Warmwasseraufbereitung und Wasser/Abwasser
107.515 €
davon laut Energiegutachter errechnete Einsparung ohne Gewähr 55.122 €  (51%)
Realistische Einsparung lt. Erfahrungswerten Hausgeld-Vergleich e.V. 37.600 €  (35%)

Realistischer Verlust der Eigentümer in den Anfangsjahren pro Jahr ca. ./.  193.440 €
Verlust pro Eigentümer demnach durchschnittlich pro Jahr ca. ./.      1.382 €
Die Überschlagsberechnung hat nur für diese spezielle Anlage Gültigkeit. In anderen Fällen kann das durchaus nicht so katastrophal ausfallen. Nicht eingeflossen sind mögliche Energie-preissteigerungen und die zu erwartenden Pflegekosten der Außendämmung (Beseitigung möglicher Veralgung, Vogelverpickungen, Spannungsrissen, Durchnässungen).
Und so sollte Ihre zukünftige Überschlagsrechnung vor der Versammlung aussehen
Was sich für Ihre Wohnanlage als Investition in erergiesparende Maßnahmen anbieten würde, ergibt sich nämlich klar aus jeder Heizungsabrechnung nach folgendem Schema:
  • Zuerst die reinen Energiekosten feststellen: z.B.
36.618 €
  • Dann davon Kosten für Warmwasserbereitung abziehen:
    z.B. im hier vorliegenden Falle sind das 26,91% der Energie
./.   9.853 €
  • = Rest an Heizkosten
=    26.765 €
  • Nur dieser Teil kann durch energiesparende Maßnahmen beeinflusst werden.
  • Eine Einsparmaßnahme von z.B. 30% würde pro Jahr bringen, was dann die Jahres-Investitionssumme darstellt.
8.030 €
  • Die Kosten der energetischen Maßnahme teilen Sie durch die Prognose-Einsparung pro Jahr.
    Dann erhalten Sie die Amortisationszeit.
  • Ferner stellen Sie die Relation der Verzinsung zur Gesamtinvestition fest
Was ist also zu tun, wenn eine Beschlussfassung “Wärmedämmung” ansteht?
  • Die aufgezeigten Daumenberechnungen vor der Beschlussfassung erstellen.
  • Lassen Sie sich von der Hausverwaltung oder dem Energieberater Objekte nennen, bei denen die prognostizierten Einspareffekte real erreicht wurden und überprüfen Sie dort, ob die Einsparwerte in der Realität eingetroffen sind.
  • Ist das nicht möglich, so empfehlen Sie in der Versammlung zunächst die Überprüfung der Kosten- und Einsparwerte durch einen vereidigten Sachverständigen und beantragen Sie die Beschlussfassung über die Maßnahme bis zu dessem Ergebnis.
  • Verweisen Sie auf intelligente Heizungsteuerungssystem wie z.B. “ecotech”, mit dem 10% Kosteneinsparung erreicht werden kann und das nur minimale Kosten verursacht.
  • Verweisen Sie auf Innendämmungssysteme, wie sie bei denkmalgeschützten Gebäuden angewandt werden und die jeder interessierte Eigentümer individuell einsetzen kann.
  • Verlesen Sie Auszüge aus den Medieninformationen des BSI (Bundesvereinigung Spitzen-verbände der Immobilienwirtschaft), bei dem auch Verwalterverbände Mitglied sind.
    Die sagen klipp und klar, dass die energetische Sanierung mehr kostet als sie an Heizenergieeinsparung einbringt und dass deshalb der Staat seine Anreize (Fördermittel) erhöhen muss.
  • Kommt trotzdem ein Beschluss zustande, den ein vernünftig wirtschaftlich denkender Eigentümer nicht akzeptieren kann, so überlegen Sie, ob der Beschluss nicht vom Gericht aufgehoben werden sollte (siehe Verfahren Landgericht München 1 T 15543/05).
Bei diesen und weiteren Fragen hilft Ihnen Hausgeld-Vergleich e.V., Tel. 09154/1602”
Vortrag Gutachter Dr. Georg W. Seunig
Im Zusammenhang mit dem Vortrag und zur Rentabilitätsberechnung einer Wärmedämmung schilderte Dr. Seunig den Wert eines neutralen Gutachtens, wie es nur von öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellbar ist. Dazu zeigte er die Kosten auf, die solch ein Gutachten kosten könnte und welche Sicherheit damit Eigentümer für ihre Entscheidung erhalten.
Vortrag Richter Dr. Joachim Bender
Dr. Bender erklärte die rechtlichen Unterschiede zwischen Instandhaltung, modernisierender Instandhaltung und Maßnahmen, für die eine 75%ige Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist. Weiter erläuterte er ein Urteil des Landgerichts München, dass für eine Wärmedämmmaßnahme einen Richtwert von 10 Jahren für die Amortisationszeit für erforderlich hielt. Dr. Bender war der Auffassung, dass ein Verwalter auch die Finanzierungsmöglichkeit der Eigentümer vor der Beschlussfassung einer Großsanierung prüfen sollte, damit nicht die Gemeinschaft für zahlungsunfähige Eigentümer einspringen muss.
In der Praxis kann es zur Stundung, Ratenzahlungen und im Extremfall auch zum erforderlichen Wohnungsverkauf kommen, wenn ein Eigentümer die erforderlichen Sonderzahlungen nicht aufbringen kann. So etwas sollte vermieden werden.
Anschließende Fragenbeantwortung und allgemeine Infos
Im Anschluss an die Vorträge wurden Einzelfragen beantwortet, z.B. wie die Rücklagenbildung zu berechnen ist, dass ein Verwalter dafür zunächst Investitionspläne erstellen sollte und wie Veralgung auf gedämmten Wände zu beseitigen ist.
Es wurde die Problematik der Stimmrechts-Übertragung auf den Verwalter und die der Kreditaufnahmen für die Gemeinschaft bei Banken erörtert.
Es wurden neue WEG-Kommentare der Münchner Richter Spielbauer (Landgericht) und Dr. Schmid (OLG) sowie das von Rechtsanwalt Alexander Tauchert erstrittene OLG-Urteil zur Kostenbefreiung bei baulichen Veränderungen bei Nichtzustimmung vorgestellt.
Informiert wurde über die Urteile über elektronische Messgeräte bei Einrohrheizungen und über die Missachtung von Kostengruppen bei der Jahresabrechnung, wenn diese Kostentrennung in der Teilungserklärung verlangt wird.
Die Fortsetzung der Fragenbeantwortung und Themenerörterung erfolgt auf dem
2. Münchner Wohnungseigentümer-Stammtisch am 5.2.2009, 19.00 Uhr,
gleicher Veranstaltungsort: Rhaetenhaus, Luisenstraße 27, wenige Min. vom Hbf.
Alle Interessierten sind eingeladen. Siehe dazu auch Ankündigung unter Rubrik “Termine“.
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