Die Auswertung der Umfrage umfasste insgesamt 486 Fragebogen, davon 95 von Beiräten und 391 von normalen Wohnungseigentümern. Die Auswertung wurde getrennt vorgenommen, um damit einen Vergleich der eigenen Einschätzung von Beiräten mit der Beurteilung der übrigen Eigentümer über deren Arbeitsweise und Ansehen zu erhalten.
Die unterschiedlichen Beurteilungen sind teilweise erheblich.
Antworten:
Angabe zum Beantworter der Fragen  bin selbst Beirat 19,5%  bin kein Beirat 80,5%
Antwort
Eigentümer
Antwort
Beirat
Unsere Wohnanlage hat einen Beirat?  ja: 85,9% 100%
Anzahl der Beiräte?  weniger als 3: 22,5% 13,7%
 3: 71,6% 73,7%
 mehr als 3: 5,9% 12,6%
Angaben Beiratsbestellzeit?  für 1-2 Jahre: 26,9% 31,5%
 unbegrenzt: 83,1% 69,5%
Beirat ist tätig seit? durchschnittlich: 9 Jahre 7 Jahre
Beirat auf letzter Versammlung entlastet?  ja: 78,0% 89,1%
Beirat antwortet auf Schreiben oder Fragen auch außerhalb der Versammlung?  ja: 50,9% 88,4%
Beirat ist für Vorschläge zur Verbesserung aufgeschlossen?  ja: 41,9% 57,9%
Beirat nimmt in Versammlung ausführlich zur Abrechnung und Kostenvoranschlägen Stellung?  ja: 24,6% 63,2%
Beirat verfasst einen schriftlichen Prüfbericht zur Jahresabrechnung?  ja: 24,3% 49,5%
Beirat ist in Versammlung gleicher Meinung wie der Verwalter?  ja: 65,5% 42,1%
Beirat informiert Eigentümer unter dem Jahr mit einem Info über wichtige Dinge?  ja: 11,3% 33,7%
Beirat macht Vorschläge zur Kostenreduzierung?  ja: 21,2% 76,8%
Versicherung für Beirat vorhanden?  ja: 58,6% 52,6%
Auslagenerstattung für Beirat?  ja: 11,8% 12,6%
 ja als Pauschale 39,6% 40,0%
Zur Frage, warum kein Beirat vorhanden ist, wurden keine Angaben gemacht.
Zur Frage über besondere Fähigkeiten des Beirats antworteten Eigentümer:
Überwiegend: keine Angaben.
Vereinzelt:Keine besondere Fähigkeiten; sehr engagiert; Kumpanei mit dem Verwalter; setzt Eigeninteressen durch; schüchtert Eigentümer ein; schafft sich Seilschaften; fühlt sich als Verwalter; spaltet die Eigentümergemeinschaft; keine Neutralität.
Zur Frage über besondere Fähigkeiten des Beirats antworteten Beiräte:
Überwiegend: keine Angaben.
Vereinzelt:Fachmann für alles; zielstrebig; gewissenhaft; vertrauenswürdig anstrebend; Neutralität gegenüber allen; guter Umgang mit Menschen; Vermittler zwischen Verwalter und Eigentümer; Bemühen um Konsens.
Stand der Auswertung 31.12.2015
Allen Teilnehmern wird gedankt.
Kommentar:
  • Nur 14% haben keinen Berat gewählt, halten diesen also entweder nicht für erforderlich oder es hat sich niemand für dieses Ehrenamt zur Verfügung gestellt.
  • 83% wählen ein Beirat auf Dauer und bedenken dabei nicht, dass ein Beirat ein sog. Controller der Hausverwaltung ist, sich mit der Dauer der Amtszeit möglicherweise das Engagement verringert und sich in der Folge eine der Sache nicht dienliche “Zusammenarbeit” mit dem Verwalter ergeben kann, die den Wünschen der Eigentümer nicht gerecht wird. Deshalb sollte die Bestellzeit grundsätzlich begrenzt werden, so dass nach einigen Jahren automatisch neue Kandidaten die Möglichkeit haben, sich für dieses Amt zur Verfügung zu stellen und die Arbeit des bisherigen Beirats zumindest von der Qualität diskutiert werden kann.
  • Bemerkenswert ist, dass Beiräte in Versammlungen teilweise keine Entlastung erhalten, was 22% der Eigentümer und selbst 11% der Beiräte angeben. Dies zeigt, dass die Eigentümer doch die Arbeit der Beiräte kontrollieren und entsprechend reagieren, wenn ihre Vorstellungen nicht erfüllt werden.
  • Grundsätzlich ist ein Beirat nicht verpflichtet, auf Schreiben der Eigentümer zu antworten Auskunftspflichtig ist er nur gegenüber der Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung. Erfreulich ist deshalb, dass fast 51% der Beiräte Fragen einzelner Eigentümer auch außerhalb der Eigentümerversammlung beantworten. Demgegenüber steht allerdings die Auskunft der Beiräte, dass sie zu 88% auch Fragen der Eigentümer außerhalb der Versammlung beantworten.
  • Ernüchternd ist jedoch, dass nur 58% der Beiräte für Vorschläge zu Verbesserungen aufgeschlossen sind.
  • Noch unbefriedigender ist, dass 75% der Beiräte keine ausführliche Stellungnahme zur Abrechnung oder Kostenvoranschlagen machen, obwohl dies zu ihren Kernaufgaben nach § 29 WEG zählt. Von Ergebnis deckt sich dies mit der Auskunft, dass genauso wenig der Beiräte eine schriftliche Stellungnahme abgeben. Möglichweise liegt das an den doch in der Praxis nur sehr oberflächlichen Prüfungen oder am fehlenden Wissen von Beiräte, worauf es bei einer Abrechnung oder einem Kostenvoranschlagen ankommt.. Hier sollte mehr Engagement der Beiräte angemahnt werden oder überprüft werden, ob die gewählten Beirate ihrer Aufgabe gewachsen sind und diese auch tatsächlich ernst nehmen und sich nicht nur mit einer herausgehobenen Position schmücken wollen.
  • Eine deutliche Diskrepanz ergibt sich bei der Frage, ob Beiräte gleicher Meinung wie Verwalter sind. Das Erscheinungsbild bei Eigentümer unterscheidet sich hier deutlich von der Eigeneinschätzung der Beiräte. Grundsätzlich sollten natürlich Beiräte die Meinung des Verwalters stützen, wenn diese ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Selbstverständlich ist auch eine Abstimmung der Meinungen zwischen der Beiräte und Verwalter vor einer Versammlung sinnvoll. Dies darf aber nicht dazu führen, dass sich Beiräte als Tonverstärker des Verwalters ohne eigene Meinung darstellen und sich an Zurechtweisungen kritischer Eigentümer beteiligen, wie es immer wieder vorkommt.
  • Nur wenige Beiräte nutzen die Möglichkeit eines sog. Beirats-Infos. Das Ansehen von Beiräten und das Vertrauen in ihre Arbeit würde dadurch gestärkt. Die Chance, hier mit dem Eigentümer Kontakt zu halten oder im Vorfeld großer Geldausgaben die Meinung dazu bei den Eigentümer abzufragen, wird dadurch vertan.
  • Unterschiedlich ist die Wahrnehmung, ob Beiräte Vorschläge zur Kostenreduzierung machen. Nur 21% der Eigentümer sind der Meinung, dass sich die Beiräte in diesem Sinne engagieren. 76% der Beiräte sind dagegen der Meinung, dass sie dies tun. Möglichweise machen es tatsächlich so viele Beiräte. Dann sollten Sie darüber aber auch die Eigentümer informieren, um den negativen Eindruck der weitgehenden Untätigkeit zu beseitigen. Ein Beirats-Info könnte hier für Aufklärung sorgen.
  • Beiräte sollten grundsätzlich für ihr Handeln versichert sein, zumal solche Versicherungen nur Kleinstbeträge verursachen und Beiräten nicht zugemutet werden kann, dass sie im Extremfall für ihre Fehler aus der Ehrenamts-Ausübung haften müssen.
  • Und eine Zumutung ist, dass nur ca. 12% der Beiräte Auslagenerstattungen erhalten, obwohl Ausgaben für Fortbildung, der Kauf von Rechtsliteratur, der Besuch von Schulungen oder auch Beratungen von Rechtsanwalten sinnvoll und teilweise auch erforderlich sind. Jedem Beirat wird deshalb der Bezug des Schulungs-Manuskripts der BEIRATS-Akademie “Vergütung und Aufwandsentschädigung für Beiräte mit dem OLG-Urteil München und einen Honorierungsvertrags-Muster” für 10,- € empfohlen (Bezugsquelle: BEIRATS-Akademie bei Hausgeld-Vergleich e.V., Tel.: 09154/1602, E-Mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
  • Absolut undiskutabel sind Beiräte, die eine Kumpanei mit dem Verwalter betreiben, ihre Eigeninteressen durchsetzen, Eigentümer einschüchtern, sich Seilschaften schaffen, sich als Verwalter fühlen, die Eigentümergemeinschaft spalten und nicht neutral sind, wie es immer wieder vortragen wird. Sollte es über TOP-Anträge nicht gelingen, solche Beiräte durch Mehrheitsbeschluss abzuwählen, sollten diese Personen, so wie unakzeptable Hausverwalter namentlich benannt und aufgelistet werden. Hier gilt eine Null-Toleranzgrenze, wenn das Amt des Beirats für Unregelmäßigkeiten genutzt wird. Es sind Konsequenzen erforderlich und Unterstützung für die Eigentümer, die sich um die Ablösung undiskutabler Beiräte bemühen.
    Informieren Sie in solchen Fällen sofort Hausgeld-Vergleich e.V., um sich Unterstützung zur Ablösung solcher unakzeptabler Zeitgenossen zu holen.
Norbert Deul
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