Wenn es um große Vorhaben in einer Wohnanlage geht, werden häufig vom Verwalter Fachleute (Architekten, Ingeniere oder auch sogar vereidigte Sachverständige) zu den Versammlungen eingeladen, die den Eigentümern dann fundiert die Erforderlichkeit von Groß-Instandhaltungen, energetischen Einsparungen oder Veränderungen bei den technischen Ausstattungen erläutern sollen - häufig mit Hilfe aufwändiger Lichtbildvorträge.
Grundsätzlich ist gegen solche Fachvorträge nichts einzuwenden, wenn sie der sachlichen Aufklärung und nicht der Verführung zur großen Geldausgabe dienen sollen. Besondere Vorsicht ist aber immer dann geboten, wenn der Verwalter vor oder im Anschluss an solch eine “Fachaufklärung” empfiehlt, genau diesen “Sachverständigen” mit der Ausführung seines Vorschlags zu beauftragen. Es könnte dann von vornherein Befangenheit des Vortragenden vorhanden sein. Denn wer nimmt nicht gerne nach solch einem Vortrag den Großauftrag mit?
Wichtig: Grundsätzlich sollte nie dem Sachverständigen der Folgeauftrag erteilt werden, der solch einen Großauftrag empfiehlt. Die Praxis zeigte, dass sog. “Experten” nicht unbedingt die Interessen der Eigentümer im Blick haben.
Hier sind einige negative Beispiel, die dies verdeutlichen:
Fall 1:
Nur 40,- € Mehrkosten je qm Wandfläche und deshalb rechnet sich die Dämmung
Die erste Sachverständige hat in der Eigentümerversammlung bestätigt, dass sich eine Außenwanddämmung an dieser Wohnanlage nicht in einem vertretbaren Rahmen amortisieren kann. Die Zusammenarbeit mit dieser Sachverständigen war nicht gut. Sie ist nicht zufriedenstellend verlaufen. Sagte die Verwaltung. Der von der Verwaltung vorgeschlagene neue Sachverständige erklärt sein Gutachten in einer weiteren Versammlung und siehe da, jetzt passt alles. Er ermittelt nämlich nur 40,- € Mehraufwand für eine Außenwanddämmung je qm Fläche und wenn man dazu nicht vom tatsächlichen Heizungsverbrauch ausgeht, sondern nach einem DIN-Programm den theoretischen Energiebedarf errechnet, dann kommt das schon hin mit einer vertretbaren Amortisationszeit nach der Rechtsprechung. Es sind ja nur 40,- € Mehrkosten je qm? Kann doch nicht stimmen bei kalkulierten qm-Kosten von 219,- € für die Außenwanddämmung. Doch kommt hin, wenn man so “clever” wie der Sachverständige die Kosten des WDVS mit den Kosten eines neuen Wärmedämmputzes vergleicht. Da ist die Differenz nur 40 €. Den Wärmedämmputz wollte man doch nicht, sondern den Vergleich mit einen guten Farbanstrich zu rund 25 € je qm.
Ach so, das hat der Sachverständige ja gar nicht gewusst oder nicht verstanden!
Folge: Die Mehrheit der Eigentümer hat der Dämmung zugestimmt, denn das Team Sachverständiger/Verwalter war zu überzeugend. Die Sache ist jetzt bei Gericht.
Fall 2:
Für Fernwärme entschieden
Für die Großanlage schlägt der Sachverständige auf Einladung des Verwalters vor, die ca. seit 10 Jahren im Betrieb befindlichen Heizungsanlagen auf Ölbasis außer Betriebs zu nehmen und die Anschlusszuschüsse der Stadtwerke München zur Fernwärme zu nutzen. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung wird vom Sachverständigen zügig erklärt - zu zügig, um als Eigentümer mitzukommen. Es gibt Nachfragen, weshalb man eine Umstellung nicht erst später vornimmt, wenn die Heizanlagen überaltert sind und dann auf Gas umstellt, wo riesige Weltvorräte vorhanden sind und deshalb auch ein Wettbewerb verschiedener Anbieter besteht. Das wird übergangen und auf das einmalige Angebot der Stadt München verwiesen. Die 10.000,- € Zuschuss je Anschluss werden nicht auf Dauer angeboten! Die Masse der Eigentümer - “sachkundig” wie immer - will dieses “Schnäppchen der Stadtwerke München” mitnehmen, findet Fernwärme viel besser, weil diese ja das Klima schützt. Das bestätigt der Sachverständige. Die Mehrheit stimmt zu, die Ölheizungen zu verschrotten und dafür je Wohnblock die Anschlussstationen für die Fernwärme zu installieren (Kosten je Wohnblock 70.000,- €).
Folge:: Es wird jetzt Fernwärme zu rund 0,10 € je kWh bezogen, statt Gas zu 0,055 € oder jetzt Öl gar nur zu 0,040 €. Die Mieter meckern über die drastische Kostensteigerung. Beirat und Verwalter schweigen zu diesem Thema, denn inzwischen wurde recherchiert, dass der Sachverständige auch für die Stadtwerke München tätig war - mutmaßlich um deren teuere Fernwärme an unbedarfte Eigentümer zu verkaufen. Ist gelungen! Wettbewerb bei Fernwärme gibt es nicht und somit ist man bei ca. 0,10 € je KWh auf Dauer gefangen. Diese Aufklärung gab es von Sachverständigen nicht.
Fall 3
Das Wunder liegt in der Berechnungsart des Energieberaters
Die Gemeinschaft kann mit einer Wärmedämmung an 2 Seiten im Jahr 8.790,- € einsparen, schreibt der Energieberater in sein Gutachten, denn so ermittelt es sein Berechnungsprogramm. Die Wohnanlage benötigte im Jahr aber nur 8.328,77 € im Jahr an Energie zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung. Kann ein Wunder vollbracht und mehr eingespart werden, als benötigt wird?
Ja, wenn man so rechnet wie der Energieberater:
  1. Statt des tatsächlichen Verbrauchs von 159.327 kWh rechnet er mit 316.000 kWh.
  2. Statt einen Preis von 0,0548 € je kWh Gas wird 0,1046 € je kWh angesetzt.
  3. Statt der theoretischen Energieeinsparung bei zwei Dämmseiten nimmt er die von vier.
Folge: Die Eigentümermehrheit hat der Zweiseiten-Dämmung zugestimmt.
Fall 4:
Wegen der vielen Wasserschäden werden alle Wasserleitungen erneuert!
Verwalter und der geladene Sachverständige berichten in der Versammlung über die ständig steigenden Wasserschäden und die Androhung der Versicherung, deshalb den Schutz für Leitungswasserschäden zu kündigen. Es werden auch Bilder gezeigt, die den derzeitigen katastrophalen Zustand der Wasserleitungen “dokumentieren“. Der Sachverständige soll den Auftrag erhalten, noch Probestücke der Leitungen zu entnehmen und dann Kostenvoranschläge für die Gesamterneuerung einzuholen. Weil ein Eigentümer bei der Probenentnahme von Leitungsstücken dabei sein und die Ursachen bei den “vielen” Versicherungsfällen prüfen will, hat sich die Situation überraschend entspannt. Der Sachverständige habe inzwischen schon selbst festgestellt, dass die Leistungen noch in Ordnung sind. Und die Schadensfälle sind im aktuellen Jahr ausgeblieben.
Deshalb ist derzeit nichts mehr erforderlich, so der Verwalter.
Anmerkung: Jedenfalls solange nicht, wie es kritische Eigentümer gibt, die die Behauptungen und Berechnungen von Experten und Verwaltern überprüfen!
Und deshalb sollte über solche Fälle ein systematischer Erfahrungsaustausch betrieben werden - also Ross und Reiter nennen!
Zentrale Kontaktstelle:
Hausgeld-Vergleich e.V., Tel.: 09154/1602, E-Mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
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