Presse-Info vom 27.5.2016
Empfehlung zum Vorgehen für Wohnungseigentümer
bei total ungerechter Heizkostenverteilung
Seit dem Einsatz elektronischer Messgeräte sind die Beschwerden über ungerechte Heizkostenverteilungen in den Wohnanlagen regelrecht explodiert. Das, was mit deren Einsatz zugesichert wurde, nämlich gerechtere Kostenverteilung, ist gerade nicht eingetreten. Die danach teilweise extrem ungerechte Kostenverteilung führte zur VDI 2077, bei der mathematisch die „gemessene“ Verteilungsungerechtigkeiten, die erst durch die elektronischen Messgeräte übersteigert dargestellt werden, abgemildert werden sollen. Denn die früheren Verdunster konnten Wärmeabgabe von den Heizroheren und die Nutzung der kostenlosen Wärme aus gut beheizten Nachbarwohnungen zum Teil miterfassen, was zu einem gerechten Kostenausgleich führte. Das Übergehen von Kostenverteilern 50% nach Fläche und 50% nach Verbrauch auf eine 30 : 70 Verteilung hat die Spreizung der Heizkosten zusätzlich verstärkt. Nicht alles was modern und sich als vorteilhaft für die Ablesefirmen dargestellt hat, ist also auch vorteilhaft für die Verteilungsgerechtigkeit in einer Wohnanlage und dem Frieden innerhalb einer Gemeinschaft dienlich. Wer unter extrem ungerechten Heizkosten zu leiden hat, sollte deshalb ein Eigentümer-Info und eine Beschlussfassung für die nächste Eigentümerversammlung auf nachstehender Basis verfassen.
Anlass zur Eigentümer-Information
Das Landgericht Nürnberg/Fürth hatte in der Entscheidung Az.: 14 S 9871/12 WEG ausgeführt:
„Führt die Anwendung eines der Heizkostenverordnung entsprechenden Umlagemaßstabes zu einer nicht mehr hinnehmbaren Verteilungsungerechtigkeit, die letztlich gegen das wohnungseigentumsrechtliche Rücksichtnahmegebot in gravierendem Maße verstößt, entspricht die vorgenommene Verteilung nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung.“
Hintergrund der Entscheidung über die Ungültigkeit einer Heizkostenabrechnung war der Streit über eine extrem ungerechte Heizkostenverteilung an einer Einrohrheizung, so wie wir sie in vielen Wohnanlagen in ganz Deutschland haben. Wird der Verbrauch nicht mehr mit Verdunstern, sondern mit elektronischen Messgeräten ermittelt, genauso wie im Verfahren des Landgerichts, so kann es zu Kostenexplosionen bei Wohnungen in ungünstigen Lagen der Heizanlage kommen, während lagebegünstige Wohnungen fast Nullkosten bei ihrem „gemessenen“ Wärmeverbauch haben können. Zur Vermeidung eines ähnlichen Klageverfahrens wird angeregt, auf der nächsten Eigentümerversammlung die Verteilung der Heizkosten auf einer rechtlich sicheren Basis neu zu ordnen und zu beschließen.
Was Sie dazu wissen müssen:
Problem der Kombination einer Einrohrheizung mit elektronischen Messgeräten
Landgericht Nürnberg/Fürth: „Das grundsätzliche Problem derartiger Einrohrheizsysteme in Kombination mit elektronischen Heizkostenverteilern ist, dass die ungedämmt auf der Rohdecke verlegten Ringleitungen ständig von Wärme durchflossen sind. Auf diese Weise erfolgt eine – vom jeweiligen Nutzer nicht beeinflussbare und über die Heizkostenverteiler nicht messbare - Grunderwärmung der „günstig“ im Heizkreislauf liegenden Wohnungen. Dies hat zur Folge, dass Nutzer, deren Wohnung an einer „günstigen“ Stelle liegt, ihre Wohnung allein oder ganz überwiegend durch nicht über die Heizkostenverteiler erfasste, vom Rohrleitungssystem abgegebene Wärme beheizen können, wohingegen diejenigen Nutzer, deren Wohnung sich an einer „ungünstigen“ Stelle der Ringleitung befindet, ihre Wohnung überwiegend über die mit Heizkostenverteilern versehenen Heizkörper beheizen müssen.“
Ein Teil der Nutzer profitiert von der unerfassten Wärme, die von den übrigen benachteiligten Nutzern dann kostenmäßig mitgetragen werden müssen. Das ergibt dann die unakzeptablen Heizkostenspreizungen, die von den Gerichten bei Anrufung für unzulässig erklärt werden.
Als Abhilfen bzw. Lösungen des Problems gelten:
  1. Rückbau zu Verdunstern, weil diese auch Rohrwärme und Wärmenutzung der Nachbarwohnung zum Teil miterfassen können sowie eine Kostenverteilung 50% nach Fläche und 50% nach Verbrauch.
  2. Der Verein Deutscher Ingenieure (VDI) hat ein Verfahren für den Beibehalt der elektronischen Messergeräte entwickelt. Mit diesen VDI-Verfahren kann trotzdem eine gerechtere Verteilung erreicht werden. Die Einzelheiten sind im Beiblatt zur Richtlinie VDI 2077 „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ festgelegt worden. Die neue Heizkostenverordnung schafft hierfür die notwendige Rechtssicherheit zur Anwendbarkeit.
  3. Um Ungenauigkeiten bei der Kostenverteilung zu verringern, wird empfohlen, den Anteil der verbrauchsanhängigen Kosten auf 50% festzulegen. Das hat sich bewährt. Ferner wird zusätzlich berechnet, wie viel Wärme die Rohre ungemessen abgeben. Diese Rohrwärme wird mittels der VDI 2077 berechnet, was dann die Verbrauchseinheiten erhöht. Beim sog. Rohrwärmekorrekturverfahren nach VDI 2077 erhalten die durch das Einrohrsystem begünstigen Nutzer gewisse Zuschläge und die vom System beungünstigten Nutzer Abschläge. Durch VDI 2077 in Verbindung mit 50 : 50 werden deshalb die Kosten gerechter verteilt, was letztlich dem Frieden in der Gemeinschaft dient und unnötige Klagen vor Gericht vermeiden kann.
  4. Einzelne Gemeinschaften sind wegen der teilweise dramatischen Ungerechtigkeiten zu einer Verteilung der Kosten rein nach Fläche übergegangen. Dies ist rechtlich für eine gewisse Zeit dann gedeckt, wenn die Erfassungsrate der Heizkostenverteiler so minimal ist, dass eine Verbrauchsverteilung gegen Treu und Glauben verstoßen würde (§ 242 BGB).
Norbert Deul

Kontakte und weitere Details und Infos:
Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer und Mieter e.V.
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