Presse-Info vom 7.6.2006
Mehr Rechte
für Wohnungseigentümer
Der Verbraucherschutzverein “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V.” fordert mehr Rechte für Verbraucher. Aus dem Beratungsalltag des Vereins ergibt sich dringender Handlungsbedarf für Änderungen in folgenden Bereichen:
1. Maximale Bestellungsdauer von 2 Jahren für Erstverwalter
Erstverwalter werden ohne Einflussnahmemöglichkeit durch die Wohnungseigentümer vom Bauträger oder Wohnungsaufkaufgesellschaften in der Regel auf 5 Jahre bestellt. Die Gewährleistungen für Neubauten laufen ebenfalls über 5 Jahre. Die Erstverwalter fühlen sich vielfach dem Bauträger für die Erstbestellung verpflichtet.
Folgen: Erforderliche Gewährleistungen werden vom Bauträger nicht eingefordert oder über die Gewährleistungsdauer verschleppt. Deshalb sollte die Erstbestelldauer auf 2 Jahre gesetzlich begrenzt werden, damit die Eigentümer die Möglichkeit haben, nach 2 Jahren einen neuen Verwalter zu wählen, der dem Bauträger bzw. der Aufkaufgesellschaft neutral gegenüber steht.
2. Pflicht des Verwalters zur Aufnahme von Beschlusspunkten
Verwalter lehnen in der Regel von einzelnen Eigentümern eingebrachte Beschlusspunkte zur Versammlung zunächst ab. Dies betrifft in hohem Maße Beschlusspunkte zu Kosteneinsparungen (z.B. Hausmeister/Reinigung, Versicherungen, Reparaturen und Instandhaltung usw.), Beschlüsse zur Abwahl der Verwaltung und von Beiräten.
Folgen: Rechte an der Mitgestaltung der Gemeinschaft werden damit verweigert und wichtige Aussprachen bzw. betriebswirtschaftliche Korrekturen verhindert oder zumindest erheblich hinausgeschoben. Die Aufnahme muss gesetzliche Pflicht werden.
3. Verlängerung und Festlegung eines Zeitraums zwischen Versammlungseinladung mit Beschlussvorlagen, Aushändigung der Abrechnungsunterlagen und der Beschlussfassung auf der Jahresversammlung
Überwiegend wird den Eigentümern ein Zeitraum von 8-14 Tagen zur Prüfung der Unterlagen gewährt, über die auf der Versammlung Beschlüsse gefasst werden sollen.
Dieser Zeitraum ist viel zu kurz, um die umfangreichen Unterlagen auch nur einigermaßen fachgerecht zu prüfen, wenn z.B. Beschlussfassungen über große Reparaturen und Instandhaltungen anstehen. Der Zeitraum reicht jedenfalls nicht aus, um Gegenangebote oder Sanierungsalternativen beschaffen und umfangreiche Abrechnungen fachlich zu prüfen.
Folgen: Zu den Vorschlägen der Verwaltung sind keine Alternativen vorhanden, so dass es immer wieder zu kostenschweren Fehlentscheidungen und anschließenden gerichtlichen Klärungen kommt.
Ferner werden Ausgaben genehmigt, die fachlich nicht ausreichend auf wirtschaftliche Notwendigkeit überprüft werden konnten. Die Zeitspanne zur Prüfungsmöglichkeit sollte mindestens 4 Wochen betragen
4. Unabhängige Fachprüfung der Rechnungslegung
Einzige Rechnungsprüfer sind in der Regel die Verwaltungsbeiräte. Die Praxis zeigt jedoch, dass sehr viele Beiräte mit der fachlichen Prüfung überfordert sind. Dies gilt insbesondere bei Angemessenheitsbeurteilungen von Ausgaben und bei der Überprüfung der Kontenentwicklung.
Hinzu kommt, dass sich viele langjährige Beiräte von Verwaltungen “vereinnahmen” lassen, sich an Entscheidungsprozessen über Geldausgaben aktiv beteiligt haben und dadurch zwangsläufig nicht mehr die Voraussetzungen für einen “neutralen” Prüfer erfüllen.
Ab einer bestimmten Größenordnung (z.B. nach Jahresetat) sollte deshalb die Prüfung der Abrechnungen von außenstehenden Fachleuten - ähnlich wie bei Wirtschaftsunternehmen oder Großvereinen - vorgenommen werden.
Folgen: Erhebliche Ausgaben werden bisher in der Praxis nahezu ohne Fachprüfung genehmigt.
Dieses System ist eine Einladung zu einer Selbstbedienung und Begünstigung.
Professionelle Rechnungsprüfer ab einer Abrechnungshöhe von 100.000 €/Jahr sollten deshalb gesetzliche Pflicht werden.
5. Begrenzung der Stimmrechte von Mehrheitseigentümer
Minderheiten sind der Beschlussfassung von Mehrheitseigentümern (z.B. Bauträgern usw.) nahezu hilflos ausgeliefert und in Anfechtungsverfahren wegen ungleicher Geldmittel nahezu chancenlos.
Folgen: Widersprechende und um ordnungsgemäße Verwaltung bemühte Einzeleigentümer werden als Querulanten behandelt, schikaniert, bedroht, für die entstandenen Gerichts-/Anwalts-/ Gutachterkosten verantwortlich gemacht und geben nach den zwangsläufigen Misserfolgen ihr Bemühen resigniert auf.
Diese Beispiele halten andere Eigentümer wiederum vom Bemühen um Beseitigung der Missstände auf Dauer mit der Folge ab, dass Verwaltungen, die von Mehrheitseignern gestützt oder eingesetzt wurden, uneingeschränkt und selbstherrlich agieren können.
Um derartige Fehlentwicklungen zu verhindern, sollte die Stimmenzahl von Mehrheitseigentümern begrenzt werden.
6. Verhängung von Strafgeldern gegenüber Verwaltungen,
wenn Unterlageneinsicht/Kopienerstellung verweigert und den
Minderheitenverlangen nicht entsprochen wird (z.B. Verweigerung verlangter
Versammlungseinberufung, Aufnahme von Tagesordnungspunkten).
Immer wieder müssen Eigentümer die Unterlageneinsicht, die Durchführung von Versammlungen und die Aufnahme von Tagesordnungspunkten über Gerichtsverfahren erkämpfen.
Wird die Einsicht dann gewährt oder die verlangten Unterlagen herausgegeben, dann ist dieser Zeitpunkt in vielen Fällen zum beabsichtigten Zweck überholt.
Neben den Verfahrenskosten sollten deshalb bei vorsätzlich rechtswidrigem Verhalten sofort Strafgelder in erheblicher Höhe in vereinfachten Verfahren gegenüber Verwaltern auferlegt werden können.
Folgen: Transparenz, richtige Entscheidungen und Beschlüsse werden unnötig zum Schaden der Eigentümer verschoben oder unmöglich gemacht. Durch die Möglichkeit der Strafgeldverhängung würden derartige Gerichtsverfahren gemindert.
7. Verhängung von Strafgeldern, wenn bei Beschlussfassungen nicht auf
die Trennung zwischen Instandhaltung/-setzung, modernisierende
Instandhaltung/-setzung und bauliche Veränderung geachtet wird
In den letzten Jahren werden gehäuft Instandhaltungen von der Verwaltungen vorgeschlagen, die versteckt bauliche Veränderungen enthalten. Die Beschlüsse werden nicht in “Instandhaltung-Beschluss” und “Beschluss über bauliche Veränderung” usw. getrennt, sondern scheinbar von den Verwaltungen bewusst vermengt.
Folgen: Mit dieser Verfahrensweise werden die Bestimmungen des WEG unterlaufen (Kostenbefreiung von baulichen Veränderungen bei Nichtzustimmung und Nichtnutzung), Nichtwissen der Eigentümer ausgenutzt und damit große und vielfach vollkommen überflüssige Geldausgaben durchgesetzt.
Streitverfahren mit sehr hohen Geschäftswerten sind dann häufige Folge.
Strafgelder könnten diese negative Entwicklung bei Beschlussfassungen verhindern.
8. Anpassung der Geschäftswerte an das wirtschaftliche Interesse des
klagenden Eigentümers
Will ein Eigentümer z.B. bei seiner Einzelabrechnung eine Berichtigung um 500,- €, dann ist nach Auffassung des WEG-Gerichts München der Geschäftswert dafür 12.500 €!, wenn die Jahresabrechnung ein Volumen von 50.000 € umfasst. Befindet sich der gleiche Eigentümer bedauerlicherweise in einer größeren Wohngemeinschaft, deren Jahresabrechnung ein Volumen von 500.000 € hat, so ergibt sich dann ein Geschäftswert von 125.000 €!!!.
Im ersten Falle ist z.B. die 1,3er Gebühr seines Rechtsanwaltes 683,80 € und in der Großanlage bereits 1.860,30 € - also in jedem Falle bereits mehr als der Eigentümer für sich wirtschaftlich erreichen will.
Wird das Verfahren betrieben, so erhöht sich durch die Mehrung der Gebühren das Kostenrisiko in eine Höhe, die die Klage wirtschaftlich sinnlos macht.
Betreibt der Eigentümer eine Anfechtung gegen die Wiederwahl eines Verwalters, so richtet sich der Geschäftswert nach der Geldsumme der Verwalterbezüge - so das WEG-Gericht in München.
Wird die Wiederbestellung in einer kleinen Anlage angefochten, ergibt sich deshalb zwangsläufig ein geringer Geschäftswert. In einer großen Anlage wird der Eigentümer bereits durch den Geschäftswerthöhe von der Klage abgehalten. Bei der kleinen Anlage mit z.B. 10 Wohnungen wäre bei einer 3-Jahresbestellung der Geschäftswert 7.200,- €, bei einer Großanlage mit 100 Wohnungen jedoch bereits 72.000 €!!! - jeweils 20,- € Verwaltergebühr je Wohnung vorausgesetzt.
Das Prozesskostenrisiko ist demnach von der Größe der Wohnanlage abhängig - eine unhaltbare und nicht nachzuvollziehende Basis für Verfahren.
Folgen: Die Prozessrisiken und -kosten stehen in keinem angemessenen Verhältnis zum gewünschten wirtschaftlichen Ziel des Eigentümers.
Dadurch werden Eigentümer von der Wahrnehmung ihrer Rechte gegenüber der Verwaltung und der Gemeinschaft abgehalten. Hier ist scheinbar jegliches Maß der Angemessenheit der Kosten gegenüber dem wirtschaftlichen Interesse verloren gegangen.
Verwalter haben nahezu kein Kostenrisiko, da die Verfahrenskosten für ihre unrechtmäßige Handlungen in der Regel die Gemeinschaft zu tragen hat.
9. Personelle Aufstockung der WEG-Gerichte
In München mussten 4 WEG-Richter 1.600 Verfahren im Jahre 2005 abwickeln - also je Richter 400 Verfahren im Jahr.
In Nürnberg waren es 2004 rund 600 Verfahren und im Jahre 2005 insgesamt 450.
Zur Bewältigung standen dort 1,3 Richter zur Verfügung - also ähnlich wenig wie in München.
Jeder Richter hat demnach durchschnittlich 2 Verfahren je Arbeitstag abzuwickeln.
Folgen: Überlastung der Richter, Unmöglichkeit, zeitlich die Akten angemessen abzuarbeiten, um zu angemessenen Urteilen zu kommen. Überwiegend werden die Eigentümer mit ungeklärten Sachverhalten (z.B. wegen Formmängeln) abgewiesen, zur Zurücknahme der Anträge angeregt oder Kompromisse gesucht, die die Probleme an die Eigentümer zurückgeben (sog. Ping-Pong-Entscheidungen).
10. Abschaffung schikanöser Verfahrenswege für Eigentümer zur
Erreichung von Schadensersatz gegenüber dem Verwalter oder begünstigten Dritten
Zahlt ein Verwalter unberechtigt Geld aus der Gemeinschaftskasse, verbucht diese Fehlzahlungen aber ordnungsgemäß, so hat eine Anfechtung gegen diese Abrechnung vor Gericht keinen Erfolg, da die Addition der Beträge und die Vollständigkeit stimmt.
Die Gerichte verlangen zur Wiedererlangung unrechtmäßig bezahlten Geldes folgende Schritte:
  1. Zunächst ist die Entlastung des Verwalters durch einen Mehrheitsbeschluss zu verweigern.
  2. War dies nicht möglich, so ist dieser Entlastungsbeschluss nach Antrag bei Gericht zunächst erfolgreich aufzuheben (Ergebnisdauer ca. 3-6 Monate).
  3. Dann ist zur nächsten Eigentümerversammlung der Beschlusspunkt “Geltendmachung von Schadensersatz gegenüber dem Verwalter oder einem Dritten” in der Einladung unterzubringen.
    verweigert der Verwalter diesen Beschlusspunkt, da er gegen ihn oder einem von ihm Begünstigten geht, so ergibt sich:
  4. Der Antrag auf gerichtliche Durchsetzung der Aufnahme des Tagesordnungspunktes in die Einladung der nächst erreichbaren Versammlung (Ergebnisdauer ca. 3 Monate).
  5. Dann muss über einen Mehrheitsheitsbeschluss die Zustimmung für die Geltendmachung des Schadens auf der Versammlung erreicht werden.
    Zusätzlich muss ein Eigentümer zur gerichtlichen Geltendmachung wieder mit Mehrheit bevollmächtigt werden.
  6. Erst dann kann der Schadensersatz bei Gericht eingeklagt werden.
Folgen: Die erfolgreiche Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen über diese Hürden ist vielfach kaum innerhalb der Verjährungsfrist von 3 Jahren möglich, wenn sich die Verwaltung wie üblich wehrt oder nicht durch eine neue Verwaltung wegen der Stimmenverhältnisse abgelöst werden kann.
Hier ist eine dringende Umstellung im Sinne einer rechtlichen Entbürokratisierung zu Gunsten der Wohnungseigentümer überfällig.
Auch hier muss die verwalterfreundliche Rechtssprechung beseitigt werden.

Kontakte und weitere Details und Infos:
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn b. Nbg.
Tel. 09154/1602, Fax 09154/914721, Internet: www.hausgeld-vergleich.de
E-mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
Wohnungseigentümer-Alltag
Einige Beispiele kurz gefasst:
  • Einem 70jährigen Eigentümerpaar wird vor ihrer Wohnung aufgelauert und wird vom Verwaltungsbeirat sowie einem Eigentümerpaar krankenhausreif geschlagen.
    Gab die Hausverwaltung den Auftrag wegen eines laufenden Gerichtsverfahrens?
  • Vom Bauträger eingesetzter Hausverwalter verhindert die Gewährleistungspflichten erfolgreich zugunsten des Bauträgers über 5 Jahre lang.
  • Es entstehen 95.000 Euro! Gerichtskosten für eine Wohnungseigentümer-Gemeinschaft wegen unseriöser Verwaltung.
  • Es fehlen auf dem WEG-Konto über einen Zeitraum von 4 Jahren 140.000 Euro. Hausverwaltung verweigert Auskunft und erstellt dafür neue verwirrendere Abrechnungen.
  • Eigentümer wird “anonym” die Einlieferung ins Krankenhaus Bogenhausen angekündigt, wenn er nicht seine Schnüffelei (gemeint ist Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen) einstellt.
  • Eigentümer erhält von Verwaltungsbeirätin Dauerfax mit “Todes-Kreuzen”.
  • Hausverwalter zahlt seinem Architekten 100% mehr als ihm nach Vertrag zusteht.
  • System für clevere Hausverwalter: Begünstige eine Gruppe von Eigentümern, dann gibt es keine Probleme, auch unkorrekte Jahresabrechnungen durchzubekommen.
  • 3 Eigentümer erhalten für Ihre Balkone/Fenster eine erstmalige Luxusüberdachung für 75.000 €. Als Instandhaltung getarnt, sollen das alle Eigentümer bezahlen.
  • Gewerbe vor Jahren abgemeldet. Aber Rechungen an die Eigentümer kann man auch auf alten Rechnungsformularen immer noch stellen.
  • Statt 7.000 Euro Kosten wie im Angebot, sind es jetzt leider überraschend 15.000,- für die Balkonsanierung geworden.
  • Den Auftrag für eine Dachterrassensanierung bekam eine Heizungsfirma.
    Dann musste doch eine Fachfirma aushelfen, um alles in Ordnung zu bringen.
    Deshalb leider doppelte Kosten.
  • Hausverwaltung legt 3 Angebote über ca. 35.000 Euro zur Beschlussfassung vor.
    Ein Eigentümer legt ein Gegenangebot für die gleiche Arbeit für nur 15.000 Euro vor.
  • Hausmeisterkosten werden nach Überprüfung durch Eigentümer um 40% günstiger.
  • Eigentümerin zahlt das 3fache der üblichen Hausmeistergebühren.
  • Eigentümer zahlen 60% mehr an Hausmeisterkosten. Eigentümerin will dies durch neue Angebote ändern. Hausverwaltung lehnt das ab.
    Das kluge Argument: “Wir haben schon immer einen Vollzeit-Hausmeister für die Anlage”.
  • 500.000 € unnötige Mehrkosten, weil intakte Balkonglasscheiben “entsorgt”, die Halterungen dafür abgeflext werden und dann alles durch neue Bauteile ersetzt wird.
    Kommentar des Verwalters: “Wer kein Geld hat, soll seine Wohnung verkaufen.”
  • 300.000 € Mehrkosten, weil U-förmige Betonblumenkästen in L-förmige ausgewechselt werden sollen. Die Neigung der Balkone wird von bisher nach außen jetzt nach innen zu den Wohnungen geändert.
    Das ist alles “modernisierende Instandhaltung” - sagt der Verwalter.
    Jeder Eigentümer hat dadurch ca. 10.000 € Mehraufwand.
  • Warmwasseruhren entsprechend dem Eichgesetz auswechseln?
    Das haben wir noch nie gemacht.
  • Hausverwalter hat den Beschluss nicht mehr gelesen. Er lässt 2 Fassaden in der falschen Farbe streichen. Die Korrekturkosten berechnet er jedoch den Eigentümern.
  • usw. usw.

Kontakte und weitere Details und Infos:
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn b. Nbg.
Tel. 09154/1602, Fax 09154/914721, Internet: www.hausgeld-vergleich.de
E-mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
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