Forderungen an Verwalter-Verbände, Gerichte, den Gesetzgeber und die anderen Eigentümer
Es gibt sie noch überall, die miesen Hausverwalter. Jene Spezie, die eigentlich ausgestorben sein und nur in den Museen betrachtet werden sollte. Wer ihr Handeln kritisiert, wird niedergewalzt , schikaniert , gerichtlich verfolgt und in der Gemeinschaft isoliert. Sie kennen die massiven Lücken des Wohnungseigentumsgesetzes, das Phlegma der meisten Eigentümer und die Gerichte, die sich schwer damit tun, eine Schuld beim Verwalter zu erkennen. Wir sollten diese unangenehmen Zeitgenossen, die noch in allen Landstrichen Deutschlands ihr Unwesen treiben, in die Wüste schicken.
Dort können sie ohne Schaden für uns Sandburgen instandhalten.
Womit wir diese Verwalter verärgern
Die Verwalter, die wir meinen, fühlen sich sofort persönlich angegriffen, wenn wir solch einfache Dinge von ihnen verlangen wie z.B.
  • eine Eigentümerliste mit Postanschriften,
  • die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes,
  • Kopien von Angeboten für die anstehenden Handwerkerarbeiten,
  • Einsicht in Abrechnungen oder gar noch Kopien für die Prüfung außerhalb des Verwalterbüros, ein Leistungsverzeichnis für den Hausmeister oder den Reinigungsdienst,
  • die Antwort auf eine schriftliche Frage usw.
Und so reagieren diese Verwalter
Die Reaktion beginnt mit den jahrelang erprobten erfolgreichen Abwehrmaßnahmen.
Die Bitte, die Anforderung, der Terminwunsch oder die Anfrage landet dort, wo sie aus Sicht dieser Verwalter hingehört: im Papierkorb.
Wer jetzt den „Fehler“ macht, nachzuhaken,
  • der gilt als Querulant,
  • wird schikaniert,
  • in der Gemeinschaft vom Verwalter isoliert und in der Versammlung oder Niederschrift mies gemacht,
  • bei allen Gelegenheiten benachteiligt und
  • bekommt Sonderrechnungen für angeblichen Sonderaufwand des Verwalters aufgebrummt.
Für das bloße „Bereitstellen von Einsichtsunterlagen/WEG-Ordner“ werden hier schon einmal 174,- Euro ! angesetzt. Kritik wird als geschäftsschädigende Tatsachenbehauptung bewertet und mit einer Unterlassungsklage von diesen Verwaltern geahndet. Urteile der Gerichte, z.B. eine Jahresabrechnung sei fehlerhaft oder Einsicht ist zu gewähren, werden von diesen Verwaltern ignoriert, da die meisten Eigentümer nicht wissen, dass für die Durchsetzung der Urteile weitere Zwangsvollstreckungsverfahren erforderlich sind. Die praktische Umsetzung erfolgreicher Urteile wird dadurch oft um Jahre verzögert.
Wie können wir uns gegen diese miesen Verwalter wehren ?
Auf keinen Fall sollten solche Vorkommnisse hingenommen werden. Sofern diese Art von Verwaltern nicht in ihre Schranken gewiesen werden oder abgelöst werden können, wird das Leben in der Wohnung auf Dauer zu einem Albtraum und der Verwalter immer frecher.
Deshalb ist eine effektive und systematische Gegenwehr der einzige sinnvolle Weg zum gewünschten Ergebnis.
Aber wie kann Gegenwehr aussehen?
Erfahrungsaustausch ist ein wichtiges Mittel geworden ist, um die miesen Methoden bestimmter Verwalter zu erfassen. Hausgeld-Vergleich e.V. führt eine Datenbank, in der zu beanstandende Handlungen von Verwaltern erfasst werden. Jede nicht zu tolerierende Handlung sollte deshalb zum Schutz anderer dort erfasst werden können. Und weiter sollten Mitteilungen über krasse Fehlleistungen an folgende Stellen/Personen gehen:
  • Verwalterverbände,
  • Haus + Grund,
  • die regionalen Medien,
  • an WISO usw.
  • an die Redaktion der „Immobilien-Zeitung“,
  • die anderen Eigentümer.
Bei einem konkreten Verdacht auf Straftaten werden bei den zuständigen Stellen Ermittlungsaufnahmen beantragt.
Die jeweiligen Adressen können bei Hausgeld-Vergleich e.V. im Bedarfsfalle angefordert werden.
Welche Forderungen stellen wir an Verwalter-Verbände, Gerichte, den Gesetzgeber und die anderen Eigentümer?
Verwalter-Verbände:
In unseren Beschwerden müssen wir darauf hinweisen, dass Verwalter, die in dem beschriebenen Sinne handeln, aus den Verbänden ausgeschlossen werden sollten. Denn diese schwarzen Schafe schädigen das Image der Verbände und deren sonstigen guten Mitglieder. Jeder miese Verwalter schädigt auch die Immobilienwirtschaft, da ein Eigentümer, der mit ihm zu tun hatte, kaum noch eine Eigentumswohnung erwerben und anderen vom Kauf abraten wird. Bei den Vorständen darf es nicht bei Lippenbekenntnissen bleiben. Massiv muss die Annahme von Sponseringleistungen von Lieferanten und Dienstleistern kritisiert werden, da dies eine verheerende Signalwirkung auf die Moral von Verwaltern hat.
Gerichte:
In Schriftsätzen und in den Verhandlungsterminen sollte beantragt werden, die Verfahrenskosten dem Verwalter aufzuerlegen, wenn hierzu Anlass besteht.
Nach § 49 Abs. 2 WEG (neue Fassung) können dem Verwalter die Kosten auferlegt werden, sofern die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft. Und weiter sollte sachlich immer wieder daran erinnert werden, dass Eigentümer das Gericht nur deshalb als letzte Möglichkeit angerufen haben, um damit ordnungsgemäße Verwaltung zu erreichen, die auf gütlichem Wege trotz größter Bemühungen nicht möglich gewesen war.
Bei vielen Richtern hat man den Eindruck, dass der stereotype Vortrag der Verwalter, klagende Eigentümer seien Querulanten, seinen Niederschlag gefunden hat. Hier müssen wir eine Umkehr im Denken mancher Richter erreichen und klar machen, dass wir es sind, die sich im Sinne der Gemeinschaft engagieren und sich die Mehrheit wegen fehlender Kenntnisse von diesem Verwalter zu fehlerhaften Beschlüssen manipulieren ließ.
Gesetzgeber:
Dem Gesetzgeber, also Ihrem Abgeordneten in der Region, muss klar gemacht werden, dass das derzeitige Gesetz, z.B. die Durchsetzung von Regressansprüchen gegenüber einem Verwalter, zu einem kaum zu bewältigenden Hürdenlauf werden lässt. Solange ein Anspruch nur dem Verband als Ganzes zusteht und deshalb Beschlussfassungen zur Durchsetzung kaum realisierbar sind, können Verwalter auf die “Dummheit der Masse” vertrauen. Das Gesetz muss so ausgestaltet werden, dass die Rechte des interessierten Einzelnen gestärkt werden, also auch er allein gegen den Verwalter klagen kann.
Die anderen Eigentümer:
Das Problem mit den desinteressierten und unsachkundigen anderen Eigentümern ist zwar groß, es ist häufig durch Infoschreiben und Gespräche lösbar, die zum Umdenken führen.
Und so ist die Trennung von einem unseriösen Verwalter durchsetzbar
Die beste Lösung, sich von einem Verwalter zu trennen, ist die gütliche Lösung. Man trennt sich im beiderseitigen Einvernehmen, weil die Zusammenarbeit nicht mehr sinnvoll ist.
  • Eine weitere elegante Lösung des Problems ist die Verweigerung einer Vertragsverlängerung. Voraussetzung hierfür ist aber, dass eine Mehrheit dafür zustande kommt.
  • Ist der Zeitraum bis zum Vertragsende zu groß und sind die Handlungen des Verwalters nicht mehr zu tolerieren, so kommt als weitere Alternative die Abwahl in Betracht. Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Verwalter den Beschlusspunkt seiner beabsichtigten Abwahl in die Einladung zur Versammlung als TOP aufnimmt. Wenn dies 25% nach Köpfen formgerecht beantragen, wird er nicht umhin können, dies auch zu tun. Dann muss nur noch daran gearbeitet werden, dass es eine Mehrheit für die Abwahl gibt. Aufgepasst werden muss, dass auch der Verwaltervertrag gleichzeitig gekündigt wird.
  • Ferner ist auch die Abberufung durch das Gericht auf der Basis des § 21Abs. 4 denkbar, wenn die Voraussetzungen hierfür gegeben sind.
  • Welche Tücken bei diesen Wegen lauern, ist ausführlich im Ratgeber „Richtiger Umgang mit der Hausverwaltung“ beschrieben, der für 10,- € (Mitglieder) oder 15,- € (Nichtmitglieder) bestellbar ist bei:
Hausgeld-Vergleich e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn
Tel.: 09154/1602, Fax 09154/914721, E-Mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
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