Presse-Info 9.6.2007
Verderben Hausverwalter die Lust
auf Wohnungseigentum?
Das neue Wohnungseigentumsgesetz
ab 1.7.2007 wird die Situation noch verschlechtern.
In wenigen Wochen tritt das neue Wohnungseigentumsgesetz in Kraft. Ab 1.7.2007 soll der Kauf einer Eigentumswohnung nach Vorstellung des Gesetzgebers attraktiver werden, da das Gesetzeswerk angestaubte Normen modernisieren soll und den Kauf einer Eigentumswohnung attraktiver machen. Doch ist der Kauf einer Wohnung wirklich noch erstrebenswert? Norbert Deul, Vorstand der Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer “Hausgeld-Vergleich e.V.”, zweifelt daran. Er erhebt schwere Vorwürfe gegen den Berufsstand der Hausverwalter, den Gesetzgeber, Wohnungseigentümer-Gerichte und die Staatsanwaltschaft.
Die schlechten Erfahrungen, die gutgläubige Käufer nach falschen Versprechungen für die sog. “Schrott-Immobilien” machten, sind noch nicht vergessen. Nicht vergessen sind auch die Erfahrungen mit den Gerichten, die die Geschädigten mit ihren Ansprüchen jahrelang hängen ließen. Diese Gruppe von Eigentümern wird wegen der erworbenen überteuerten Immobilien, den unseriösen Versprechungen über Einnahmen, Wertsteigerungen und Steuervorteilen als Käufer von Wohnimmobilien auf Dauer ausfallen. Zahllose Existenzen wurden ruiniert.
Erheblich größer dürfte aber die Gruppe von Eigentümern sein, die wegen schlechter Erfahrungen mit Hausverwaltungen mit dem Kauf einer Immobilie nichts mehr zu tun haben wollen - und diese Gruppe wächst unaufhaltsam. Sie und ihr Umfeld haben erlebt, wie hilflos der einzelne Eigentümer einem geschickt agierenden unseriösen Hausverwalter ausgeliefert ist.
Die Liste der Vorwürfe ist lang
Es sind dabei immer wieder die gleichen Methoden von Verwaltern, die eine Kauflust auf Wohnungen beenden. Vom Bauträger eingesetzte Hausverwalter verhindern die erforderlichen Gewährleistungen so lange, bis die Gewährleistungsfrist abgelaufen ist, um den Bauträger zu schützen. Die Hausgeldlasten sind bei manchen Kostenpositionen auffällig hoch, werden aber als völlig normal dargestellt. Vor Beschlüssen über hohe Instandhaltungskosten werden keine Angebote zur Einsicht und Angemessenheitsprüfung der Kostenansätze vorgelegt. Handwerkerrechungen sind überteuert, es wird auffällig viel instandgehalten und repariert. Kostenschwere bauliche Veränderungen werden mit normalen Instandhaltungen in einer Beschlussfassung zusammengefasst. In den Jahresabrechnungen fehlen transparente Darstellungen der Kontoverläufe. Die Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen wird verweigert. Unterlagen-Kopien werden nur zu überteuerten Preisen erstellt. Eigentümer, die Fragen zu den Kosten oder der Erforderlichkeit von Maßnahmen stellen, werden als “Querulanten” und “Störer” abgefertigt. Und es wird eine bewusste Stimmungsmache gegen Eigentümer betrieben, die unbequeme Fragen stellen, in Unterlagen Einsicht nehmen wollen oder Beschlüsse vor dem Gericht anfechten. Solche Eigentümer, die sich um die Wiederherstellung ordnungsgemäßer Verwaltung im Interesse aller Eigentümer bemühen, werden von den Verwaltern für die entstandenen Rechtskosten an den Pranger gestellt und in der Folge in unerträglicher Weise schikaniert.
Die Möglichkeiten einzelner Eigentümer, diese Missstände zu beseitigen, erweisen sich in der Praxis als äußerst gering. Allgemeines Desinteresse und Rechtsunkundigkeit der überwiegenden Zahl der anderen Eigentümer und die fast unbegrenzte gesetzlich gewollte Macht für Verwalter verhindern, dass über Beschlüsse vernünftige Regelungen z.B. zu Kosteneinsparungen erfolgen können. Mit Hausverwaltungen kungelnde Verwaltungsbeiräte decken Unregelmäßigkeiten in den Abrechnungen über viele Jahre.
Die Chancen für Eigentümer sind gering
Eigentümer, die über Beschlussfassungen geregelte Zustände erreichen wollen, sind in der Regel erfolglos. Viele Verwalter verhindern bereits die Aufnahme “unliebsamer” Beschlussfassungs-anträge. Ohne die Aufnahme eines Beschlussantrages in die Einladung zur Eigentümerver-sammlung kann es keinen Beschluss geben, so dass der Eigentümer hier bereits anwaltliche und gerichtliche Hilfe zur Durchsetzung in Anspruch nehmen müsste.
Der Weg zum Gericht oder zur Staatsanwaltschaft, selbst wenn klare Unterlagen über Untreue oder Begünstigung von Handwerkern und Dienstleistern vorgelegt werden, ist überwiegend ernüchternd. Es dauert entweder Jahre oder es geht ganz schnell, bis der stereotype Hinweis der Staatsanwaltschaft kommt “Das Ermittlungsverfahren wurde gemäß § 170 Abs. 2 Strafprozessordnung eingestellt, zivilrechtliche Ansprüche werden durch diesen Bescheid nicht berührt.” Die zivilen Gerichte sind dann heillos überlastet. In München gab es 2006 fast 1.750 Verfahren am Wohnungseigentumsgericht in der ersten Instanz mit über 80.000 beteiligten Wohnungseigentümern. Ein Richter musste pro Tag 2 komplette Verfahren durchschnittlich abwickeln - und die Akten und Vorwürfe sind dabei immer dicker. Es gibt deshalb Fehler bei den Streitwerten und mannigfache Hinweise, der Eigentümer möge überlegen, ob er das Verfahren nicht aus diesen oder jenen Gründen zurückziehen wolle. Bis eine Entscheidung ergeht, kann weit über ein Jahr vergangen sein, so dass selbst ein für den Eigentümer positives Urteil durch eine neue Wiederholungs-Beschlussfassung auf der nächsten Eigentümerversammlung inzwischen wertlos ist.
Und es gibt wegen der Überlastung der Gerichte jede Menge fehlerhafter Ersturteile, da Beweisunterlagen oder Vorträge scheinbar nicht gewürdigt wurden. Diese müssen dann in der zweiten oder dritten Instanz berichtigt werden, sofern der Eigentümer nicht zwischenzeitlich resigniert hat oder wegen wirtschaftlicher Probleme vorzeitig aufgeben musste. Statische Auswertungen von Gerichtsurteilen und staatsanwaltliche Verfahren zeigen, dass die Chancen von Eigentümern, einmal Recht zu bekommen, als gering zu beurteilen sind. Bei vielen Richtern entsteht der Eindruck, dass die PR-Aktion einiger Immobilienwirtschaftsverbände “Eigentümer, die vor Gericht gehen, seien Querulanten”, einen Niederschlag gefunden haben könnte.
Wer dann als Wohnungseigentümer seinen Zeitaufwand, die Kosten, den Ärger und den Verlust an Lebensqualität, der sich beim Bemühen um die Wiederherstellung ordnungsgemäßer Verwaltung ergab, in Relation zum Ergebnis setzt, wird von einem weiteren Kauf absehen und Bekannte und Verwandte über die schlechten Erfahrungen informieren.
Eine verhängnisvolle Entwicklung für die Immobilienbranche
Daraus folgt eine wirtschaftlich verhängnisvolle Entwicklung für die Immobilienbranche, wenn nicht energisch und mit Nachdruck gegengesteuert wird. Die Taktik der Immobilienverbände und Interessenvertreter, unakzeptable Vorkommnisse bei der Verwaltung zu vertuschen und jede Transparenz abzulehnen, sollte deshalb aufhören.
>Die Vergleichszahlen für die Jahresabrechnungen in Deutschland, wie von Hausgeld-Vergleich e.V. oder dem Deutschen Mieterbund, werden immer genauer. Kostenausreißer werden aufgedeckt, die Gründe dafür untersucht, Datenbanken eingerichtet und negative Erfahrungen ausgetauscht, so dass “unter den Teppich kehren” sinnlos wird. Es wird deshalb der neue Typus des Hausverwalters gesucht, der die Eigentümer als Kunden behandelt und sie bei der Reduzierung der laufenden Zahlungen für ihre Wohnung unterstützt, ohne dabei die Qualität zu vernachlässigen. Es ist dafür selbstverständlich eine angemessene Bezahlung erforderlich, die auch erfolgsabhängig ausgestaltet werden sollte. Die Lippenbekenntnisses der Immobilienverbände einschließlich deren “Standesrichtlinien” reichen nicht aus, da auch Hausverwalter des überholten Typus Mitglieder in diesen Verbänden sein können.
Dringend Trendwende erforderlich
Die weitgehend verwalterfreundliche Grundstimmung an Gerichten und bei Staatsanwaltschaften muss beendet werden, denn die erfolgreiche Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen ist vielfach kaum innerhalb der Verjährungsfrist von derzeit 3 Jahren möglich, wenn sich die Hausverwaltung wehrt und wegen ungünstiger Stimmenverhältnisse nicht abgelöst werden kann. Der Gesetzgeber hat sich endlich auch um die Verbraucherschutzbelange des Wohnungseigentümers zu kümmern.
Die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1.7.2007 bringt die erstmalige Abschaffung des bisherigen Mitbestimmungsrechtes des einzelnen Eigentümers in Angelegenheiten, die ihn wesentlich beeinträchtigen - ein verhängnisvolles Signal des Gesetzgebers.
Die Gerichtskosten zur Gegenwehr wurden um 300% erhöht und dem Verwalter wurden neue überflüssige Rechte eingeräumt. Die wesentlichen Änderungen des Gesetzes ab 1.7. zielen auf ein Konjunkturprogramm für das Bauhandwerk, das Eigentümer mit immer klammeren Kassen finanzieren sollen.
Wer Wohnimmobilien auf Dauer erfolgreich verkaufen will, sollte mit seinen potentiellen Kunden nicht in dieser Weise umgehen. Hausgeld-Vergleich e.V. fordert deshalb eine Trendwende bei der Verwaltung von Immobilien, an der die Verantwortungsträger der Gesellschaft endlich konstruktiv mitarbeiten sollten.
Norbert Deul - Vorstand
Hausgeld-Vergleich e.V. -
Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer

Kontakte und weitere Details und Infos:
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn b. Nbg.
Tel. 09154/1602, Fax 09154/914721, Internet: www.hausgeld-vergleich.de
E-mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
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