Wer sich die Inhalte von Verwalterveranstaltungen der letzten Zeit anschaut, dem wird klar, dass es demnächst primär um Themen rund um die energetische Sanierung von Wohngebäuden gehen wird.
Sehr viele Verwalterverträge enthalten leider noch Vereinbarungen, die dem Verwalter eine prozentuale Sonderhonorierung an Ausgaben zur Instandhaltung und baulichen Veränderung zugestehen. Daraus ergibt sich aus unserer Sicht ein menschlich verständliches, starkes Interesse, den Wunschvorstellungen der Bundesregierung und Argumenten der Anbieter und Dienstleister für energetische Maßnahmen zu folgen.
Es wird also in den Versammlungen um Aufträge an Firmen und Ingenieure/Architekten gehen.
Nun ist grundsätzlich nichts gegen Energieeinsparungen zu sagen, ganz im Gegenteil.
Entscheidend ist aber immer, ob das, was unter dem Strich herauskommt, ein wirtschaftlich vernünftig denkender Eigentümer bei seinem eigenen Haus tun würde.
Wie sollte solch ein Eigentümer auf die zu erwartenden Beschlussvorschläge reagieren:
Beauftragung eines Fachingenieurs mit den Berechnungen zur energetischen Sanierung
Bevor die Geldausgabe für einen Fachingenieur beschlossen wird, sollte anhand des Energieausweises und der Heizungskostenabrechnung geprüft werden, ob ausreichendes Einsparpotential vorhanden ist. Jeder Eigentümer kann anhand der eigenen Heizungsabrechnung ermitteln, wie viel Geld für die Heizung seiner Wohnung im Jahr verbraucht wird. Vorher sind die Heiznebenkosten und die Kosten für die Warmwasserzeugung abzuziehen. Nur dieser Restbetrag ist Energieeinsparungen zugänglich.
Weist Ihr Haus nach dieser Abzugsmethode einen ungünstigen Wert auf (z.B. wesentlich mehr als 8,- € pro qm Wohnfläche im Jahr/Basis 2007), so ist die Leistung eines Ingenieurs/Architekten sicher wertvoll. In seinem Gutachten sollen
  • die Kosten der Maßnahmen und zur Sicherheit Pflegekosten (z.B. Algenbeseitigung, eventuell später auftretende Spannungsrisse und Vogelverpickungen bei Wärmeverbundsystemen sowie z.B. Schimmelbeseitigung bei unzureichender Feuchtigkeits-Abführung von innen nach außen)
  • und die gesamte voraussichtliche Nutzungsdauer
  • der theoretischen Energieeinsparung gegenübergestellt
  • sowie die Rentabilität unter Einbeziehung einer Geldverzinsung verständlich dargestellt werden.
Häufig zeigt sich dann, dass die Verzinsung des benötigten Geldes auf der Bank vorteilhafter ist, als das Ergebnis der Energieeinsparung.
Gesunde Skepsis gegenüber mathematischen Berechnungen
Werden im Gutachten Einsparwerte prognostiziert, so haben Sie diesen gegenüber eine gesunde Skepsis. Verlangen Sie Referenzobjekte, wo die berechneten Einsparungen bereits nachweisbar über einige Jahr bestätigt wurden.
Derzeit gibt es noch keine neutralen Langzeitstudien, die z.B. die Rentabilität vom Wärmeverbundsystem an Bestandsgebäuden aufzeigen. Ohne Garantien oder schriftliche Zusicherungen der Prognosen sollten extrem hohe Geldausgaben nicht beschlossen werden.
Als Daumenwert gilt, dass Maßnahmen zur Energieeinsparung ca. 1-2 € je qm Wohnfläche im Monat je nach bisheriger Ausgestaltung des Gebäudes kosten können.
Vermietende Eigentümer werden solche Kosten nicht auf die Miete aufschlagen können.
Blockkraftheizwerke, Solar– und Tiefenwärme, Contracting-Systeme usw. sind alles gute Ideen - entscheidend sind auch hier seriöse Rentabilitätsberechnungen.
Bei Contracting ist die Abhängigkeit vom Anbieter und die Vertragsgestaltung zu prüfen.
Die ist häufig für den Laien undurchschaubar und Contracting-Anbieter haben in der Regel die besseren Anwälte bei Streitigkeiten.
Angebote verschiedener Banken für Kredite an Wohngemeinschaften
Verschiedene Banken wie z.B. die Hausbank, die DKB u.a. bieten erstmals für Wohngemeinschaften Kredite an.
Doch Vorsicht! Übersteigt die Zahllast die finanziellen Möglichkeiten einzelner Eigentümer, so zahlen sie deren Raten auch hier mit.
Überlegen Sie deshalb gut, ob Sie solchen Verführungen zu Geldausgaben folgen wollen. Die Zulässigkeit solcher Kreditaufnahmen per Mehrheit muss richterlich ohnehin erst geklärt werden. Denken Sie dabei auch an die Vorkommnisse in der jüngeren Zeit.
Wer sagt Ihnen zuverlässig, dass Ihr Kredit von Ihrer Bank nicht demnächst verkauft wird. Und wohin unüberlegter und von den Banken leichtfertig genehmigter Pump hinführen kann, zeigt derzeit eindruckvoll die Bankenkrise in den USA, die inzwischen auch bei uns ihre verheerenden Auswirkungen zeigt.
Es schadet sicher nicht, wenn man sich nur das leistet, was man sofort bezahlen kann.
Weitere Hilfen
Die Berater von Hausgeld-Vergleich e.V. verfügen über große Erfahrungen, was sich hinter den Tagesordnungspunkten in der Versammlungseinladung verbergen kann und was auf Ihre Brieftasche abzielt.
Es macht deshalb durchaus Sinn, die vom Verwalter übersandte Jahresabrechung mit den Tagesordnungspunkten der kommenden Eigentümerversammlung sofort an Fachleute zur Beurteilung zu senden:
Hausgeld-Vergleich e.V. Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn b. Nbg.
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