Presse-Info vom 7.1.2015

Hinweise für werdende Wohnungseigentümer:
Checks vor dem Wohnungskauf
Aus Erfahrung wird man klug. Das ist grundsätzlich richtig, wobei es aber nicht erforderlich ist, dass diese Erfahrungen erst mit den Begehen von unnötigen eigenen Fehlern beim ersten Wohnungskauf gesammelt werden. Denn wer heute erstmals eine Eigentumswohnung erwerben will, kann auf den Erfahrungsschatz von Hausgeld-Vergleich e.V. aufbauen, um typische Anfängerfehler zu vermeiden.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sind deshalb zu checken:
  • Der Inhalt der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auf nachteilige Vereinbarungen. Die Vereinbarungen der TE/GO sind Bestandteil des Wohnungskaufs und begleiten den Wohnungseigentümer während der gesamten Besitzzeit der Wohnung.
    Was kann sich z.B. durch eine TE/GO nachteilig auswirken:
    • Eine Vertreterbeschränkung, die keine Zuziehung von Fachleuten in der Eigentümerversammlung als Vertreter zulässt (z.B. Fachanwalt, Sachverständigen, sachkundige sonstige Dritte).
    • Stimmrechte nach Miteigentumsanteilen oder dem Objektprinzip, bei einem vorhandenen Mehrheitseigentümer.
    • Nachteilige Kostentrageregelungen zu Lasten des einzelnen Eigentümers (z.B. Eigentümer trägt die Kosten der Instandhaltung für Fenster, Balkone, Terrassen usw. allein).
    • Fehlende Übereinstimmung von Miteigentumsanteilen mit den qm der Wohnfläche der erworbenen Wohnung.
    • Über das Gesetz hinausgehende Kompetenzen des Verwalters.
    • Öffnungsklauseln zur Veränderung der Vereinbarungen im Kostenbereichen, die über die gesetzlichen Regelungen hinausgehen.
    • Regelungen, die eine Anwesenheit von mindestens 50% der Eigentümer in einer Versammlung abbedingen,
  • Die Kostenstruktur der Wohnanlage anhand von Vergleichszahlen für die Region. Sind die Kosten der Wohnanlage z.B. durch unbefriedigendes Management der Verwaltung oder Desinteresse der Mehrheit der Eigentümer zu hoch, so muss dies zu einem Preisabschlag beim Verkaufspreis führen. Dazu ist die Prüfung der letzten Hausgeldabrechnungen erforderlich.
  • Die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Auskunft über das Zusammenleben der Wohnungseigentümer (z.B. Anhängigkeit mehrerer Rechtstreite oder Zerstrittenheit in Gruppen) und anstehende kostenträchtige Instandhaltungen geben können.
  • Die Eigentümerliste, die Auskunft über die Zusammensetzung der Eigentümer gibt. Sind daraus Häufungen von Besitz in einer Hand ersichtlich, so kann sich dies extrem nachteilig auf die Beschlussfassungen auswirken (z.B. Stimmrechtsmissbrauch gegen die Interessen der anderen Miteigentümer, Bevorzugung des Mehrheitseigentümers durch Verwalter usw.).
  • Name und Firma der Verwaltung anhand einer Prüfliste, ob bereits negative Auffälligkeiten bekannt sind.
  • Prüfung des Verwaltervertrags auf verbrauchernachteilige Abfassungen, wie z.B.: Sonderhonorierungen basierend auf der Höhe von Geldausgaben für Instandhaltungen, das Fehlen von Vermögens- und Vertrauensschadenshaftpflichtversicherungen, das Fehlen von Geldverfügungsbeschränkungen, langfristiger Vertrag, der nur aus wichtigem Grund gekündigt werden kann, Pflicht der Eigentümer zur Entlastung des Verwalters usw.
  • Prüfung der Beschlusssammlung, denn sie gibt einen umfassenden Überblick über bestehende Eigentümerbeschlüsse und rechtskräftige Gerichtsurteile, an die der Neuerwerber gebunden ist.
  • Rahmenbedingen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auf das Zusammenleben in einer Wohnanlage erklären lassen, insbesondere die möglichen Auswirkungen der §§ 16 Abs. 3 und 4, 22 Abs. 2 und 3, 23 Abs. 4 Satz 2 und 46 Abs. 1 sowie des Gerichtkostengesetzes (GKG) § 49 a.
  • Reservegeld zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie in einer Höhe von 10.000 – 20.000 € für eventuell kurzfristig verlangte Sonderumlagen wegen Großsanierungen zur Verfügung halten (eventuell kommende Tiefgaragen-, Dach-, Balkon-, Fenster- und Fassadensanierungen).
  • Und zusätzlich für Kapitalanleger/Vermieter Rentabilitätsberechnung darüber erstellen, ob sich nach der örtlichen Marktlage für die Mietpreise bei dem Kaufpreis der Immobilie unter Einbeziehung der Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklergebühren; Notarhonorare und Grundbucheintragungskosten) eine akzeptable Bruttorendite ergibt. Dies ist deshalb derzeit unerlässlich, weil es zu einer regelrechten Explosion der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in bestimmten Gebieten kam, die eine Überprüfung der Wirtschaftlichkeit der Geldanlage sinnvoll machen.
Norbert Deul

Kontakte und weitere Details und Infos:
Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer und Mieter e.V.
- Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check -
Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn b. Nbg.
Tel. 09154/1602, Fax 09154/914721, Internet: www.hausgeld-vergleich.de
E-mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
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