Artikel 17 des Grundgesetzes (Petitionsrecht):
Jedermann hat das Recht, sich einzeln oder in Gemeinschaft mit anderen schriftlich mit Bitten oder Beschwerden an die zuständigen Stellen und an die Volksvertretungen zu wenden.
Artikel 45 c des Grundgesetzes (Petitionsausschuss):
(1) Der Bundestag bestellt einen Petitionsauschuss, dem die Behandlung der nach Artikel 17 an den Bundestag gerichteten Bitten und Beschwerden obliegt.
(2) Die Befugnisse des Ausschusses zur Überprüfung von Beschwerden regelt das Bundesgesetz.
Hausgeld-Vergleich e.V. hat von diesem Grundrecht Gebrauch gemacht und folgende Schriftstücke zur Ergänzung des Beitritts zur Petition vom 3.9.2008 nachgereicht:
Hausgeld-Vergleich, e.V. Gehrestalstr. 8, 91224 Pommelsbrunn
Deutscher Bundestag
Petitionsausschuss
Platz der Republik 1

11011 Berlin
10.11.2008
PET 1-16-09-7101-034804
Petition beim Deutschen Bundestag
Sachkundenachweis bei gewerblichen Hausverwaltern
Sehr geehrte Abgeordnete,
sehr geehrte Damen und Herren,
mit unserem Schreiben vom 3.9.2008 hatten wir bereits mitgeteilt, dass wir uns der obigen Petition anschließen, weil uns
  • für die Vermögensverwaltung der Gelder der Wohnungseigentümer in Höhe von jährlich
    ca. 25 Milliarden €
  • und für die Werterhaltung der verwalteten Immobillien
sowohl Befähigungs- als auch Führungsnachweise für den gewerblichen Immobilien-Verwalter (Hausverwalter) dringend erforderlich erscheinen.
Herr Matthias Latteyer, der Initiator der obigen Petition, hat im wesentlichen aus seinem tragischen persönlichen Fall Sachverhalte vorgetragen, die wir als Verbraucherschutzverein in allen Regionen Deutschlands in vergleichbarer Weise vorgefunden haben.
Wir wollen Sie deshalb mit unseren weiteren Ausführungen zu gesetzgeberischen Initiativen bewegen. Ziel sollte sein, dringend erforderlichen Verbraucherschutz im Wohnungseigentumsrecht zu verankern. Handlungsbedarf ergibt sich deshalb, weil
  • Wohnungseigentümer ungeschützt der Willkür unseriöser Verwalter ausgesetzt sind, wie z.B. Herr Latteyer
  • und unseriöse und unfähige Verwalter in der Praxis keine Sanktionen durch die Gerichte zu erwarten haben - verwalterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung verhindern dies.
Unsere Anregungen beginnen zunächst mit Beschreibungen des Ist-Zustandes, die dem Gesetzgeber unbekannt sein dürften:
  1. Umgang der Verwalter mit Eigentümern (Umfrage-Ergebnis)
    Anlage A
  2. Schilderung des gesetzgeberisch gewollten „Hürdenlaufs“ für den Eigentümer, wenn Schadensersatz gegenüber dem unseriösen Verwalter durchgesetzt werden soll.
    Anlage B
  3. Kostenbeispiel zur gesetzgeberisch gewollten Klageverhinderung wegen der Unverhältnismäßigkeit zwischen Kostenrisiko und wirtschaftlichem Interesse für den Eigentümer.
    Anlage C
  4. Beispiele von „Willkür-Urteilen“ für Eigentümer, die sich aus der „schwammigen Abfassung“ des Wohnungseigentumsgesetzes und dessen „Auslegung nach Laune bzw. Interessenlage des Richters“ ergeben.
    Anlage D
  5. Gefahren der Stimmvollmachts-Übertragung auf den Verwalter.
    Anlage E
Die Situation hat sich nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1.7.2007 für Eigentümer drastisch verschlechtert, die in ihren Wohnanlagen keine ordnungsgemäße Verwaltung vorfinden.
So hat der Gesetzgeber ab dem 1.7.2007
  • die Amtsermittlungspflicht der Gerichte für die juristisch unsachkundigere Seite und damit einen unerlässlichen Gerechtigkeitsregulator abgeschafft.
  • Parallel wurde das Prozesskostenrisiko in einer unzumutbaren Weise derart erhöht, dass die Gegenwehr gegen Unrecht „wirtschaftlich unvernünftig“ bezeichnet werden muss und letztlich zu einem „finanziellen Ausbluten“ bis hin zum Eigentumsentzug für den klagenden Eigentümers führen kann.
  • Ferner wurde dem persönlichen Eigennutz bei der Kostenverteilung eine neue Spielwiese eröffnet. Es wurden Schutzrechte des Einzelnen und finanziell schwächerer Gruppen dem Eigennutz „ichbezogener Kreise“ geopfert.
    Anlage F.
Zusammenfassung einiger negativer Auswirkungen der unzulänglichen Gesetzgebung zum Wohnungseigentum
  • Eine Mehrheit kann jetzt beschließen, dass sie Kostenvorteile gegenüber der unterlegenen Gruppe oder Einzelner hat.
  • Die Gegenwehr bei Gericht oder die Überprüfung, ob solche Beschlüsse noch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, ist drastisch verteuert worden und wegen der willkürlichen Auslegangsfähigkeit des „schwammigen“ Gesetzes durch die Richter mit einem hohen Prozessrisiko behaftet.
  • Die Kompetenzen eines Verwalters sind gegenüber dem einzelnen Eigentümer nahezu unbegrenzt.
  • Das Wohnungseigentumsgesetz hat den einzelnen Eigentümer zum hilflosen Zahlesel kastriert, was viele Hausverwalter inzwischen weidlich auszunutzen verstehen:
    • Ein Verwalter kann die Einsicht in Unterlagen verweigern,
    • vom Eigentümer beantragte Tagesordnungspunkte ignorieren,
    • die Kontaktaufnahme mit anderen Eigentümern durch die Verweigerung der Eigentümeranschriften unmöglich machen,
    • die anderen Eigentümer gegen Einzelne aufhetzen,
    • ein errungenes Gerichtsurteil ignorieren,
    • Urteile mit geschickten Wiederholungsbeschlüssen ins Leere laufen lassen,
    • er braucht auf Eigentümer-Anfragen nicht zu reagieren,
    • kann Gewährleistungen des Bauträgers oder von Handwerkern verschludern,
    • überhöhte Angebote vorlegen,
    • Eigentümer zur Zahlung unnützer oder unwirtschaftlicher Ausgaben durch Beschlüsse verpflichten
    • Architekten und Handwerker überzahlen,
    • und mit Vollmachten bequemer Eigentümer „Richter in eigener Sache werden“.
  • Und bei den meisten Verfehlungen des Verwalters verlangt der Gesetzgeber, dass unverständlicherweise gegen die Miteigentümer geklagt werden muss, was in der Regel zum Mobbing gegenüber dem Klagenden in der Gemeinschaft führt.
Wir fordern deshalb
  1. den Sachkunde- und Führungsnachweis für gewerbliche Verwalter,
  2. Verhängung von Bußgeldern gegenüber Verwaltern, wenn gesetzliche Auflagen missachtet werden,
  3. das „neutrale Testat“ für die Jahresabrechnung und Verwalterbuchhaltung,
  4. Änderungen des Gesetzes und dessen Handhabung imSinne eines Verbraucherschutzes und
  5. die Installation eines „Ombudsmannes für Wohnungseigentümer“, dem nicht plausible Ergebnisse der Rechtssprechung vorgetragen werden können.
Mit freundlichen Grüßen
Norbert Deul - Vorstand
Anlagen A - F
A. Umfrage-Ergebnis Okt. 2008*
zur Arbeitsweise von Hausverwaltungen
Abfragung: Internet und „MEINE WOHNUNG“
* Insgesamt wurden 578 Fragebogen ausgewertet
A. Hausverwalter-Umgang mit Eigentümern:
1. Meine Anfragen werden beantwortet:
Ja 20,8%
Nein 79,2%
Enthaltung 0,0%
2. Ich bekomme Einsicht in Unterlagen:
Ja 37,9%
Nein 51,7%
Enthaltung 10,4%
3. Unterlageneinsicht gibt es nur nach Gerichtsurteil:
Ja 31,0%
Nein 34,8%
Enthaltung 34,2%
4. Ich erhalte Kopien gegen Kostenersatz:
Ja 55,2%
Nein 31,1%
Enthaltung 13,7%
5. Ich darf Kopien von Unterlagen auf einem mitbebrachten Kopiergerät erstellen:
Ja 13,8%
Nein 37,9%
Enthaltung 48,3%
6. Der Verwalter hat die Beiräte auf seine Seite gezogen:
Ja 79,4%
Nein 20,6%
Enthaltung 0,0%
7. Fragende Eigentümer werden wie Störer und Querulanten behandelt:
Ja 96,5%
Nein 0,0%
Enthaltung 3,5%
8. Kritischen Eigentümern wird das Wort entzogen und Stimmung gegen sie gemacht:
Ja 89,6%
Nein 10,4%
Enthaltung 0,0%
9. Kritische Eigentümer werden mit gerichtlichen Schritten bedroht:
Ja 58,7%
Nein 24,0%
Enthaltung 17,3%
B. Zur Arbeitsweise von Hausverwaltern
1. Verbesserungsvorschläge werden aufgegriffen und umgesetzt:
Ja 13,8%
Nein 82,7%
Enthaltung 3,5%
2. Hausmeister- und Reinigungsdienste werden überwacht:
Ja 10,7%
Nein 86,2%
Enthaltung 3,1%
3. Die Hausordnung wird überwacht:
Ja 3,6 %
Nein 93,1%
Enthaltung 3,3%
4. Es werden Vorschläge zur Einsparung laufender Kosten von ihm gemacht.
Ja 6,9%
Nein 89,6%
Enthaltung 3,5%
5. Beantragte Tagesordnungspunkte werden aufgenommen:
Ja 24,4%
Nein 68,7%
Enthaltung 6,9%
6. Für größere Aufträge werden den Eigentümern Angebote vor der Beschlussfassung vorgelegt:
Ja 31,3%
Nein 68,7%
Enthaltung 0,0%
7. Es gibt eine langfristige Planung für die voraussehbaren Instandhaltungen:
Ja 10,5%
Nein 82,4%
Enthaltung 7,1%
8. Mögliche Gewährleistungen vom Bauträger und von Handwerkern werden eingefordert:
Ja 10,2%
Nein 72,5%
Enthaltung 17,3
9. Aufträge erhalten stets die gleichen Firmen:
Ja 72,3%
Nein 17,5%
Enthaltung 10,1%
10. Die Niederschrift gibt Versammlungsverlauf und Beschlüsse richtig wieder:
Ja 23,9%
Nein 76,1%
Enthaltung 0,0%
11. Über Gerichtsurteile wird informiert und diese werden zeitnah umgesetzt:
Ja 9,9%
Nein 79,0%
Enthaltung 11,1%
C. Zur Abrechnung von Hausverwaltern
1. Die Eigentümer werden informiert, wann der Beirat die Abrechnungen prüft und können dabei sein:
Ja 0,0%
Nein 96,2%
Enthaltung 3,8%
2. Die Abrechnung ist verständlich:
Ja 17,8%
Nein 79,2%
Enthaltung 3,0%
3. Die Abrechnung enthält Kontostände per 1.1. und 31.12. für das Giro-, das Anlagekonto und die Rücklage und zeigt zusätzlich die Entwicklung dazu auf:
Ja 37,9%
Nein 55,2%
Enthaltung 6,9%
4. Erforderliche Fehlerberichtigungen werden vor der Versammlung erledigt:
Ja 13,8%
Nein 79,4%
Enthaltung 6,8%
B. Der gesetzgeberische Hürdenlauf,
wenn Schadensersatz gegenüber einem Verwalter durchgesetzt werden soll
Der nachfolgende Sachverhalt schildert den gesetzgeberischen Hürdenlauf eines Eigentümers, der nach Erhalt seiner Jahresabrechnung überzeugt ist, dass der Verwalter einen beauftragten Architekten überzahlt hat und diese unnötige Mehrausgabe nicht hinnehmen will.
1. Hürde
Der Eigentümer verlangt Einsicht in die Abrechnungsunterlagen. Der Verwalter verweigert die Einsicht, da er die Überzahlung verschleiern will, wie dies in solchen Fällen die Regel ist.
Es ist eine Klage auf Einsichtsgewährung erforderlich.
Dem Gericht muss nachgewiesen werden, dass vorher die Einsicht mit Fristsetzung schriftlich verlangt und diese verweigert wurde und die Einsichtnahme keine Schikane gegenüber den Verwalter darstellt.
2. Hürde
Anlässlich der gerichtlich zugestandenen Einsicht verlangt der Eigentümer von mehreren Schriftstücken Kopien gegen Kostenerstattung (0,50 € je Kopie üblich) wegen der erforderlichen Beweisfähigkeit.
Der Verwalter verweigert dies, da er ja bereits Einsicht gewährt hat, wie es gerichtlich angeordnet wurde.
Dann ist eine Klage auf Herausgabe von Kopien notwendig.
Dem Gericht muss nachgewiesen werden, dass der Verwalter die Kopien verweigert hat, das Verlangen nicht rechtsmissbräuchlich ist und keine Schikane darstellt und dass Kostenerstattung angeboten wurde.
3. Hürde
Der Eigentümer benötigt zur weiteren Aufklärung Auskünfte vom Verwalter. Der Verwalter verweigert die Auskünfte sowohl mündlich als auch auf die schriftliche Anfrage mit Fristsetzung.
Eine Auskunftsklage wäre zwecklos, da der Verwalter dem einzelnen Eigentümer gesetzlich nicht zur Auskunft verpflichtet ist, sondern nur der gesamten Gemeinschaft der Eigentümer auf der Eigentümerversammlung.
4. Hürde
Der Eigentümer hat trotzdem feststellen können, dass der Architekt überzahlt wurde und ca. 100% mehr Geld vom Verwalter erhalten hat, als ihm nach Vertrag zustehen würde.
Der Eigentümer verlangt vom Verwalter, dass die Überzahlung aus seiner Jahresabrechnung gestrichen wird. Der Verwalter verweigert dies jedoch.
Eine Klage gegen die sachlich fehlerhafte Jahresabrechnung ist zwecklos. Der Gesetzgeber hat vorgegeben, dass ein Berichtigungsspruch und Schadensersatz durch den Verwalter in diesem Falle nicht über eine Klage im direkten Wege erreichbar ist.
Der Gesetzgeber verlangt, dass der Eigentümer die unrechtmäßige Überzahlung anteilig zu seinen Lasten übernimmt.
5. Hürde
Die Gesetzgebung gibt vor, dass ein Schadensersatzanspruch nur dann gegen den Verwalter geltend gemacht werden kann, wenn ihm die Entlastung für die Abrechnung verweigert wurde.
Da in der Regel dem Verwalter Entlastung von der Mehrheit erteilt wird (die meisten Eigentümer wissen nicht, welche Rechtsfolgen mit der Entlastung verbunden sind), steht zunächst die Entlastung einem Schadensersatz entgegen.
Es muss jetzt der Entlastungsbeschluss des Verwalters durch eine Klage gerichtlich aufgehoben werden. Eine sofortige Verbindung mit dem Schadensersatz ist unzulässig!
Dem Gericht ist zu erklären, weshalb ein Schadenersatzanspruch begründet ist.
Die Klage muss sich gegen die anderen Eigentümer richten, was von der Mehrheit nicht verstanden wird und in der Regel mit Mobbing gegenüber dem klagenden Eigentümer endet.
6. Hürde
Sofern die Entlastung durch das Gericht aufgehoben wurde, ist ein Tagesordnungspunkt für die nächste Eigentümerversammlung beim Verwalter zu beantragen:
„Beschlussfassung über Schadensersatz des Verwalters aus einer Architektenüberzahlung“. Der Verwalter verweigert oder vergisst die Aufnahme des Tagesordnungspunktes. Ohne Tagesordnungspunkt gibt es keinen Beschluss und keinen Schadensersatzanspruch gegen ihn!
Es ist eine Klage auf Aufnahme des Tagesordnungspunktes beim Gericht einzureichen.
Im wesentlichen ist der Vortrag, der dem Gericht durch die Entlastungsaufhebung bereits bekannt ist, zu wiederholen und nachzuweisen, dass der Verwalter sich zur Aufnahme des Tages-ordnungspunktes geweigert hat.
7. Hürde
Ist der Tagesordnungspunkt in der Einladung des nächsten Jahres auf gerichtliche Veranlassung aufgenommen, so kann die Eigentümerversammlung darüber beschließen, ob ein Eigentümer unter Zuhilfenahme eines Anwaltes Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter gerichtlich geltend machen kann. Gibt es keinen Mehrheitsbeschluss dafür, so kann der Eigentümer gerichtlich prüfen lassen, ob der Verzicht auf einen Schadenersatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Die Klage zielt auf eine Aufhebung des Negativbeschlusses und ist mit einem Verpflichtungsantrag zu verbinden, der einen Eigentümer mit der Schadenersatzklage unter Zuhilfenahme eines Anwalts beauftragt.
Der Ausgang dieser Klage ist ungewiss, da das Gesetz dem Richter Ermessenspielraum eingeräumt hat. Er kann dem Mehrheitswillen der Eigentümer mehr Gewicht zubilligen, die auf den Anspruch zu verzichten wollen.
Die Klage muss sich wieder gegen die anderen Eigentümer richten, die in der Regel für die Kostenbelastung beim Unterliegen in der Klage mit Mobbing gegenüber dem klagenden Eigentümer reagieren.
8. Hürde
Ist ein Eigentümer schließlich durch Mehrheitsbeschluss oder durch Gerichtsurteil bevollmächtigt, Schadensersatzansprüche geltend zu machen, so ist die Vorstufe zum Ziel erreicht.
Es kann Klage auf Schadensersatz gestellt werden.
Der vorangegangene gerichtliche Vortrag ist erneut zu wiederholen und zu begründen, weshalb nicht gegen den Architekten vorgegangen wurde, sondern gegen den Verwalter, der die Über-zahlung getätigt und den Architekten begünstigt hat.
In der Regel sind bis zur jetzt erst möglichen Klageerhebung mehr als 3 Jahre vergangen, so dass die Klage wegen Verjährung kostenpflichtig zu Lasten des klagenden Eigentümer vom Gericht abgewiesen wird.
Weitsicht hat der Eigentümer, der von vornherein auf Schadensersatzansprüche gegenüber einem Verwalter verzichtet.
Denn wehrt sich der Verwalter in einer zweiten Instanz, so ist mit einer Entscheidung nach 4-5 Jahren zu rechnen.
Danke Gesetzgeber, wir haben Deine Ziele verstanden:
  • Verwalter werden gesetzlich besonders geschützt.
  • Wohnungseigentümer dagegen nicht.
C. Gegenüberstellung:
Wirtschaftliches Interesse und Kostenrisiko einer gerichtlichen Klärung
Anhand des folgenden Beispiels soll das Missverhältnis zwischen dem wirtschaftlichen Interesse eines Eigentümers und den Kosten für eine gerichtliche Klärung aufgezeigt werden. Es geht im Beispiel um eine Wärmedämm-Maßnahme.
Eigentümer B. ist Mitglied einer Wohngemeinschaft mit 50 Eigentümern. Die Gemeinschaft beschließt entgegen der Rentabilitätsberechnung von B. eine Wärmedämm-Maßnahme für 600.000 €. Die Sonderumlage von B. soll danach 12.000 € betragen. Das Energieeinspar-Gutachten hat einen Einsparwert für jeden Eigentümer von durchschnittlich 300 € an Heizkosten im Jahr auf jetziger Preisbasis ermittelt. B. hat bereits in der Versammlung vorgerechnet, dass sich die Investition auf dieser Basis erst ab dem 40. Jahr amortisieren wird und dass er derzeit für 12.000 € auf der Bank 480 € an Zinsen erhält. Zusätzlich würde er seine 12.000 € für Notfälle behalten, so dass die Maßnahme einen wirtschaftlichen Nachteil für B. darstellt.
Da die Mehrheit auch hier sachliche Argumente nicht begreifen will, so wie dies immer häufiger in Wohngemeinschaften zu beobachten ist, kommt ein unsinniger Beschluss zustande.
B. entschließt sich deshalb zur Anfechtung.
Die Streitkosten ermitteln sich demnach wie folgt:
Hier ist das Gesamtinteresse der Streitparteien 600.000 €. Davon wären nach Gesetz zunächst 50% anzusetzen, also 300.000 €. Der Streitwert darf aber das Fünffache des Interesses des Klägers nicht überschreiten. Das Interesse des Klägers ist die Einsparung seiner Sonderumlage von 12.000 €. Demnach wäre der Streitwert nicht 300.000 sondern 12.000 €. Der Gesetzgeber hat jedoch eine Vervielfachung um das Fünffache des wirtschaftlichen Interesses des Eigentümer zugelassen - also 5 x 12.000 € = 60.000 €.
Da der Verkehrswert der Wohnung von B. höher ist, verbleibt es bei diesem “fiktiven Streitwert“ von 60.000 €, sofern das Gericht den gesetzlichen Vorgaben folgt.
Die Kosten des Verfahrens errechnen sich demnach wie folgt:
Streitwert 60.000,00

Gerichtskosten mit Urteil 3,0 Gebühren = 3 x 556,- € 1.668,00
Anwaltskosten
1,3 Gebühren Verfahren / 1,2 Termin = 2,5 x 1.123,- € 2.807,20
Anwalts-Post- u. TK-Dienstl. (Pauschale) Nr. 7002 20,00
zuzügl. 19 % MwSt. 537,23

eigene Kosten 5.032,73
Weitere Kosten im Unterliegensfalle (für Gegenseite) 3.364,73
Mögliche Mehrungsgebühr lt. Gesetzgebung bis 2,0 2.672,74

Gesamtkostenrisiko für die 1. Instanz 11.070,20
wirtschaftliches Interesse 12.000,00

Das Beispiel zeigt, dass die Streitkosten fast dem wirtschaftlichen Gesamtinteresse entsprechen - also eine gerichtliche Klärung wirtschaftlich sinnlos wird.

Bereits bei einer weiteren Klärung in der 2. Instanz übersteigen die Gerichtskosten das wirtschaftliche Interesse.

Deshalb dürfte bei der Gesetzgebung etwas schief gelaufen sein.
Denn nur dem Wohnungseigentümern wird solch eine Kostenrelation zugemutet.

Ein Fall für das Verfassungsgericht
oder für den Gesetzgeber ?
D. “Schwammige Abfassungen” des WEG ermöglichen “Willkür-Urteile”
Die nachstehenden Beispiele zeigen, dass der Wohnungseigentümer der Richter-Willkür ausgeliefert ist und nur eine Regel im WEG vor Gericht gilt:
Nichts ist so unberechenbar wie das Urteil des WEG-Richters.
(Zitat eines Fachanwaltes für Miet- und Wohnungseigentumsrecht)
Beispiel 1:
  1. Wohnungseigentümer A errichtet hinter der Trennmauer zu seinem Nachbarn einen Wintergarten mit einem behindertengerechten Zugang zum Haus für seinen Sohn. Der Wintergarten ist für den anderen Eigentümer B nicht sichtbar. Lediglich oben an bisher vorhandener Tennmauer ragt der Wintergarten 40 cm über die Mauer. Die Erhöhung der Mauer um 40 cm hat der durch den Wintergarten sich “beeinträchtigt fühlende” Nachbar B abgelehnt. Das WEG-Gericht verurteilt den Erbauer des Wintergartens zur Beseitigung und legt ihm die Kosten des Verfahrens auf (Gerichtskosten und Anwaltskosten des Klägers B). Ein Antrag des Eigentümers A, der Zwangsvollstreckung zur Beseitigung wegen der Unverhältnismäßigkeit nicht statt zugeben, wird abgewiesen.
    Folge: Schaden für A 60.000 € und kein behindertengerechter Zugang für den Sohn zur Wohnung.

  2. Wohnungseigentümer C entfernt einen Jalousienkasten, der Gemeinschaftseigentum ist, bricht Mauerwerk aus der Außenwand und setzt statt des bisherigen Fensters eine Schiebetüre ein, die ca. oben 30 cm höher wird als das bisherige Fenster. Die Baumaßnahme ist von der Straßenseite deutlich als Veränderung gegenüber den anderen Fenstern der Nachbarn erkennbar, insbesondere die andere Rahmenausführung und die Ver-größerung nach oben. Das gleiche Gericht wie im Falle a) erkennt in diesem Umbau keine Beeinträchtigung. Der Eigentümer kann seinen Umbau belassen. Die Gerichtkosten hat der Antragssteller und die außer-gerichtlichen Kosten hat jeder der beiden Streitparteien selbst zutragen.
Beispiel 2:
  1. Richter S. veröffentlicht in seiner Rechtsliteratur, dass derjenige, der einer beeinträchtigenden baulichen Veränderung nicht zustimmt, diese vor Gericht anfechten muss, wenn er von den Kosten befreit werden will (§ 16 Abs.6 WEG). So lauten auch seine Urteile.

  2. Richter SC, in der gleichen Großstadt urteilend, vertritt das Gegenteil:
    “Die Kostenbefreiung ist für den Nichtzustimmenden gesetzlich angeordnet. Eine Anfechtung der baulichen Veränderung muss nicht erfolgen, wenn der Nichtzustimmende kostenbefreit sein will.”
Beispiel 3:
  1. Eigentümerin C hat den Entlastungsbeschluss des Verwalters und der Beiräte gerichtlich angegriffen, da die Jahresabrechnung Fehler aufweist. Die Kontostände stimmen nicht.
    Das Gericht in Landau/Pfalz hebt die Entlastung des Verwalters und der Beiräte auf, da Schadenersatzansprüche nicht ausgeschlossen werden können.

  2. Der Eigentümer D hat den Entlastungsbeschluss des Verwalters und der Beiräte gerichtlich angegriffen, da die Kontostände der Wohngemeinschaft mehr Geld ausweisen müssten. Aus einem Gutachten ergibt sich ein Fehlbetrag von 25.000 €. Ein weiterer Fehlbetrag ist aus der Abwicklung von Versicherungsfällen ersichtlich. Danach fehlen rund 60.000 € zwischen dem was die Versicherung an die Gemeinschaft geleistet hat und was auf dem gemeinschaftlichen Konto angekommen ist.
    Das Gericht in Berlin erkannte daraus keinen Grund, die Entlastungen aufzuheben.
    Die Meinung des Gerichts in Berlin: “Die Verwaltungsbeiräte (deren Entlastung war ebenfalls angegriffen worden!) haben die Fehlbeträge nicht festgestellt. Kontostände sind einmal so wie sie sind und diese wurden zutreffend in der Abrechnung ausgewiesen. Schadenersatzansprüche sind deshalb nicht erkennbar.” Das genügte zur Klageabweisung.

Was will nun der Gesetzgeber - a) oder b) ?

Vom Gesetzgeber wird für den Eigentümer Klarheit erwartet.

E. Gefahren bei der Übertragung der Stimmrechte auf den Verwalter

Den meisten Einladungen zur Eigentümerversammlung ist bereits ein Vollmachtsformular der Verwaltung beigefügt.
In der Regel wird darin die Übertragung für das Stimmrecht auf den Verwalter unter Befreiung vom § 181 BGB empfohlen. Vielfach wird auch die Erteilung von Untervollmacht angeregt.

Die wenigsten Wohnungseigentümer sind sich darüber bewusst, welche Möglichkeiten sich einem Verwalter mit der Vollmachtserteilung in diesem Sinne erschließen.

Der Bevollmächtigte kann dann über Geschäfte mit sich selbst abstimmen und er kann die Vollmacht an einen Vertrauten weiterreichen (z.B. an den mit ihm kungelnden Verwaltungsbeirat), der im Sinne des Verwalters abstimmt.
Mit dieser Variante wird sogar das Stimmverbot bei der Verwalter-Entlastung in der Praxis ausgehebelt - eine höchstrichterlich zulässige Variante, die auch in der Rechtsliteratur als „Praktiker-Rezeptur“ für den Verwalter empfohlen wird.

Eine Bündelung von Vollmachten in der Hand des Verwalters macht diesen praktisch unangreifbar. Kaum ein Verwalter wird mit den Vollmachten gegen seine Interessen und Ziele abstimmen.

Der Verwalter wird zum „Richter in eigener Sache“.
Um den häufigen Missbrauch der Verwalter mit Stimmvollmachten auszuschließen, ist die Gesetzgebung dahingehend zu ändern, dass
  • eine Übertragung der Vollmacht auf den Verwalter ausgeschlossen wird oder alternativ
  • die Verwaltervollmachten stets der Mehrheit der restlichen anderen Stimmen zugeordnet werden müssen.
F. Gesetzgeberische Missachtung der Minderheiten-Rechte
Führte die gesetzgeberische Missachtung des Minderheiten-Rechts zum „Skandal-Urteil von Oldenburg“?
(Auszug aus einer Verbraucherschutz-Zeitung)

„Die Sanierungskosten des Gemeinschaftseigentums an einem Balkon trägt der betroffene Eigentümer allein.“ Solch ein Urteil wurde erst jetzt nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes vom 1.7.2007 durch die Abgeordneten-Stimmen der CDU/CSU, SPD, FDP sowie von Bündnis 90/Die Grünen statthaft.

Danach wurde es einer Mehrheit mit dem § 16 Abs. 4 WEG erstmalig ermöglicht, für den „einmaligen Fall“ zwingend erforderliche Sanierungskosten einem einzelnen Eigentümer aufzulasten. Bisher war es im Sinne der Gerechtigkeit und einer Solidargemeinschaft richtig, dass Kostenlasten des Gemeinschaftseigentums selbstverständlich alle Eigentümer zu tragen hatten, so wie alle auch in die Rücklage für solche Fälle Geld einzahlten.

Oldenburger Wohnungseigentümer nutzten mehrheitlich die Steilvorlage des Gesetzgebers zur Förderung des persönlichen Eigennutzes und beschlossen, der betroffene Eigentümer solle gefälligst die Kosten für die Sanierung der konstruktiven Balkonteile selbst bezahlen.

Eine Unverschämt, wenn man bedenkt, dass dieser Eigentümer seit Jahren seinen Beitrag zur Rücklagenbildung bezahlt hatte und die Gemeinschaft den Handwerker auswählte, der den Auftrag zur Sanierung ausführen konnte.

Doch ist dem Richter ein Vorwurf zu machen? Nein.
Seine Entscheidung basiert auf der neuen „WEG-Unrechtslage 1.7.07“.
Ist der Eigentümermehrheit ein Vorwurf zu machen?

Sie haben rechtlich die Möglichkeit genutzt, ihrem Miteigentümer „eine überzubügeln“, so wie es das Gesetz ermöglicht.
Moralisch ist das eine Sauerei -
aber welchen Abgeordneten interessiert das schon?
Muster für Ihren Beitritt zur Petition
Wenn Sie mit dem Inhalt und der Zielsetzung der Petition teilweise oder vollkommen einverstanden sind, so können Sie diese Petition beitreten und unterstützend wirken.
Der Beitritt kann z.B. wie folgt erklärt werden:

Ihr Absender

Deutscher Bundestag
Petitionsausschuss
Platz der Republik 1
11011 Berlin

Datum
PET 1-16-09-7101-034804
Petition beim Deutschen Bundestag
Sachkundenachweis bei gewerblichen Verwaltern usw.

Sehr geehrte Abgeordnete,
sehr geehrte Damen und Herren,

ich trete der obigen Petition zum Sachkunde- und Führungsnachweis sowie zu Veränderungen im Wohnungseigentumsrecht bei.
Ich bin Wohnungseigentümer und fühle mich ebenfalls durch die derzeitigen Zustände beeinträchtigt.

Name und Unterschrift

Sie können die Petitition mit eigenem Sachvortrag (kurzen Schilderungen von Erfahrungen, Missständen, Bitten usw.) ergänzen.
Hausgeld-Vergleich e.V. ist Ihnen dabei bei der schriftlichen Abfassung behilflich, sofern Sie dies wünschen.
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