Aktuell: 12.1.2006
Neue Tipps für den Kauf
einer Eigentumswohnung
Auch wenn ab 1.1.2006 die Eigenheimhilfe des Staates abgeschafft wurde, so bleiben die Hypothekenzinsen noch so günstig wie lange nicht mehr. Nachdem auch Banken der Nachbarländer Finanzierungen zu sehr günstigen Konditionen bei Laufzeiten von 10 Jahren anbieten, wird sich die Situation in der nächsten Zeit noch nicht ändern. In Tageszeitungen, Werbeanzeigern und Immobilienzeitungen sind derzeit Superangebote zu finden. Einen Grund, die Entscheidung zum Kauf einer Eigentumswohnung hinauszuschieben, gibt es weiterhin nicht. Die eigenen “vier Wände” vermitteln einen “Wohlfühlfaktor” und sind eine gute Altersvorsorge oder Kapitalanlage, falls die Rente später nicht so hoch ausfällt.
Die Wirtschaftsprognosen zeigen erste Lichtblicke. Jetzt sollten deshalb Preisprüfungen und Besichtigungen beginnen, damit die richtige Entscheidung getroffen werden kann. Es ist auf die Lage zu achten, den Kaufpreis je Quadratmeter, die Ausstattung, die Finanzierbarkeit und vorsorglich auch die Wiederverkäuflichkeit im Notfall. Dazu kommt die Prüfung des Kaufvertrages und eventuell eine Rentabilitätsprüfung, wenn man bisher in einer sehr günstigen Wohnung wohnt oder an die Vermietung der neuen Wohnung denkt.
Genauso entscheidend sind aber auch andere Prüfkriterien, die darüber mit entscheiden, ob der Kauf der ausgesuchten Immobilie ein Erfolg ist. Auf diese Dinge weisen weder der Bauträger, der Immobilienmakler noch der Privatverkäufer hin. Und nur ganz vereinzelt werden Sie von einem Notar daran erinnert. Es sind aber genau die Angelegenheiten, die die schönste Wohnung zur Alptraum-Immobilie werden lassen können wie z.B.:
  • Ungünstige Mehrheitsverhältnisse, die sich in der Eigentümerliste zeigen und dann in den Eigentümerversammlungen vernünftige Entscheidungen im Sinne aller Eigentümer verhindern können.
  • Unvorteilhafte Festlegungen in Gemeinschaftsordnungen, die zum Dauerstreit zwischen bevorteilten und benachteiligten Eigentümern führen.
  • Von Bauträgern eingesetzte Hausverwalter, die erforderliche Gewährleistungen an der Wohnanlage hinausschieben oder gar verhindern.
  • Sog. Amigo-Strukturen zwischen Hausverwaltung, Verwaltungsbeiräten und Mehrheitseigentümern, die zu Benachteiligungen von Außenstehenden führen können.
  • Zerstrittenheit der Wohngemeinschaft und Aufteilung in zwei Lager, die sich gegenseitig bei der erforderlichen Beschlussfassung behindern.
  • Stau bei der Instandhaltung und Erforderlichkeit von wiederholten Sonderzahlungen.
  • Unüblich hohes, monatlich zu zahlendes Hausgeld.
Die Indizien für “derartige Mängel der Immobilie” sind in der Gemeinschaftsordnung, den Eigentümerprotokollen der letzten Jahre und in Hausgeld-Jahresabrechnungen für Fachleute zu erkennen. Der Einsteiger liest mangels Erfahrung darüber jedoch hinweg, da ihm die Praxiserfahrung sowie Vergleichsmöglichkeiten fehlen.
Zu hohes Hausgeld von 100,- Euro, was in der Praxis häufig vorkommt, verteuert den Kauf bereits um 24.000,- Euro bei einer angenommenen Wohndauer von 20 Jahren. Überhöhte Hausmeisterkosten, die nicht plausibel zu begründen sind, sind der Beginn zu einem Streit mit einem Mieter der Wohnung. Und Mehrheitsbeschlüsse, auch wenn sie noch so ungerecht für den Rest der Eigentümer sind, sind nur durch kostenaufwendige und langwierige Gerichtsverfahren zu beseitigen. Ein unseriöser und geschickter Hausverwalter, der vom Bauträger oder anderen Mehrheitseigentümer gestützt wird, kann sich meist über die gesamte übliche Vertragsdauer von 5 Jahren im Amt halten, da seine Abwahl nicht möglich sein wird.
Der Verbraucherschutzverein “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check” bietet deshalb Wohnungskäufern einen Check der Kriterien an, die letztlich entscheidend sind, ob eine Wohnung Freude vermittelt oder zum Alptraum werden kann. Ferner wird Wohnungseigentümern und auch Mietern ein Vergleich der Hausgeld- bzw. der Betriebskostenabrechnung mit Durchschnittszahlen für 13 Großregionen in Deutschland angeboten. Dabei werden Einsparpotentiale aufgespürt und die Wege aufgezeigt, um Einsparmöglichkeiten auch durchzusetzen.
Interessierte wenden sich an den Verein unter Tel.: 09154/1602 oder
informieren sich über www.hausgeld-vergleich.de.
Probleme mit
Hausverwaltern?
Umfragen unter Wohnungseigentümern in ganz Deutschland, die sich an die Auswertung von Hausgeld-Abrechungen über 2 Jahre angeschlossen haben, ergaben immer wiederkehrende Kritikpunkte an der Arbeitsweise von Hausverwaltungen.
Danach wurden häufig beanstandet:
  • Die Verwaltung verweigerte die Einsicht in Abrechnungsunterlagen.
  • Bei Nachfragen zu Kostenpositionen reagiert die Verwaltung abweisend oder ausweichend.
  • Verwaltung behandelt fragende Eigentümer wie Querulanten.
  • Der Verwalter hat die Verwaltungsbeiräte, deren Aufgaben die Abrechnungsprüfung ist “auf seine Seite gezogen”.
  • Die Entwicklung der Wohngemeinschaftskonten wird in den Jahresabrechnungen nicht transparent aufgezeigt.
  • Die Ausschreibungen und die Vergabe von Handwerkeraufträgen ist nicht transparent.
  • Der Verwalter bevorzugt Mehrheitseigentümer oder bestimmte Eigentümer.
  • Von Eigentümern eingebrachte Tagesordnungspunkte werden zur Eigentümerversammlung nicht zugelassen.
  • Es kommen nie Vorschläge zu Kostenreduzierungen.
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen enthalten persönliche Zurechtweisungen von kritischen Eigentümern.
Der Verbraucherschutzverein “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V.” sucht deshalb Wohnungseigentümer, die mit der Arbeit ihrer Hausverwaltung zufrieden sind, damit er diese seinen Mitgliedern weiterempfehlen kann. Im Rahmen dieser Aktion wird auch zur Wahl des
Hausverwalter des Jahres
aufgerufen, an dem sich alle Wohnungseigentümer beteiligten können. Vorbildliche Arbeit verdient Anerkennung und hat Vorbild-Funktion für die Hausverwalter, die bisher noch nicht in Übereinstimmung mit den Wünschen ihrer Kunden, den Wohnungseigentümern, handeln.
Nähere Informationen zur Wahl erhalten Sie unter Tel. 09154/1602 oder
www.hausverwalter-check.de

Kontakte und weitere Details und Infos:
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn b. Nbg.
Tel. 09154/1602, Fax 09154/914721, Internet: www.hausgeld-vergleich.de
E-mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
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