a) Beispiel einer Hausgeld-Prüfung für Mitglieder  
Euro
Nichtmitglieder
Euro
  • Kosten:
20,- 40,-
11.2.2006
Hausgeld-Vergleich 2004 - 101,9 München/Umgebung
Besten Dank für die Übersendung Ihrer Hausgeld-Unterlagen. Der Vergleich mit Durchschnittszahlen für Ihren örtlichen Umkreis ergab für Ihre Wohnung folgende Ergebnisse:
Kostenart pro qm Wohnfläche und Monat in €: Durchschnitt Ihr Wert Anmerkung
1 Wasser/Abwasser 0,31 0,16  
2 Straßenreinigung 0,04 -  
3 Müllabfuhr 0,24 0,34 ja
4 Grundsteuer - -  
5 Sach-/Haftpflicht-Versicherung 0,12 0,11  
6 Kaminkehrer, wenn nicht in Heizung enthalten 0,04* -  
7 Hausbeleuchtung 0,04 0,16 ja
8 Aufzug 0,12 0,15 ja
9 Gemeinschafts-Waschmaschinen 0,03* -  
10 Hausmeister-Service (incl. Reinigung, Garten) 0,31 0,80 ja
11 Garten, wenn nicht bei Hausmeister berücksichtigt 0,05* -  
12 Hausreinigung, wenn nicht bei Hausmeister berücksichtigt 0,15* -  
13 Schneebeseitigung, wenn nicht bei Hausmeister berücksichtigt 0,03* -  
14 Heizung/Warmwasser 0,79 1,06 ja
15 Gemeinschafts-Antenne pro Wohnung - -  
16 Satelliten-Schüssel pro Wohnung - -  
17 Kabel pro Wohnung 7,76 12,74 ja
18 Sonstiges 0,07 0,03  
Position 1-18 sind Betriebskosten
19 Reparaturen 0,17 0,83 ja
20 Bankkosten 0,01 0,01  
21 Nebenkosten Verwaltung 0,04 0,62 ja
22 Verwaltung je Wohnung 18,16 21,83 ja
23 Verwaltung je Garage 2,17 1,27  
24 Rücklage Instandhaltung 0,54 5,72 ja
25 Sonderkosten/Umlage Instandhaltung - -  
Die dünn gedruckten Zahlen sind meist bei vielen Abrechnungen in anderen Positionen enthalten wie z.B. Pos. 6 in Heizkosten, Pos. 9 im Hausstrom, Pos. 11,12, 13 im Fullservice “Hausmeister”.
Für Garagen liegen nicht genügend Vergleichswert vor, deshalb nicht berücksichtigt - außer Verwaltergebühren.
- 2 -
Seite 2 zum Hausgeld-Vergleich usw. vom 11.2.2006
Wichtig zur Beurteilung (siehe auch Beiblatt “richtige Handhabung):
Die Durchschnittswerte müssen wegen der Größe (nur 30 Wohnungen) Ihrer Anlage nicht unbedingt erreicht werden. Die Anlage hat nur ca. 2.200 qm Wohnfläche hat. Das liegt unter der Durchschnittsgröße der Erhebung.
Anmerkungen:
Pos. 3 (Müllabfuhr/Grundbesitzabgaben):
Der Wert liegt über dem Durchschnitt. Diese Kosten sollten anhand von Originalbelegen auf Einsparmöglichkeiten geprüft werden. Es ist z.B. auffällig, dass für Ihre Wohnanlage mehr Gebühren anfallen als für eine andere Wohnanlage, obwohl diese ca. 50% mehr Wohnfläche hat.
Nach der Durchschau Ihrer Unterlagen könnten sicher Einsparvorschläge unterbreitet werden.
Pos. 7 (Hausbeleuchtung/Haustechnik):
Ihre noch kleinere Anlage kann hier den Durchschnittswert nicht erreichen. Hinzu kommt, dass der Strom des Fahrstuhls sowie der für die Allgemein-Waschküche/-Trockner vermutlich in dieser Position mit abgerechnet wird. Da es sich um einen kleinen Posten handelt, kann das Problem vorerst vernachlässigt werden, da es viel größere Einsparmöglichkeiten bei Ihnen gibt.
Pos. 8 (Aufzug):
Zwar höher, aber noch in Ordnung wg. der noch geringen Größe der Anlage.
Pos. 10 (Hausmeister):
Wesentlich höher als Durchschnitt. Hier sollte geprüft werden, ob der Aufwand von 17.451 € auch als tatsächliche Leistung für die Eigentümer erbracht wird. Zunächst sollte eine Plausibilitätskontrolle (wie viel Stunden arbeitet der Hausmeister durchschnittlich pro Woche x üblicher Stundenlohn) erfolgen. Sind die Kosten dann nicht plausibel, so sollte etwas geändert werden. Sind die Kosten plausibel von der Höhe, so kann überlegt werden, ob diese überhöhte Leistung tatsächlich erforderlich ist.
In dieser Position steckt augenscheinlich Einsparpotential.
Pos. 14 (Heizung/Warmwasser):
Höherer Wert als üblich. Der Grund liegt im scheinbar sehr hohen Heizungsbedarf. Die Heizfläche Ihrer Wohnung ist der 21,5.te Teil der gesamten Wohnfläche. Es wird aber 1/16 der gesamten Gasmenge verbraucht. Ist das möglich? Über persönliche Einsparungen nachdenken (Grad-Absenkung). Ansonsten die Aufschreibungswerte bei der Ablesung notieren und mit der nächsten Abrechnung kontrollieren.
Pos. 17 (Kabelgebühren):
Höher als üblich. Die Gebühren sind unüblich hoch. Bei 30 Anschlüssen dürften bessere Konditionen möglich sein.
Hier ist sicher Einsparung möglich, sofern man sich um diese kümmert.
Pos. 19 und 24 (Reparaturen/Instandhaltung und Rücklagenbildung):
Diese beiden Positionen im Zusammenhang sehen.
Dieser Bereich ist hoch auffällig. Es wird für die noch kleine Wohnanlage sehr viel Geld ausgegeben und angespart (10facher Betrag der in München üblichen Rücklagen-Bildung!). Es wird die Empfehlung ausgesprochen, alle Ausgaben in diesem Bereich einer sog. Komplettkontrolle zu unterziehen, da die Finanzkraft eines normalen Eigentümers überfordert wird. Die Kontrolle sollte umfassen:
a)  Die fachliche Prüfung, ob die behaupteten Reparaturen/Instandhaltungen erforderlich sind und welche Alternativen zur Lösung bestehen würden (auch Gegenprüfung von sog. Architekten/Ingenieur-Gutachten).
b)  Unabhängige Überprüfung (also nicht durch Beirat) aller Angebotseinholungen sowie ergänzende weitere Angebotseinholung, um über einen gewissen Zeitraum zu überprüfen, ob Preisabsprachen vorliegen könnten.
c)  Unabhängige Prüfung aller Endabrechnungen.
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Seite 3 zum Hausgeld-Vergleich usw. vom 11.2.2006
Die Art, wie hier die Unterlagenherausgabe unnötig verzögert wird und wie für die Bereitstellung zur Einsichtnahme Zusatzkosten berechnet werden, deutet darauf hin, dass dringend umfassende Kontrollen sinnvoll sind. Es entsteht der Eindruck, dass Sie als prüfende Eigentümerin behindert und schikaniert wird (siehe auch zusätzliche Gesamtbeurteilung), um Sie von Ihrem Vorhaben abzuhalten, für die Wohngemeinschaft Kosten zu senken und Transparenz zu schaffen.
Pos. 21 (Nebenkosten der Verwaltung):
Auch in diesem Bereich, sind die Kosten erheblich über dem Durchschnitt. In diesem Jahr liegt das zum einen an Rechts/Beratungskosten (6.065,- €), dem Forderungsausfall über 6.139,- € und dem sonstigen Objektaufwand (1.362,- €). Hier liegt Einsparpotential vor bzw. entstehen Kosten, die sicher in der Zukunft vermieden werden können.
Zusammenfassung:
Der gesamte Aufwand für das Hausgeld fällt so aus einem üblichen Rahmen, dass dringend eine Gegensteuerung bei den Kosten empfohlen wird.
Hier wird die Finanzkraft jedes normalen Wohnungseigentümers überfordert.
Es wäre zu prüfen, ob die derzeitige Verwaltung überhaupt fachlich geeignet ist, wieder für normale Kostenverhältnisse zu sorgen. Auf jeden Fall sollten Sie die katastrophale Kostensituation und die Umgangsmethoden Ihrer Hausverwaltung mit Ihnen dem Vorstand des VDIV-Bayern zur Kenntnis bringen und dort auch um Abhilfe bitten, da Ihre jetzige Verwaltung dort Vereinsmitglied ist.
Sofern die Kostensituation so bleiben würde, handelt es sich um eine sog. Problem-Immobilie, von der Sie sich schnellstens trennen sollten, sofern dies möglich ist. Besser wäre unserer Meinung nach ein Austausch Ihrer Verwaltung, da die Kostensituation auf jeden Fall verbesserungsfähig ist.
Da vermutlich der Verkauf an einen sachkundigen Kaufinteressierten wegen der Kostensituation jedoch kaum möglich sein wird,
bleibt unserer Meinung nach als Lösung nur ein konsequentes Vorgehen gegen die unüblichen Kostenpositionen.
Bei Fragen zur Ausarbeitung wenden Sie sich bitte an den Unterzeichnenden.
Mit freundlichen Grüßen
Norbert Deul
b) Beispiel einer Wirtschaftsplan-Prüfung für Mitglieder  
Euro
Nichtmitglieder
Euro
  • Kosten:
20,- 40,-
4.4.2006
Beurteilung Wirtschaftsplan 2006 - 43 qm Stuttgart/Umgebung
Besten Dank für die Übersendung Ihrer Hausgeld-Unterlagen. Der Vergleich mit Durchschnittszahlen für Ihren örtlichen Umkreis ergab für Ihre Wohnung folgende Ergebnisse:
Kostenart pro qm Wohnfläche und Monat in €: Durchschnitt Ihr Wert Anmerkung
1 Wasser/Abwasser 0,32 - ja
2 Straßenreinigung 0,02 -  
3 Müllabfuhr 0,21 0,39 ja
4 Grundsteuer - -  
5 Sach-/Haftpflicht-Versicherung 0,12 0,18 ja
6 Kaminkehrer, wenn nicht in Heizung enthalten 0,02* -  
7 Hausbeleuchtung 0,04 0,20 ja
8 Aufzug 0,14 0,20 ja
9 Gemeinschafts-Waschmaschinen 0,03* -  
10 Hausmeister-Service (incl. Reinigung, Garten) 0,34 0,64 ja
11 Garten, wenn nicht bei Hausmeister berücksichtigt 0,07* -  
12 Hausreinigung, wenn nicht bei Hausmeister berücksichtigt 0,17* 0,11  
13 Schneebeseitigung, wenn nicht bei Hausmeister berücksichtigt 0,02* -  
14 Heizung/Warmwasser 0,94 1,40 ja
15 Gemeinschafts-Antenne pro Wohnung - -  
16 Satelliten-Schüssel pro Wohnung - -  
17 Kabel pro Wohnung 7,19 -  
18 Sonstiges 0,03 0,01  
Position 1-18 sind Betriebskosten
19 Reparaturen 0,21 0,08  
20 Bankkosten 0,01 0,00  
21 Nebenkosten Verwaltung 0,02 0,06 ja
22 Verwaltung je Wohnung 17,36 16,44  
23 Verwaltung je Garage 2,09 -  
24 Rücklage Instandhaltung 0,53 1,46 ja
25 Sonderkosten/Umlage Instandhaltung - -  
Erläuterungen:
Die dünn gedruckten Zahlen sind meist bei vielen Abrechnungen in anderen Positionen enthalten wie z.B. Pos. 6 in Heizkosten, Pos. 9 im Hausstrom, Pos. 11,12, 13 im Fullservice “Hausmeister”.
Die Gesamtanlage umfasst 2.848,50 qm (Wohnfläche im Hochhaus) = 549,30/1.000stel (99 WE) und 2.336,00 qm (Gewerbe) = 450,70/1.000stel.
- 2 -
Seite 2 zur Beurteilung Wirtschaftsplan vom 4.4.2006
Wichtig:
Die nachstehenden Aussagen basieren auf einer Prognose der voraussichtlichen tatsächlichen Durchschnittszahlen für das Jahr 2006. Hierzu wurden die derzeit bereits vorliegenden Durchschnittsdaten des Jahres 2005 zugrunde gelegt und zu vermutende Erhöhungen dort eingerechnet, wo sie wahrscheinlich sind. Unter Vorbehalt ist jedoch die Zahl für die Kosten Heizung/Warmwasser zu betrachten. Die Entwicklung am Energiemarkt für 2006 ist derzeit nur schwer kalkulierbar. Die ausgewiesene Zahl gilt deshalb unter diesem Vorbehalt.
Anmerkungen:
Pos. 1 und 14 (Wasser/Abwasser und Heizung/Warmwasser):
Beide Kostenwerte wurden durch eine Zahl zusammengefasst. Es ist davon auszugehen, dass der zusammengefasste Wert von 1,40 €/qm Wohnfläche wahrscheinlich der Realität entsprechen wird.
Eine sofortige Kontrolle der realen Abrechnung wird jedoch empfohlen, da z.B. laut Abrechnung 2002 von Ihnen unüblich mehr als der Durchschnitt bezahlt werden musste.
Pos. 3 (Müllabfuhr):
Wesentlich höherer Wert als Durchschnitt. Hier muss geprüft werden, ob Einsparungen möglich sind und ob der erhöhte Müllanfall durch die Gewerbeeinheiten verursacht werden, was für getrennte Abrechnungen (Gewerbe und Hochhaus gesondert) sprechen würde.
Pos. 5 (Versicherungen):
Hier sollten bei anderen Versicherungen Gegenangebote eingeholt werden. Die Kosten sind mit Sicherheit zu senken bei gleichem Versicherungsschutz.
Pos. 7 (Hausstrom):
Erheblich höher als Durchschnitt. Es muss geprüft werden, wer die Verursacher der unüblich hohen Stromkosten im Hochhaus sind.
Pos. 8 (Aufzug):
Höher als Durchschnitt. Hier sollte durch Gegenangebote geprüft werden, ob Einsparungen in Richtung Durchschnitt möglich sind.
Pos. 10 und 12 (Hausmeister und Reinigung):
Mit zusammen 0,75 wesentlich höher als normal. Bei einer solch großen Anlage sollte der Durchschnittswert von 0,34 für den Hausmeister-Fullservice auf jeden Fall erreicht werden. Hier sollte eine Neuausschreibung der Arbeiten erfolgen oder geprüft werden, weshalb die Kosten ca. 120% höher als im Durchschnitt liegen. Die Kostenhöhe ist nicht plausibel.
Pos. 21 (Verwaltungsnebenkosten):
Ebenfalls höher als durchschnittlich. Die Einzelposition auf Angemessenheit prüfen.
Pos. 24 (Instandhaltung):
Wesentliche höhere Zuführung als üblich. Da die Höhe der Gesamtrücklage und die zu erwartenden Instandhaltungen nicht bekannt sind, kann derzeit nicht beurteilt werden, ob eine Zuführung in dieser unüblichen Höhe erforderlich ist.
Zusammenfassung:
Der Verteilungsschlüssel (549,3 oder teilweise 1.000stel) sollte auf Angemessenheit und anhand der Bestimmungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung überprüft werden.
Die Gesamtkosten sind unüblich hoch und wirtschaftlich als problematisch zu bezeichnen.
Pro qm Wohnfläche sind 5,11 € je Monat (incl. Verwalterkosten) in einem hohen Maße auffällig.
Es sollten deshalb sofort Maßnahmen zur Kostenkontrolle und -reduzierung eingeleitet werden.
Besonders zu prüfen sind die Müllgebühren, Versicherung, Hausbeleuchtung, Hausmeister plus Reinigungs-Kosten sowie die hohe Zuführung zur Instandhaltung.
Mit freundlichen Grüßen
Norbert Deul
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