Presse-Info 26.5.2008
Wichtige neue Tipps zur Eigentümer-Versammlung
nach der Änderung des Wohnungseigentums-Gesetzes
In den kommenden Wochen findet der größte Teil der Eigentümer-Versammlungen nach der Änderung des Wohnungseigentums-Gesetzes statt. Dabei sind vor allem die Veränderungen
  • bei der Kontrolle der Jahresabrechnung,
  • der Realisierung von Kosten-Einsparmöglichkeiten
  • und zur Eigentümerversammlung
zu bedenken.
Die meisten Eigentümer erwarten erhebliche Vorteile, denn die Änderungen des Gesetzes wurden als Fortschritt und Erleichterung dargestellt. Eigentümern und auch vielen Hausverwaltern fehlt aber noch die Erfahrung, welche Veränderungen tatsächlich nutzen werden und welche sich nachteilig für sie persönlich auswirken könnten. Den wenigsten ist klar geworden, dass insbesondere durch die neue Möglichkeit der Änderung der Kostenverteilung in eine bisher friedfertige Gemeinschaft großer Streit getragen werden kann.
Norbert Deul, Vorstand des Verbraucherschutzvereins Hausgeld-Vergleich e.V., hat für die kommenden Versammlungen deshalb neue Tipps zusammengestellt, die negative Erfahrungen mit dem neuen Gesetz vermeiden sollen:
1. Veränderungen zur Kostenverteilung behutsam angehen und im Interesse der Streitvermeidung eventuell darauf verzichten
Änderung der Kostenverteilung für Betriebs- und Verwaltungskosten sind jetzt mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss möglich. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der gewünschte Beschlusspunkt dem Hausverwalter rechtzeitig schriftlich mitgeteilt wurde. Das ist erforderlich, um den Tagesordnungspunkt in die Einladung zur Versammlung mit aufnehmen zu können.
Ohne Aufnahme in der Einladung kann kein bestandkräftiger Beschluss zustande kommen.
Grundsätzlich gilt bei jeder Änderungen der Kostenverteilung die Regel:
Der Vorteil des einen wird der Nachteil des anderen.
Es ist deshalb vor einem derartigen Antrag immer zu überlegen, ob es wirklich wegen großer Ungerechtigkeiten erforderlich ist, eine Änderung zu beantragen und ob der neue Verwaltungs-aufwand dafür wirtschaftlich ist. Sicher kann darüber diskutiert werden, ob der Eigentümer im zehnten Stock zehnmal soviel Aufzugsgebühren bezahlen soll als der im ersten Stock.
Aber wie ist dann der Eigentümer vom 5. Stock zu behandeln, der grundsätzlich wegen seiner Figur die gesamte Treppe hoch läuft und auf die Aufzugsbenutzung deshalb stets verzichtet?
Welcher Verwalter kann tatsächlich nachprüfen, wie viele Personen in welcher Zeit in einer Wohnung Müll erzeugen. Kann also die neue Idee, die bisherige Verteilung von Miteigentums-anteilen jetzt nach Köpfen pro Wohnung vorzunehmen, verwaltungstechnisch richtig umgesetzt werden? Welcher Tag zählt als Basis für die „festgestellte“ Kopfzahl?
Und was ist gespart, wenn die Gruppe der neuen Benachteiligten auf eine Revanche wartet und der bisherige Hausfrieden jetzt nachhaltig gestört ist? Es wird Behutsamkeit empfohlen, denn das teuerste in einer Gemeinschaft wird immer der Streit und nicht eine Kostenposition sein, die man aus seinem subjektiven Blickpunkt als ungerecht empfindet.
Die bisherige, allgemein anerkannte Regelung, Kosten nach den Miteigentumsanteilen, zu verteilen, ist durchaus plausibel und beinhaltet eine vernünftige soziale Note.
Wer die größere Wohnung besitzt, hat auch den größeren Anteil an den Kosten zu tragen. Nachdem Miteigentumsanteile in der Regel der Quadratmetergröße der Wohnung entsprechen, ist damit auch eine Stimmigkeit der Kostenumlegung auf einen Mieter verbunden.
Veränderungen im Sinne des neuen Gesetzes können sich deshalb zusätzlich negativ auf ein bisher gutes Mieterverhältnis auswirken. Ein Mieter wird eine drastische Verschlechterung bei den Nebenkosten kaum hinnehmen, die sich aus Veränderungen der bisherigen Kostenverteilung ergeben. Es gilt nämlich das, was im Mietvertrag vereinbart wurde.
Wurde in Kostenberechnung nach Quadratmeter vereinbart, dann gilt nicht die neue Regelung nach Kopfzahl. Der Wohnungseigentümer bleibt als Vermieter auf seinen neuen Kosten sitzen.
„Es ist deshalb gut abzuwägen, ob sich rechnen wird, neues Streitpotential in eine Gemeinschaft zu tragen“, meint Vorstand Norbert Deul.
2. Möglichkeiten von Minderheiten berücksichtigen, wenn es um erhebliche Kosten geht
Dem Gesetzgeber schwebte vor, den „Instandhaltungsstau“ aufzulösen. Er hat dabei aber vergessen zu untersuchen, woran dies liegen könnte. „Wir gehen nach unseren Erfahrungen davon aus, dass derzeit ca. 20 % der Wohnungseigentümer aufgrund der gestiegenen Preise und der Erhöhungen bei den Wohnnebenkosten finanziell in Bedrängnis sind. Diese Gruppe hat zwangsläufig Finanzierungsprobleme, wenn es um erforderliche Sonderzahlungen von 15-25.000 € geht, die z.B. für eine energetische Sanierung pro Eigentümer bei einer Wohnanlage anfallen können“, so Norbert Deul.
Das neue Gesetz ignoriert das Mitbestimmungsrecht dieser finanzschwächeren Gruppe über solche Großausgaben. Jetzt ist für solche Projekte nur noch eine Zustimmung von 75 Prozent der Eigentümer erforderlich. Die Ressourcen der restlichen 25 Prozent sind unerheblich, meint der Gesetzgeber.
Eine Wohngemeinschaft sollte jedoch die finanziellen Möglichkeiten aller Eigentümer ihrer Anlage nicht unberücksichtigt lassen. Werden nämlich die finanziellen Möglichkeiten einer Minderheit falsch eingeschätzt, so kann es durchaus dazu kommen, dass die Finanzkräftigeren am Schluss die Geldanteile der Zahlungsunfähigen übernehmen müssen. Eine Refinanzierung durch eine Zwangsversteigerung der Wohnung des Zahlungsunfähigen führt dann in den seltensten Fällen zum Erfolg.
Die neuen Überstimm-Möglichkeiten mögen bei Großprojekten und baulichen Veränderungen verlockend sein. Sie können aber auch zum Bumerang werden, wenn die Zahlkraft der überstimmten Minderheit für das große Projekt nicht ausreicht.
3. Mehraufwand des Verwalters für die Erstellung der Beschluss-Sammlung darf nicht zur Kostenerhöhung führen
Die Führung der Beschluss-Sammlung ist eine gesetzliche Pflicht für den Hausverwalter.
Anträge dafür, eine erhöhte Bezahlung zu erhalten, können abgelehnt werden. Die gesetzlichen Aufgaben sind mit der monatlichen Grundgebühr abgegolten.
4. Die drastischen Kostenerhöhungen für Streitverfahren sollten kein Grund sein, auf ordnungsgemäße Verwaltung zu verzichten.
Es wäre ein fataler Fehler, auf ordnungsgemäße Verwaltung, korrekte Beschlussfassungen und Abrechnungen deshalb zu verzichten, da der Gesetzgeber die bisherigen Gerichtskosten vervierfacht und die Amtsermittlungshilfe für die betroffenen Eigentümer eingestellt hat.
Unrecht muss Einhalt geboten werden! Ohne Gegenwehr würden sich die Zustände bei der Verwaltung einer Immobilie und die Wohnnebenkosten dramatisch verschlechtern.
Erfolgreich geführte Klagen haben erzieherische Auswirkungen auf Hausverwaltungen und Eigentümergruppen, die meinen, mit ihrer Mehrheit rechtliche Gegebenheiten missachten zu können. Wichtiger denn je sind jetzt für Wohnungseigentümer Rechtsschutzversicherungen und Absprachen darüber untereinander geworden, welcher Eigentümer im einzelnen Falle die erforderliche Klage einreicht. Der Rechtsschutz des Einzelnen sollte nicht überstrapaziert werden.
Weitere Hilfen zur nächsten Eigentümer-Versammlung
Eigentümern muss klar werden, dass zur Beseitigung von unzumutbaren Verhältnissen Erfahrungsaustausch der erste Schritt zur positiven Veränderung darstellt.
Der Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e.V. bietet deshalb folgende Hilfen an:
  • Abfassung korrekter Anträge zur Beschlussfassung,
  • Unterstützung bei der Prüfung der Jahresabrechnung und beim Wirtschaftsplan mit Hilfe von Kostenvergleichstabellen,
  • Überarbeitung von Eigentümer-Rundschreiben und Tischvorlagen,
  • Strategien zur erfolgreichen Koalitionsbildung,
  • Prüfungen der Einladungen und Versammlungsniederschriften,
  • verbrauchergerechter Mustervertrag für den Hausverwalter,
  • Gerichtsurteilssammlung, Ratgeber und ein Netz von erfahrenen Fachanwälten.

Kontakte und weitere Details und Infos:
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn b. Nbg.
Tel. 09154/1602, Fax 09154/914721, Internet: www.hausgeld-vergleich.de
E-mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
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