Presse-Info vom 8.3.2011
Hände weg von der Eigentumswohnung?
Eine Bilanz zum 15.3.2011 - 60 Jahre Wohnungseigentumsgesetz
Anlässlich des 60-jährigen Bestehens des Wohnungseigentumsgesetzes ist es angebracht, die Öffentlichkeit über häufig kritisierte Rahmenbedingungen zur Eigentumswohnung zu informieren und Änderungen anzumahnen.
Der Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e.V. hat die Erfahrungen der letzten Jahre mit dem unbefriedigenden System zusammengefasst.
Befähigungsnachweis für Hausverwalter vom Petitionsausschuss des Deutschen Bundestages abgelehnt !
Ob man mit der erworbenen Eigentumswohnung Freude hat, liegt vor allem an der Qualität eines Hausverwalters, den das Gesetz zur Verwaltung einer Wohnanlage vorschreibt.
Einem geschickt agierenden Hausverwalter ist der einzelne Eigentümer aber nahezu hilflos ausgeliefert, denn der Gesetzgeber hat die Position des Hausverwalters mit den §§ 23 bis 28 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) stark ausgestaltet. Dabei hat der Gesetzgeber aber bis heute keine Vorsorge dafür getroffen, dass das Verwalteramt nur derjenige ausüben darf, der über einen Befähigungsnachweis und ein tadelloses Führungszeugnis verfügt - eigentlich unvorstellbar, denn dem Verwalter müssen gesetzlich große Vermögenswerte anvertraut werden.
Ein Vorstoß des Verbraucherschutzvereins Hausgeld-Vergleich e.V. und einzelnen Eigentümern, den Befähigungsnachweis und ein Führungszeugnis für Hausverwalter gesetzlich einzuführen, ist vom Petitionsausschuss des Deutschen Bundestages abgelehnt worden. Dass solch ein System zur Selbstbedienung mancher Verwalter führen kann, stellte die Münchner Staatsanwaltschaft anlässlich aufgedeckter Schmiergeldfälle bereits im Jahre 2004 fest.
Die Liste der Vorwürfe gegen Hausverwalter ist lang
Erstverwalter verhindern Mängelbeseitigung im Rahmen der Gewährleistung
Wer eine gerade erst gebaute Wohnimmobilie kauft, hat mit einem Verwalter zu tun, der vom Bauträger ausgewählt und zum Erstverwalter bestimmt wurde. Es liegt auf der Hand, dass sich solche Verwalter häufig für ihr Amt damit bedanken, dass sie den Bauträger von erforderlichen Gewährleistungen wegen Baumängeln den Rücken frei halten. Zwar ist die Bestelldauer für den Erstverwalter aus diesem Grunde bereits gesetzlich auf drei Jahre verkürzt worden, um wenigstens danach noch Gewährleistungen geltend machen zu können.
Mit einem vorgezogenen Neubestellungsbeschluss, bei dem der Bauträger noch im Besitz einer Stimmenmehrheit ist, kann diese neuere verbraucherschutzfreundliche Regelung aber problemlos ausgehebelt werden.
Überhöhte Hausgeldlasten
Überhöhte Hausgeldlasten in den einzelnen Kostenpositionen sind auf fehlendes Interesse am günstigen Einkauf von Verwaltern zurückzuführen. So bestätigte z.B. ein Brancheninsider der “SZ”, dass Schmiergeldzahlungen von Handwerkern an der Tagesordnung sind. Aus diesen Gründen werden vor Beschlüssen über hohe Instandhaltungen oder Reparaturen mit den Einladungen zur Eigentümerversammlung oftmals keine Angebote zur Einsicht und Überprüfung mit versandt. Bauliche Veränderungen der Wohnanlage werden mit normalen Instandhaltungen in einer Beschlussfassung zusammengefasst, um möglichst große Handwerkeraufträge vergeben zu können. Viele Hausverwalterverträge verlangen immer noch zusätzliche Sonderhonorare, die sich prozentual an den Geldausgaben bemessen, so dass die Verwalter mit hohen Ausgaben ihre Einkünfte nach oben schrauben können - ein Tor zur Selbstbedienung.
Verweigerung der Einsicht in Abrechnungsunterlagen
Kritischen Eigentümern wird die Einsicht in ihre eigenen Abrechnungsunterlagen verweigert, so dass sie diese erst vor Gericht erstreiten müssen. Gewonnene Urteil werden von Verwaltern ignoriert. Die betroffenen Eigentümer müssen dann ihr Recht im Zwangsvollstreckungsverfahren zusätzlich durchsetzen.
Schadensersatzansprüche kaum durchsetzbar
Die gerichtlichen Verfahren ziehen sich wegen der Überlastung der Gerichte über Jahre hin, so dass Schadensersatzansprüche gegen Verwalter in der Regel undurchsetzbar werden und überwiegend verjähren. “Ich habe ab 2004 versucht, von einem Verwalter Geld zurückzuholen, das er einem Architekten zu viel auszahlte. Jetzt, erst am 2.3.2009, also nach rund 5 Jahren wurde dazu am Landgericht ein Verhandlungstermin angesetzt, denn am Amtsgericht wurde mein Klageantrag abgewiesen!”, so ein Eigentümer.
Fehlende Transparenz der Jahresabrechnungen
In Jahresabrechnungen werden die Kontoverläufe verschwiegen, womit die Plausibilitätsüberprüfung verhindert wird. So kann nicht festgestellt werden, ob Geld der Eigentümer verschwunden ist. Viele Verwaltungsbeiräte, die die Abrechnung des Verwalters überprüfen sollen, sind damit als Laien überfordert oder kungeln wegen besonderer Vergünstigungen mit dem Verwalter. Der Eigentümer wird gezwungen, das Gericht anzurufen, wenn eine desinteressierte Mehrheit der fehlerhaften Jahresabrechnung zugestimmt hat.
Gerichtsverfahren dauern Jahre
Verfahren gegen nicht ordnungsgemäße Beschlussfassungen können an den Gerichten einige Jahre dauern. Bis dahin kann der Beschluss umgesetzt werden, so hat es der Gesetzgeber im § 23 Abs. 4 WEG angeordnet. In Freudenstadt wurde eine Klage Ende 2008 eingereicht. Auf ein Urteil warteten die Eigentümer über 2 Jahre. Dass bedeutet in der Praxis, dass ein Verwalter noch jahrelang sein unseriöses Spiel weiter betreiben kann oder Millionen Euro an Eigentümergeldern unnütz verbaut sein können, so wie in einem Fall in München geschehen, wo selbst ein beantragter Baustopp bis zum Urteil gerichtlich abgelehnt wurde.
Ungerechte Kostenbelastung auf einzelne Eigentümer
Der Höhepunkt der Ungerechtigkeit stellt aber inzwischen der neue § 16 Abs. 4 WEG dar, der ab 1.7.2007 mit der Änderung des Gesetzes neu eingeschoben wurde. Danach kann eine Mehrheit beschließen, das einzelne Eigentümer oder Minderheiten hohe anfallende Kosten für die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum allein zu tragen haben, obwohl sie jeden Monat jahrelang in die Instandhaltungsrücklage miteinbezahlt haben. Der Gesetzgeber hat übersehen. dass er damit Egoisten in der Gemeinschaft eine Steilvorlage gegeben hat, mit der sie kritische Eigentümer oder kleine Oppositionsgruppen finanziell abstrafen können. So musste z.B. ein Eigentümer in Oldenburg seine fällige Balkonsanierung allein bezahlen. Den beiden Eigentümern eines Hinterhauses in München haben die Miteigentümer die gesamten Kosten der erforderlichen Hinterhaus-Dachsanierung auferlegt.
Zu welchen Zuständen führte das System?
Mobbing gegenüber kritischen Eigentümern
Kritische Eigentümer, die sich bemühen, unhaltbare Zustände zu beseitigen, werden gemobbt und bluten sich finanziell an den Gerichten aus. An Gerichten hat sich im Laufe der Jahre eine verwalterfreundliche Rechtssprechung entwickelt. Dies liegt auch daran, dass Verwalter an ordnungsgemäßen Zuständen interessierte Eigentümer als “Querulanten” und “Störer” zu bezeichnen pflegen. Solche Bezeichnungen haben das Ziel, diese Eigentümer in den Wohngemeinschaften zu isolieren und die Richter gegen den einzelnen Eigentümer negativ zu beeinflussen.
Eigentümer, die unakzeptable Handlungen von Verwaltern massiv kritisieren, werden von Verwaltern auf Unterlassung solcher Aussagen verklagt, um sie “mundtot” zu machen.
Ungleiche Chancen an den Gerichten
Der Gesetzgeber hat dem Verwalter das Recht eingeräumt, dem von ihm engagierten Rechtsanwalt 4,5 Anwaltsgebühren zu bezahlen und zudem noch eine Zusatzhonorierung gemäß § 27 Abs. 2, Ziff. 4 WEG aufzupacken. Da der Eigentümer-Anwalt nur 2,5 Gebühren erhält, scharen sich die WEG-Fachanwälte um die Verwalter, was zu einer Chancenungleichheit vor Gericht geführt hat.
Hohe Verfahrenskosten sollen den Eigentümer von der Geltendmachung seiner Rechte anhalten
Eine schwammige Gesetzgebung ermöglicht Urteile in jede Richtung. Die Einführung der Zivilprozessordnung ab 1.7.2007 für Streitverfahren hat sich nicht bewährt, sowie es Fachleute vorausgesehen haben. Die versprochene Beschleunigung der Verfahren hat nicht stattgefunden. Die Kosten der gerichtlichen Verfahren stehen wegen der teilweise auch unterschiedlichen Auslegung und Anwendung des § 49 a Gerichtskostengesetz in keinem vernünftigen Verhältnis zum wirtschaftlichen Interesse der Eigentümer. So fallen für eine Jahresabrechnung über 2.000 €, die der Eigentümer wegen Fehlern gerichtlich für ungültig erklären will, sage und schreibe 4.683,98 € an Verfahrenskosten bereits für die 1. Instanz an, weil das Interesse des Klägers (hier 2.000,- €) gesetzlich verfünffacht werden kann - eine klare Benachteilung des Wohnungseigentümers.
Und wer als Eigentümer die Wiederwahl eines unseriösen Verwalters gerichtlich verhindern will oder dessen Abwahl betreibt, dem droht ein noch unakzeptableres Kostenrisiko für sein Vorhaben. Als Interesse des Klägers setzen Gerichte 50% des gesamten Honorar der Verwalters für seine Bestellzeit an. Die Streitwerthöhe richtet sich danach nach der Größe der Wohnanlage.
So wurde vom Landgericht Köln der vom Amtsgericht Bergisch Gladbach festgesetzte Streitwert von 360.756 € ! bestätigt, wodurch sich Verfahrenskosten allein schon für die 1.Instanz von 28.140,52 € ergaben.
Es drängt sich hier die Mutmaßung auf, der Eigentümer soll wegen der abschreckenden Wirkung der Kosten an der Durchsetzung seines Rechts gehindert werden.
Deshalb ist das Fazit von Vorstand Norbert Deul:
”Einzel- oder Reihenhaus ja. Aber Hände weg vom Wohnungseigentum, solange vom Gesetzgeber und von den Gerichten die Rahmenbedingungen nicht im Sinne eines akzeptablen Verbraucherschutzes geändert werden!

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