Es ist immer zweckmäßig, in der Eigentümerversammlung anwesend zu sein und selbst auf der Grundlage der erfolgten Diskussion sachgerecht abzustimmen. Ist man verhindert, so ist eine Abstimmung per Vollmacht möglich.
Aber Vorsicht:
  • Selbst bei einer Weisung, wie der Bevollmächtigte abstimmen soll, ist nicht gewährleistet, dass sich dieser an die Weisung hält.
  • Bei Vollmachtserteilungen an den Verwalter ist zu bedenken, dass dieser in der Regel in seinem eigenen Interesse abstimmen wird und nicht unbedingt in Ihrem.
  • Besser ist immer, die Vollmacht einem Eigentümer zu geben, der die Gewähr bietet, dass im eigenen Sinne abgestimmt wird.
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Regelung über die Abstimmung per Vollmacht. Aus der Rechtsprechung hat sich auf der Basis der Regelungen im BGB folgendes ergeben:
  • Grundsätzlich ist eine Stimmabgabe mittels einer Vollmacht durch jeden Dritten möglich, sofern die Teilungserklärung nicht eine Vertreterbeschränkung (z.B. nur andere Eigentümer, Verwandte 1. Grades usw.) enthält.
  • Die schriftliche Vollmachtsurkunde muss vom Vertreter im Original vor Versammlungsbeginn vorgelegt werden, wenn in der Teilungserklärung die Schriftlichkeit verlangt wird.
  • Die Vertretung muss in der Anwesenheitsliste erfasst werden.
  • Nach BGB kann eine Vollmacht auch formlos erfolgen! Also vor einer Forderung nach Schriftlichkeit die Teilungserklärung prüfen!
  • Die vom Verwalter oder anderen Personen behaupteten Vollmachten können von in der Versammlung anwesenden Eigentümer geprüft werden und bei Unkorrektheit zurückgewiesen werden. Eine Zurückweisung ist bereits in der Versammlung erforderlich. Erfolgt keine laute und vernehmbare Zurückweisung in der Versammlung, so ist von einer Akzeptanz des in der Versammlung vorliegenden Sachverhalts auszugehen. Wird nicht öffentlich vernehmbar gerügt, kann dann in einer Anfech-tungsklage die Unkorrektheit der Vollmachten nicht mit Erfolg angegriffen werden.
  • Nicht korrekt vertretene Stimmen sind nicht zu werten.
  • Ein Nachreichen einer schriftlichen Vollmacht nach der Versammlung genügt nicht, wenn in der Teilungserklärung Schriftlichkeit verlangt wurde.
Das Landgericht Frankfurt a.M. hat am 8.4.2015 (Az. 2-13 S 35/13) wesentliche Ausführungen für den Fall vorgenommen, wenn die Einsicht in Vollmachten in der Versammlung verweigert wurde. Die Verweigerung der Vollmachtsvorlage ist ein Beschlussmangel, der aber nur dann verwertbar ist, wenn sich der Mangel auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben kann.
Aber wie geht man bei vermuteten Unkorrektheiten bei Vollmachten vor?
Unerlässlich zur Kontrolle ist zunächst eine in die Versammlung selbst mitgebrachte aktuelle Eigentümerliste, in der es zwei Spalten gibt, eine für „selbst anwesend“ und eine für „Vollmacht“. Vor Versammlungsbeginn bittet man den Verwalter darum, die Anwesenheitsliste entweder fotokopieren (Handy, Digitalkamera) oder abschreiben zu dürfen. Der ordentliche Verwalter wird das gestatten, wenn der Versammlungsverlauf dadurch nicht gestört wird. Bei einer nur gestatteten Abschreibung lässt man sich durch einen zweiten Eigentümer helfen. Das geht dann schneller und stört den Ablauf der Versammlung kaum. Auf Basis dieser Fotokopie, alternativ Abschreibung, wird die Beschlussfähigkeit-Mitteilung des Verwalters überprüft. Gibt es hier Unkorrektheiten, sollte diese sofort in der Versammlung laut gerügt werden (z.B. “Beschlussfähigkeit ist nicht vorhanden, weil ....”). Kommen nach Versammlungsbeginn neue Eigentümer hinzu oder entfernen sich, so sind diese Veränderungen festzuhalten, denn die Zahl der Anwesenden beeinflusst die Beschlussfähigkeit oder ein erforderliches Quorum. Danach bittet man den Verwalter um die Kontrollmöglichkeit der Vollmachten, deren Anzahl man ja jetzt auf den Fotokopien oder der Abschrift erkennen kann.
Vollmachten müssen auf Nachfrage nachgewiesen werden können. In der Gemeinschaftsordnung enthaltene Stimmrechtseinschränkungen müssen beachtet werden. Das OLG München hat entschieden, dass bei der Erfordernis einer schriftlichen Vollmacht nach Teilungserklärung diese auch in der Versammlung auf Verlangen vorgelegt werden muss. Ein späteres Nachreichen scheidet nach Meinung des Gerichts aus.
Tipp aus der Praxis:
Es kommt immer wieder vor, dass bei strittigen Beschlüssen oder bei der Notwendigkeit des Erreichens eines Quorums bei der Stimmenzahl im vom Verwalter gewünschten Sinne manipuliert wird. Deshalb ist es manchmal sinnvoll, sich die Anwesenheit der Eigentümer auf eine mitgebrachte Kontrollliste zu übertragen und die Vollmachten zu prüfen. Durch solche Aufschreibungen und Kontrollen kann eine Manipulation verhindert werden oder wenn sie trotzdem vorkommt, so hat man dann Basismaterial für eine erforderliche Beschlussanfechtungsklage.
Gibt es darüber hinaus Fragen, die nicht beantwortet wurden, so wenden Sie sich an
Hausgeld-Vergleich e.V., Tel.: 01954/1602, E-mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
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