Presse-Info 9.11.2007
Fehler vermeiden beim
Abschluss des Hausverwalter-Vertrages
Jeder Wohnungseigentümer sollte vor der Bestellung eines Hausverwalters dessen Vertragsvorschlag genauestens prüfen oder sich dabei beraten lassen. Der juristische Laie wird die Nachteile und Folgen, die im Vertrag versteckt sein können, nicht auf den ersten Blick entdecken. Den Eigentümern fehlt dazu auch die Erfahrung, welche Rechtsverzichte und Auswirkungen sich ergeben können.
Die meisten Vertragsmuster wurden von Juristen im Auftrag der Verwalterverbände entwickelt und berücksichtigen deshalb die Interessen der Eigentümer nur soweit es das Wohnungseigentumsgesetz zwingend vorschreibt.
Grundsätzlich sollte keine Bestellung ohne vorherige Kenntnis des Vertrages erfolgen. Die übliche Handhabung auf Eigentümerversammlungen, nur die Eckdaten wie Bestellzeit und Monatshonorar zu beschließen und mit der Aushandlung des Vertrages den Verwaltungsbeirat zu beauftragen, hat sich in der Praxis häufig als sehr nachteilig für die Zukunft erwiesen. Beiräte sind meist ebenfalls rechtlich überfordert. Als besonders nachteilig für Eigentümer haben sich erwiesen:
Befreiung des Verwalters vom § 181 BGB
Hier wird dem Verwalter erlaubt, Geschäfte mit sich selbst machen. Er kann z.B. seine eigene Hausreinigungsfirma langfristig beschäftigen und auch das Honorar dafür festlegen.
Bei einer Wohngemeinschaft in München führte diese Regelung in wenigen Jahren zu einer Verdoppelung der Kosten.
Unbestimmte Vereinbarungen für Sonderleistungen
Für Sonderleistungen sollte der Preis und die Leistung klar festgelegt werden. Schwammig wirken sich die Festlegungen von Stundenhonoraren aus. Spätere Abrechungen auf dieser Basis können auf Sachangemessenheit der berechneten Stundenzahl nie kontrolliert werden und führen zwangsläufig zum Streit.
Prozentuale Sonderhonorierung auf der Basis von Handwerkerleistungen
Wer mit der Höhe der Handwerkerrechnung prozentual mitverdient, wird kaum ein großes Interesse an einem optimal günstigen Einkauf der Leistung haben. Solche Regelungen sind strikt abzulehnen, auch wenn sie regelmäßig in Musterverträgen von Verwalterverbänden auftauchen.
Abstimmungen zwischen Verwalter und Beirat über Geldausgaben
Musterverträge der Verwalterverbände beziehen in der Regel die Verwaltungsbeiräte in Entscheidungen des Verwalters mit ein. Beiräte sollen aber kontrollieren und nicht entscheiden. Beteiligt sich der Beirat an einer Geldausgabe des Verwalters, verliert er zwangsläufig seine Neutralität gegenüber der von ihm mit befürworteten Geldausgabe. Die bedeutet den Einstieg in eine Entscheidungspartnerschaft mit dem Verwalter - eine Falle für jeden Beirat, in die er nicht tappen sollte. Der Beirat muss dann gegenüber den Eigentümern “seine Entscheidung” verteidigen und scheidet als neutrales Kontrollorgan aus.
Ein Beispiel eines verbraucherschutzgerechten Hausverwaltervertrages ist in der Neuauflage des aktualisierten Ratgebers “Richtiger Umgang mit der Hausverwaltung” enthalten, der zudem alles enthält, um mit dem Verwalter auf gleicher Augenhöhe verhandeln zu können. Der neue erweiterte Ratgeber hat jetzt 72 Seiten Umfang und ist für 15,- € incl. Porto erhältlich bei
Hausgeld-Vergleich e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn,
Tel. 09154 /1602 - Fax: 09154 / 914721 - E-Mail: hausgeld-vergleich@t-online.de

Kontakte und weitere Details und Infos:
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn b. Nbg.
Tel. 09154/1602, Fax 09154/914721, Internet: www.hausgeld-vergleich.de
E-mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
Presse-Info 9.11.2007
Umfassende Information
bei Wärmedämm-Maßnahmen erforderlich
- erst die Wirtschaftlichkeit und dann die sonstigen Folgen prüfen -
Großes Thema auf Eigentümerversammlungen sind derzeit Zeit Energieeinspar-Investitionen, um den Zielsetzungen der Regierung zu entsprechen und um Kosten zu sparen. Es geht um Auftragsvergaben von mehreren 100.000 € bis zu einer Million pro Wohnanlage. Bei aller Euphorie für diese plausiblen Gründe ist Vorsicht geboten. Auch Investitionen in diese schönen Ziele sollten sich in einem vertretbaren Zeitraum amortisieren. Es sollte zuerst eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt werden, ob sich die Maßnahme aus heutiger Sicht unter Einbeziehung einer marktüblichen Verzinsung für die Geldausgabe auch rechnet. Die monatlichen angestrebten Einsparungen an Energie sollen in einem überschaubaren Zeitraum die erforderlichen Gelder für die Wärmedämmung ausgleichen.
Die Erfahrung zeigt, dass hier von Seiten der Industrie, des Handwerks und denen, die die Aufträge zur Wärmedämmung erhalten wollen, die Wirtschaftlichkeit eher schön gerechnet wird. Jeder Eigentümer sollte hier eine gewisse gesunde Skepsis gegenüber den erreichbaren Einsparwerten haben und zur eigenen Sicherheit Abstriche machen, sofern hier Garantien für die behauptete Wirtschaftlichkeitsberechnung verweigert werden. Es sollte jedem Eigentümer klar sein, dass durch eine Wärmedämmmaßnahme keine Energie für das Aufwärmen des Wassers gespart wird, was in den Einsparberechnungen oft nicht beachtet wird. Eine Überschlagsrechnung ist auch den Laien nach folgendem Schema leicht möglich:
  1. Von den Heizungs-/Warmwasserkosten sind zunächst die Nebenkosten abzuziehen.
  2. Der Restbetrag ist um die Energiekosten für die Warmwasseraufbereitung zu kürzen.
  3. Nur der dann verbleibende Restbetrag ist einer Einsparung durch Wärmedämmung zugänglich. Bei einer 65 qm großen Wohnung werden das pro Jahr kaum mehr 500 € sein. Werden hier 35% Energieeinsparung durch die Maßnahme versprochen, so ergibt sich in diesem Falle ein Einspareffekt von 175,- € im Jahr auf heutiger Basis.
Wer so realistisch rechnet und eine Verzinsung für das eingesetzte Geld mit einbezieht, wird schnell erkennen, dass sich die meisten Vorhaben nie amortisieren werden.
Eigentümer sollten zudem immer den Nachweis von Referenzobjekten verlangen, bei denen die behaupteten Einsparziele erreicht wurden.
Es gibt eine nicht unerhebliche Gruppe von Architekten (Prof. Fehrenberg. Dipl.-Ing. Aggen, Dipl.-Ing. Fischer usw.), die derartige Maßnahmen deshalb für wirtschaftlich vollkommen unsinnig halten. Sie sind zudem der Meinung, dass die Wärmedämmung in einigen Jahren durchnässt ist und Dämmeigenschaften verloren gehen. Sie warnen vor den negativen baubiologischen Folgen der “Plastik-Verpackung” von Häusern und den damit verbundenen gesundheitlichen Gefahren. Weitere Infos zum Geld sparen sowie die Meinung dieser Architektengruppe können angefordert werden bei Hausgeld-Vergleich e.V., Tel. 09154/1602

Kontakte und weitere Details und Infos:
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn b. Nbg.
Tel. 09154/1602, Fax 09154/914721, Internet: www.hausgeld-vergleich.de
E-mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
Zurück