Presse-Info 26.2.2009
Noch mehr Streit und Kosten -
negative Folgen der Novelle zum Wohnungseigentumsrecht !
Nach rund 1 ½ Jahren Erfahrung mit den Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1.7.2007 kommt Kritik von allen Seiten. Immobilenverwalter spüren die neue Belastung, die sich aus der Führung einer Beschluss-Sammlung ergibt, die keinen interessiert. Und während es früher Klarheit bei der Kostenverteilung gab, kommt jetzt fast in jeder Eigentümerversammlung ein Vorstoß, wie die Kostenverteilung vorteilhafter für den Einzelnen oder für Gruppen zu gestalten wäre. Das bringt weitere Arbeit und Streit.
Bis zum 1.7.2007 war alles klar. Die Kosten wurden nach der Regelung der Teilungserklärung verteilt, die jedem vor dem Kauf seiner Wohnung bekannt war. Es galt eine klare Unterscheidung in Instandhaltung und bauliche Veränderung. Das verstand jeder. Mit der Novelle wurde die bewährte Praxis aufgegeben. Jetzt können die Kosten nach “neuen Maßstäben” verteilt werden. Der einen Gruppe mag das Vorteile verschaffen, der anderen dann zwangsläufig Nachteile in gleicher Höhe. Und wenn’s um höhere Kosten für den Einzelnen geht, dann wird gestritten. “Soviel wie nach dem 1.7.2007 wurde noch nie in Wohnungseigentumsgemeinschaften gestritten“, so die Feststellung von Norbert Deul, Vorstand des Verbraucherschutzvereins Hausgeld-Vergleich e.V.
Von der klassischen Instandhaltung, die den Wert der Immobilie erhalten soll, sind jetzt die Maßnahmen zu unterscheiden, die den Wert einer Immobilie steigern sollen. Wie wird die Modernisierung im Sinne von § 556 BGB oder eine Anpassung an den Stand der Technik rechtssicher beschlossen, wenn die Eigenart der Immobilie nicht geändert und kein Eigentümer gegenüber dem anderen unbillig benachteiligt werden darf? Es war zu erwarten, dass jeder Betroffene, Fachleute eingeschlossen, darunter etwas anders verstehen wird und deshalb Streit entsteht. Und dabei geht es regelmäßig immer um viel Geld, um Sonderzahlungen von 10-30.000 € je Eigentümer, das immer mehr Eigentümern nicht zur Verfügung steht.
“Die zahlenmäßig bei weitem überwiegende Rechtsprechung ist seit Inkrafttreten der WEG-Novelle zu Fragen der baulichen Veränderung und Modernisierungsmaßnahmen (§ 22 WEG) ergangen”, bestätigt deshalb die Bundesregierung in ihrer Zwischenbilanz auf die Anfrage der FDP. Es handelt sich um neue zusätzliche Streitverfahren, die es vor der Novelle nicht gegeben hat. Dazu addieren sich die neuen Streitverfahren, die sich aus Kostenverteilung der neuen §§ 16 Abs. 3, 4 und 8 WEG ergeben. Und noch nie wurde so erbittert vor den Gerichten um Recht gekämpft, nachdem das streitausgleichende FGG-Verfahren zugunsten des streitigen ZPO-Verfahrens abgeschafft wurde, das dazu führte, dass es nur noch Sieger und Verlierer geben kann und bei dem die Kosten des Verfahrens das wirtschaftliche Interesse des Klägers weit überschreiten können.
“Die Auswirkungen des Wohnungseigentumsrechts führten ab 1.7.2007 zu einem neuen unkalkulierbaren Streit- und Kostenrisiko für den Eigentümer. Der Wert der Eigentumswohnung hat darunter gelitten. Wegen der unbefriedigenden Rahmenbedingungen kann ich den Kauf einer Eigentumswohnung Personen mit geringen Geldrücklagen derzeit nicht empfehlen. Auch Personen, die Streit aus dem Wege gehen wollen, sollten eher in ein Reihen- oder Einzelhaus investieren. Nur dort ist man eigener Herr und braucht sich fragwürdigen Mehrheitsbeschlüssen nicht unterwerfen“, so die Meinung von Norbert Deul.
Kosten-Hammer für Wohnungseigentümer
§ 16 Abs. 4 WEG (neue Fassung) führt zu fragwürdigen Ergebnissen
“Zwei Eigentümer einer Mehrhausanlage haben die Dachsanierung über 65.000 € allein zu tragen. Die anderen Eigentümer können sich gemäß § 16 Abs. 4 WEG neue Fassung durch Beschluss von diesen Kosten befreien“, lautete das Gerichtsurteil in München. “Der Eigentümer A, hat die Kosten der Sanierung seines Balkons selbst zu zahlen!“ Ein Gericht in Oldenburg gab damit der Eigentümermehrheit Recht, die den Miteigentümer mit den Kosten allein ließen, obwohl dieser jahrelang in die Instandhaltungsrücklage eingezahlt hatte. Er war davon ausgegangen, dass mit dem angesparten Geld in der Rücklage auch diese Balkonsanierung bezahlt werden würde, so wie früher auch Reparaturen am Gemeinschaftseigentum von allen anteilig aus diesem Topf bezahlt werden mussten. In Köln beschlossen die Eigentümer jetzt nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes: “Jeder Eigentümer, der jetzt noch defekte Fenster und Balkontüren hat, muss diese allein bezahlen“. Sie selbst hatten ihre defekten Fenster und Türen noch aus der Gemeinschaftskasse bezahlt bekommen.
Immer mehr Eigentümer nutzen die Möglichkeit des § 16 Abs. 4 WEG, sich von Kosten zu befreien, die sie früher im Sinne einer Gemeinschaft selbstverständlich mitgetragen haben. Einzelne Eigentümer oder Minderheiten, können derartige fragwürdige Beschlussfassungen nicht verhindern und werden von den sich daraus ergebenden Kosten schutzlos getroffen.
“Den bisher anerkannten und allseits akzeptierten Solidargedanken in Gemeinschaften hat der Gesetzgeber ab 1.7.2007 praktisch abgeschafft und eine Steilvorlage für Egoisten geschaffen“, stellt Norbert Deul vom Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e.V. fest. ”Und wenn inzwischen die Verfahrenskosten für eine gerichtliche Klärung das wirtschaftliche Interesse des klagenden Eigentümers weit übersteigen können, dann fragt man sich doch ernsthaft, ob bei der Gesetzgebung nicht einiges schief gelaufen ist. Ich würde mir deshalb derzeit wegen des unkalkulierbaren Kostenrisikos keine Eigentumswohnung kaufen! Der Gesetzgeber muss dringend handeln und die Fehlentwicklungen seiner Gesetzgebung vom 1.7.2007 beseitigen.”
Norbert Deul - Vorstand

Kontakte und weitere Details und Infos:
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn b. Nbg.
Tel. 09154/1602, Fax 09154/914721, Internet: www.hausgeld-vergleich.de
E-mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
Zurück