Presse-Info 14.8.2008
Kostenbefreiung jetzt auch für Wohnungseigentümer in Bayern, die baulicher Veränderung nicht zustimmten !
Ein schöner Erfolg für den Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e.V.:
Das Oberlandesgericht München kippte die bisher in Bayern übliche Rechtssprechung zur Verweigerung der Kostenbefreiung für Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten.
Bisher orientierten sich die Rechtsprechung und die Hausverwalter in Bayern an der Rechtsmeinung des inzwischen aufgelösten BayObLG, die teilweise auch als „andere Meinung“ (abweichend z.B. vom OLG Hamm) in der Fachliteratur zum Wohnungseigentumsrecht zu finden ist:
z.B. BayObLG-Beschluss vom 21.9.1995 - 2Z BR 62/95 (WuM 1996, 787,789):
„Nicht gefolgt werden kann schließlich dem Einwand der Antragsteller, sie seien nicht verpflichtet, sich an den Kosten der beschlossenen baulichen Veränderung zu beteiligen. Zwar muss ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, nach § 16 Abs. 3, Halbsatz 2 WEG die durch die sie verursachten Kosten nicht mittragen. Nach der Bestimmung werden aber nur die Wohnungseigentümer freigestellt, die nicht zustimmen müssen, weil sie nicht beeinträchtigt werden und deshalb nicht zugestimmt haben. Hier bindet der Mehrheitsbeschluss auch die Antragsteller (§ 10 Abs. 4 WEG). § 22 Abs. 1 WEG ist abgedungen, damit ist auch § 16 Abs. 3 Halbsatz 2 WEG nicht anzuwenden.“
Das bedeutete in der praktischen Rechtssprechung für Wohnungseigentümer in Bayern, dass Wohnungseigentümer in Bayern trotz ihrer Nichtzustimmung zur baulichen Veränderung mitzahlen mussten, wenn sie einen Mehrheits-Beschluss nicht erfolgreich bei Gericht zu Fall gebracht hatten.
Vorstand Norbert Deul, vom Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e.V., wollte es wissen, ob es nicht doch möglich ist, dass sich die Rechtssprechung an den Münchner Gerichten zur Kostenbefreiung bei baulichen Veränderung bei Nichtzustimmung denen anderer Oberlandesgerichte (z.B. OLG Hamm, OLG Schleswig) angleicht. Wegen der vorbeschriebenen unverständlichen Entscheidung in Bayern wurde deshalb das OLG München (altes Verfahrensrecht vor dem 1.7.2007) angerufen.
Abweichend von der bisherigen Rechtssprechung des inzwischen aufgelösten BayObLG wurde dem Antrag auf Kostenfreistellung der betroffenen Eigentümern vom OLG München
(AZ: 32 Wx 087/08) jetzt wie folgt statt gegeben:
„Das Rechtsmittel ist insoweit erfolgreich, weil Wohnungseigentümer, die dem Beschluss (gemeint ist zur baulichen Veränderung) nicht zugestimmt haben, nach § 16 Abs. 3 Abs. WEG alte Fassung (Abs. 6 neue Fassung) an diesen Kosten nicht zu beteiligen sind.
Trotz der eingehenden Begründung, die das Landgericht für seine Auffassung gegeben hat, vermag der Senat dem nicht zu folgen, sondern schließt sich der Auffassung des OLG Hamm (ZMR 1997, 371) an. Maßgeblich ist dabei der Wortlaut des § 16 Abs. 3 WEG a.F. (Abs. 6 n.F.), der insoweit eindeutig ist. Wenn die Wohnungseigentümer eine hiervon abweichende Kostenverteilung beschließen wollen, müssen sie dies klar zum Ausdruck bringen. Es ist nach Auffassung des Senats nicht angängig, einer möglichen rechtspolitisch wünschenswerten Regelung entgegen dem Gesetzeswortlaut zum Durchbruch zu verhelfen. Der Senat ist weiter der Auffassung, dass durchaus ein Bedürfnis dafür besteht, dass einem Wohnungseigentümer die Möglichkeit eingeräumt wird, eine bauliche Veränderung nicht zu verhindern, aber an ihren Kosten nicht beteiligt zu werden. Dass der nicht teilnehmende Wohnungseigentümer gleichwohl Vorteile von der baulichen Veränderung hat, ist hinzunehmen. Andernfalls wäre nämlich dieser Wohnungseigentümer in seinem Interesse gehalten, der baulichen Veränderung die Zustimmung ausdrücklich zu verweigern und einen entsprechenden Beschluss anzufechten. Dies hätte zur Folge, dass selbst die Wohnungseigentümer, die zur Zahlung der gesamten Kosten bereit wären, die bauliche Veränderung nicht durchführen können. Die Interessenlage ist deshalb nicht so eindeutig, dass einem Beschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung auch eine Regelung über die Kostentragung aller entnommen werden müsste. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist deshalb für ungültig zu erklären.“
(Anmerkung: gemeint sind die Einzelabrechnungen, da sich die Antragsteller gegen die Kostenbelastung in ihren Einzelabrechungen für bauliche Veränderungen gewehrt, denen sie nicht zugestimmt hatten)
Wichtige Nebenentscheidung des OLG München für Beiräte in diesem Zusammenhang:
„Im Umfang der Ungültigkeitserklärung des Genehmigungsbeschlusses war auch der Beschluss über die Entlastung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats aufzuheben. Entscheidend ist dabei nicht, ob tatsächlich Ansprüche gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats bestehen, sondern lediglich, ob solche möglich sind. Ansprüche gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats sind nach gegenwärtigem Sach- und Streitstand nicht auszuschließen, da die Kostenverteilung objektiv unrichtig war.“
Es bleibt zu hoffen, dass die vielen Beiräte, die Jahresabrechnungen nur oberflächlich und ohne nennenswerte Sachkunde prüfen und trotzdem die Genehmigung der Jahresabrechnung sowie die Entlastung von Verwaltern empfehlen, zukünftig aufmerksamer zu Werke gehen.
Das Urteil kann bei Bedarf angefordert werden.
Norbert Deul - 14.8.2008

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