Presse-Info 13.11.2009
Unterschiedliche Rechtsauslegungen des WEG
verunsichern immer mehr Wohnungseigentümer.
Hausgeld-Vergleich e.V. mahnt Klarheit vom Gesetzgeber
und einheitliche Auslegung durch die Juristen an.
Nichts verunsichert mehr als unterschiedliche Auslegungen der Gesetze innerhalb der juristischen Fachliteratur und an den Gerichten. Wie sollen Entscheidungen in Wohngemeinschaften einvernehmlich getroffen werden, wenn sich bereits die Juristen darüber streiten, wie das Gesetz zu verstehen ist.
Und wie kann man Streit über eine Sache vermeiden und eine richtige Entscheidung treffen, wenn inzwischen überwiegend unklar ist, wie ein Richter den jeweiligen konkreten Fall entscheiden wird.
Hausgeld-Vergleich e.V. führt hier einige Fälle als Beispiele auf, die den nüchtern denkenden Menschen ins Grübeln kommen lassen können, ob man bei solch einer Ausgangslage noch Wohnungseigentum als “Ruhekissen” für das Alter erwerben sollte.
Wie müssen beim Eigentümerwechsel Kosten und Lasten abgerechnet werden?
Derzeit buhlen sage und schreibe vier Methoden um eine allseitige Anerkennung, wie die Kosten und Lasten bei einem Eigentumswechsel abzurechnen sind.
Bärmann/Pick/Merle befürwortet seine “Übernahmetheorie”. Danach soll der Erwerber einer Wohnung uneingeschränkt die Mithaftung für Zahlrückstände des Veräußerers übernehmen, also der Erwerber und der Veräußerer haften parallel für die Schulden.
Die “Theorie des werdenden Wohnungseigentümers” will nur eine gemeinsame Haftung von Erwerber und Veräußerer in der Zeit von der Auflassungsvormerkung bis zum Besitzübergang.
Die Verfechter der “Fälligkeitstheorie” stellen die Zahlpflicht darauf ab, bei welchem Eigentümer die Fälligkeit einer Zahlung beschlossen wurde. Das ist die Lieblingsmethode der Verwalter, da sie nichts aufzuteilen haben und für sie nur gegenüber dem aktuellen Eigentümer abzurechnen haben, egal ob dieser für die Entstehung der Kosten verantwortlich ist und den Nutzen hatte. Dr. Jennißen (Die Verwalterabrechung nach WEG/Beck-Verlag) hält nur die “Aufteilungstheorie” für die einzig richtige und praktikable Abrechnungsmethode. Danach zahlt der Verkäufer bis zur Umschreibung im Grundbuch die Kosten und der neue Eigentümer ab diesem Zeitpunkt.
  • Bitte Gesetzgeber, beseitige dieses Chaos der Theorien und kläre, was zukünftig zu tun ist - schon im Interesse der Gerichts-Entlastungen.
Der Unsinn mit der Beschlussfassung über die Einzel-Jahresabrechnung
Das Gesetz und die Rechtssprechung zwingen den Eigentümer dazu, die Einzelabrechnung seines Miteigentümers zu genehmigen, obwohl er dessen Inhalt nicht kennt. Niemand käme im normalen Leben auf die Idee, Vergleichbares zu machen und würde selbstverständlich antworten: “Wie kann ich etwas für in Ordnung finden, was ich nicht kenne?”
Tausende von Einzelrechnungen landen jedes Jahr in Deutschland nur wegen dieses Unsinns vor Gericht. Dem einzelnen Eigentümern wurden fehlerhafte Heizkosten belastet, er soll Kosten für bauliche Veränderungen bezahlen, denen er nicht zugestimmt hat oder seine Vorauszahlungen wurden fehlerhaft verbucht.
  • Macht deshalb diesem Unsinn ein Ende, dass Eigentümer eine Jahresabrechnung genehmigen können, deren Richtigkeit sie nie geprüft haben. Tausende unnötiger Klagen könnten dadurch vermieden werden. Eigentümer sollten sich zukünftig weigern, in den Versammlungen Einzelabrechnung zu genehmigen, die ihnen unbekannt sind!
Das Chaos beim Stimmrechtsausschluss für den Verwalter
Der Verwalter darf auch mit seinen Stimmvollmachten seiner eigenen Entlastung nicht zustimmen und diese Vollmachten auch nicht gegen seine Abwahl aus wichtigem Grund einsetzen.
Doch, kann er, wenn er diese Vollmachten einem anderen zur Stimmrechtsausübung übergibt und diesem (angeblich) keine Weisung erteilt hat, sagen angesehene Juristen.
Das geht nicht, denn der Bevollmächtigte kann nur das übertragen, was er selbst besitzt. Und da der Verwalter in diesen Dingen einem Stimmrechtsausschluss unterliegt, kann er auch nur diesen weiterreichen, sagen die anderen Juristen.
Was gilt nun und wie ist eine Abstimmung über die Entlastung und Abwahl aus wichtigem Grund juristisch einwandfrei auszuzählen?
  • Präzisiert das Gesetz oder werdet Euch endlich einig, werte Juristen.
Wann ist eine Untervollmacht zulässig?
Aus der Vollmacht muss ersichtlich sein, dass der Bevollmächtige eine Untervollmacht erteilen darf. Nein, muss es nicht, so das BayObLG in Bayern - dem Land der Freiheiten.
Sind Gesetze landschaftlich auszulegen, fragt sich hier der verunsicherte Eigentümer?
Z.B., je höher über dem Meeresspiegel, desto größer wird die Freiheit?
  • Wie ist der Inhalt einer Vollmacht zu werten? Entscheidet Euch bitte einheitlich.
Wie ist die Haftung des einzelnen Eigentümers tatsächlich geregelt?
§ 10 Abs. 6 und Abs.10 WEG begrenzt die Haftung des einzelnen Eigentümers gegenüber dem Gläubiger auf seinen Miteigentumsanteil. Das gilt auch für Forderungen der öffentlichen Hand, so das Kammergericht in Berlin unter Bezugnahme auf die BGH-Rechtssprechungen vom 2.6.2005.
Stimmt nicht, denn Landesrecht bricht das Wohnungseigentumsrecht, so dem Sinn nach der BGH am 18.6.2009.
  • Frage an den Gesetzgeber:
    Welchen Sinn hat Dein Gesetz, wenn es der BGH nicht ernst nimmt?
    Und wie ernst soll ein Eigentümer Deine Gesetze dann noch nehmen?
Was gilt nun bei der Parteibezeichnung und Rubrumsberichtigung
Unmittelbar nach dem 1.7.2007 (Novellierung des WEG) führten geringste Fehler bei der Parteienbezeichnung zur Klageabweisung. Dann kam es auf den Inhalt der Klage an, wer tatsächlich gemeint war. Dann war man der Meinung, dass bereits das Gesetz ergibt, wer verklagt werden muss, so dass es fast unerheblich wurde, wer im Rubrum genannt wurde.
Wer entschädigt die Personen, deren Klagen wegen anfänglicher“ formaler Mängel” kostenpflichtig abgewiesen wurden?
  • Wie soll hier Vertrauen zum Gesetzgeber und zur Justiz bei solcher Willkür entstehen?
Welche Kompetenzen hat der Ersatzzustellungsvertreter?
Wenn beim Verwalter die Gefahr besteht, dass er die Eigentümer nicht richtig informieren könnte, da sich die Klage z.B. gegen seine Entlastung oder seine Abwahl befürwortet, so ist die Klageschrift dem Ersatzzustellungsvertreter (§ 45 Abs. 2 WEG) zuzustellen. Der informiert die anderen Eigentümer über die Anhängigkeit und dann? Wer gibt Erklärungen gegenüber dem Gericht ab, wer erkennt den Klageanspruch an und wer beauftragt dann einen Anwalt, der den Interessen der Eigentümer gerecht wird? Hier wurde etwas richtig angedacht, dann aber die Überlegungen abgebrochen. Somit bleibt es letztlich bei der Unsitte, dass der Verwalter “seinen Anwalt” beauftragen und auch mit einer höheren Honorierung zu Lasten der Eigentümer ausstatten kann, um seine Entlastung aufrecht zu erhalten und seine Abwahl zu verhindern.
  • Will der Gesetzgeber weiter der Lobbyist unseriöser Verwalter bleiben, oder solche Fälle endlich im Sinne eines Verbraucherschutzes regeln? Das ist eine ernste Frage.
In welchem Umfang kann der Verwalter einen Anwalt beauftragen und wer bestimmt, den Inhalt des schriftlichen und mündlichen Vortrags bei Gericht.
“Der Verwalter ist nicht kraft Gesetz berechtigt, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich gelten zu machen. Für Aktivprozesse ist für ihn eine Ermächtigung der Eigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 erforderlich”, so steht es im Kommentar zum WEG bei Bärmann/Pick/Merle. Das Landgericht München vertritt hier eine gegenteilige Meinung und sieht die Kompetenzen des Verwalters weiter und steht damit für eine weitere Einschränkung der Eigentümerkompetenzen und bestimmt zugleich, dass gegen dieses Urteil kein Rechtsmittel zugelassen wird und die Nichtzulassungsbeschwerde ausgeschlossen ist.
  • Zumindest weiß der bayerische Wohnungseigentümer jetzt, wer in Bayern zu bestimmen hat, was zu tun ist und was Recht ist. Das bringt zwar keine Zufriedenheit mit dem Recht, aber Sicherheit.
Was wurde mit § 16 Abs. 3 WEG tatsächlich gemeint?
Die Kostenverteilungsregelung der Teilungserklärung kann trotz der Möglichkeit des § 16 Abs. 3 nicht dauerhaft durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden, so die Meinung eines Hamburger Gerichts. Das Landgericht München meint, das Gegenteil sei richtig.
Da trifft es sich gut, dass der Gesetzgeber bestimmt hat, dass die Nichtzulassungsbeschwerde gemäß § 62 Abs. 2 WEG bis zum 1.7.2012 keine Anwendung finden darf. Dann warten wir halt bis zur Klärung noch einige Jahre, denn auf diese rechtliche weitere Unsicherheit kommt es bereits nicht mehr an.
  • Wie klar war es doch bis zum 1.7.2007. Da hatten die Regelungen in der Teilungserklärung noch ihren Sinn und schafften für alle Wohnungseigentümer Rechtsklarheit.
Kann der Eigentümer von seinem Hausverwalter Auskünfte erhalten?
Ja, sofern es um individuelle Auskünfte geht, die nicht von allen Eigentümern auf der Eigentümerversammlung wahrgenommen werden können.
“Nein, Auskünfte des Verwalters stehen nur der Gemeinschaft zu”, so ein Amtsgericht in Laufen.
Die Beschwerde gegen dieses Urteil ist unzulässig, da der Streitwert für diese Sache unter die Beschwerdegrenze festgesetzt wird. “Basta!”
  • Im Namen des Volkes
Usw., usw. (Fortsetzungen folgen)
Fazit:
Auf das derzeitige Wohnungseigentumsrecht und die immer wieder interessanten Auslegungsvarianten können der Gesetzgeber und die Juristen derzeit stolz sein.
Es bleibt abzuwarten, wie lange Eigentumswohnungen unter diesen fragwürdigen Rahmenbedingungen noch gekauft werden.
Norbert Deul - Vorstand

Kontakte und weitere Details und Infos:
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