Von einem Verwalterverband wurde einer Hausverwaltung die Auszeichnung „Immobilienverwalter des Jahres“ verliehen. Diese Adelung ziert nun den Briefbogen, wird sie doch von einem erlauchten Gremium von Fachleuten nur einmal im Jahr im Rahmen eines Festabends an den innovativsten bundesdeutschen Verwalter verliehen. Solch einen Titel kann man nicht kaufen, wie z.B. manchen Doktortitel. Er ist also etwas besonders.
Jeder Eigentümer einer Wohnung kann nur froh sein, solch eine kompetente und ausgezeichnete Hausverwaltung zu haben, die sich um die Anlage professionell kümmert, wie es doch der Titel „Immobilienverwalter des Jahres“ dem Normalbürger verspricht. Denn das heißt doch mutmaßlich,
  • - dass mit dem Geld der Eigentümer ordnungsgemäß umgegangen wird,
  • - dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen und Gesetze eingehalten werden und
  • - dass die Entscheidungen, die in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden, sofort kostengünstig umgesetzt werden und dass man gut miteinander und nicht gegeneinander arbeitet.
Bei solch einem „Immobilienverwalter des Jahres“ kann man davon ausgehen, dass allein die Eigentümer in der Eigentümerversammlung über Maßnahmen entscheiden und nicht der Verwaltungsbeirat oder die Hausverwaltung. Man kann sicher sein, dass die vorbeugende Wartung zur Werterhaltung des Eigentums der Anlage nicht vernachlässigt wird. Durch Begehungen der Anlage - mit eventuell erforderlichen Fachleuten - werden Schäden von der Wohnanlage ferngehalten. Der Verwaltungsbeirat wird beratend zugezogen und nicht zu Entscheidungen gedrängt, denn solche Entscheidungsbefugnis hat ein Beirat nach dem Gesetz bekanntlich nicht. Alles ist also super und schön.
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V. hat nach dieser Preisverleihung Eigentümer einer so verwalteten Wohnanlage befragt, wie die Praxis mit einem „Immobilienverwalter des Jahres“ so ist.
Und das erhielten wir als Antworten:
  • Jedes Jahr bekommen wir von unserer Hausverwaltung eine Wohngeldabrechnung vor der Eigentümerversammlung 14 Tage vorher zugeschickt. Und das bereits seit 16 Jahren.
  • Den Termin für die Versammlung legt die Hausverwaltung allein fest, so wie sie Lust dazu hat. Von den Eigentümern widerspricht sowieso niemand, denn den meisten ist es egal. Die meisten Eigentümer öffnen die Post noch nicht einmal, weil sie die Abrechnung auch nicht verstehen, und die Abrechnung sicher richtig ist.
  • Viele Seiten der Wohngeldabrechnung sind noch nicht einmal nummeriert und nicht weiter gekennzeichnet. Um welches Eigentum es sich handelt, kann man somit auch nicht richtig nachvollziehen. Diese vereinfachte Darstellung ist schon seit Jahren normal, obwohl man diese Darstellungsweise schon mehrmals in der Versammlung angesprochen hat, um sie zu verbessern. Das Schöne an der Abrechnung ist, dass sie nicht nachvollziehbar ist. Die Kontostände stimmen nicht, das Rücklagenkonto entspricht nicht den Anforderungen des BGH.
  • Reparaturrechnungen, die das Sondereigentum betrafen, werden als Kosten des Gemeinschaftseigentums verbucht.
  • Schäden im Sondereigentum werden über die Schadensversicherung der Gemeinschaft reguliert und nicht dem Sondereigentümer belastet und in Rechnung gestellt.
  • Wartungsverträge laufen weiter, obwohl man sie nicht braucht, oder teure Verträge lässt man auch nach Ablauftermin weiter laufen, obwohl man diese hätte günstiger verhandeln können.
  • Der Hausverwaltung ist auch der Unterschied zwischen Reparatur und Instandhaltung nicht klar, weil die Buchungen nicht richtig zugeordnet werden.
  • Die Undurchsichtigkeit und Nichtnachvollziehbarkeit der Wohngeldabrechnung und das Kauderwelsch der Zahlen hat auch eine Richterin am Amtsgericht in Berlin festgestellt und den Klägern (einzelne Eigentümer) Recht gegeben. Die Abrechnung wurde von der Hausverwaltung überarbeitet, jedoch haben sich keine Veränderungen ergeben.
Seltsam, passt irgendwie nicht zu einem „Immobilienverwalter des Jahres“.
Es wurde deshalb nach den Gründen gefragt, warum das so ist. Geantwortet wurde:
  • Das ist seit Jahren schon so. Die Verwaltung sieht keinen Grund den Schlamassel zu ändern. Warum auch, wenn die Eigentümer zufrieden sind und sie die Hausverwaltung mehrheitlich immer wieder wählen.
  • So war es auch bei der letzten Wahl im November, obwohl alle Eigentümer, auch im Ausland, über die Missstände der Abrechnung schriftlich, und in der Versammlung noch einmal mündlich informiert wurden. Man kann nur den Kopf schütteln, wie bescheuert einige Eigentümer sind, denn was in den Köpfen der "Ja-Sager“ vor sich geht, kann man nicht nach vollziehen.
  • Soll man als Hausverwaltung etwa mehr Aufwand bei der Abrechnung treiben? Damit reduziert die Hausverwaltung nur ihren Gewinn durch Mehrarbeit. Außerdem prüfen die wenigsten Eigentümer die Wohngeldabrechnung, weil sie diese ja nicht verstehen. Die vorletzte Abrechnung 2012 wurde vier Mal korrigiert und hat immer noch Fehler. Wurde aber letztendlich von der Mehrheit akzeptiert.
  • Die letzte Abrechnung 2013 ist auch wieder falsch. Muss auch wieder überarbeitet werden. Da die Eigentümerversammlung Ende November 2014 war, wird die Hausverwaltung die korrigierte Abrechnung erst im Jahr 2015 abliefern können, damit sie von einer außerordentlichen Eigentümerversammlung abgesegnet werden kann, falls sie korrekt ist. Das ist aber kaum zu glauben.
So ist das also - das erklärt doch vieles!
Und wie soll es weiter gehen?
  • Eine außerordentliche Versammlung wurde in der Eigentümerversammlung im November für Januar 2015 zugesagt. Natürlich wurde dieser Termin auch nicht eingehalten. Wie rechnen jetzt die Eigentümer die Wohngeldabrechnung gegenüber den Mietern ab?
  • Nicht nur von der Objektmanagerin, auch vom Prokuristen kann man nicht erwarten, dass man auf schriftliche Anfrage, eine Antwort bekommt. Der Geschäftsführer unterstützt wohl diese Vorgehensweise, was einige seiner Vorgänger auch getan haben.
  • Auch an gesetzliche Regeln muss man sich nach Meinung der Hausverwaltung nicht halten. Viele Heizkörper der Anlage haben seit Jahren keinen Wärmezähler. Was nicht gemessen werden kann, kann auch nicht berechnet werden. Das Schöne ist, dass es niemand überprüft.
  • So war es auch mit der zurückliegenden Strangsanierung der Kalt- und Abwasserstränge mit einigen Hundertausend Euro. Lt. Preisspiegel des Ing.-Büros wurde auch der günstigste Bieter von der HV nicht beauftragt. Wer den Umgang bei Vergabeverfahren kennt, macht sich so seine Gedanken. Verhandlungsprotokolle gibt es nicht. Da haben die Handwerker zugeschlagen.
  • Eine professionelle Bauleitung vom Ing.-Büro gab es nicht. Den ausführenden Firmen war es egal, denn wo viel Geld zu verdienen ist und nicht kontrolliert wird, kann abgezockt werden. Vom Ende der Baumaßnahme 2012 bis heute gibt es keine Abnahme der Bauleistung. Durch den Pusch der Leistung können sehr viele Kaltwasseruhren nicht eingebaut werden. Die HV sieht keine Notwendigkeit die Situation zu ändern, zumal sie die komplette Leistung schon bezahlt hat. Und dies als verantwortlicher Auftragnehmer der Maßnahme, beauftragt durch die Eigentümer.
  • Die von den Eigentümern zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme beauftragte Hausverwaltung hat nach früherer Aussage des Prokuristen einmal in einer Eigentümerversammlung deutlich gemacht, dass sie keine Fachleute hat.
  • Es ist ein wundervolles Gefühl, wenn man von nichts Ahnung hat und damit noch Geld verdienen kann. Passieren kann auch nichts, weil man ein Tochterunternehmen einer großen Wohnungsbaugesellschaft ist, die einer Stadt gehört. Was soll da schon passieren?
  • In einer Hausgemeinschaft gibt es immer einen, der glaubt das Sagen zu haben. Viele glauben was er sagt, obwohl es größter Unsinn ist. Eine Gruppe von Eigentümern hat er so in den Griff, dass sie sich nicht trauen, etwas zu sagen und nur mit dem Kopf nicken. Auch wenn er den Rasen der Gartenanlage und Gehwege bei Minus 4 Grad Celsius wässert, einschließlich der Laubberge, hat niemand etwas dagegen. Eigentümer die gegen ihn sind, bekommen Post mit Beschimpfungen, die weit unterhalb der Gürtellinie liegen.
  • Was will man machen, wenn ein Querkopf in der Gruppe vorhanden ist. Ein Eigentümer wurde sogar von einem Ausländer, der Eigentümer ist, als A...... beschimpft. Dies war nicht der einzige Ausdruck, den er gelernt hatte, als er nach Deutschland kam. Über das Niveau kann man nur lächeln.
  • Alles kostet ja nur Geld. Die Abrechnungen sind nicht nachvollziehbar, die Konten stimmen nicht und wenn ein Eigentümer nichts nachzahlen muss, so ist er in unserer Wohnanlage überzeugt, dass seine Abrechnung richtig ist. Papier ist geduldig, unsere Miteigentümer sind es auch.
Aber das ist doch schlimm und unglaublich!
  • Es gibt aber Situationen, die noch zu steigern sind. Nachdem die Eigentümerversammlung, nicht wie ursprünglich versprochen, im Juni stattfand, war der Termin jetzt Ende Oktober. Die Verwaltung hatte lt. Gerichtsbeschluss die Wohngeldabrechnung 2012 zu überarbeiten, weil sie nicht nachvollziehbar war und mit Fehlern durchsetzt war. Wenn es eine Richterin nicht versteht, schon gar nicht die Eigentümer. Nachdem bereits 3 Abrechnungen 2012 erfolgten, kam jetzt die vierte Abrechnung. Natürlich war auch diese falsch. Obwohl alle Eigentümer, auch die im Ausland über alle Fehler und Probleme der Hausverwaltung von den Klägern informiert wurden, haben die Eigentümer mit knapper Mehrheit die Hausverwaltung nicht abgewählt.
  • Statt dessen wurde Klägern, die eine korrekte Abrechnung anstreben, der Vorwurf gemacht, dass sie der Hausverwaltung noch zusätzliche Arbeit zu ihrer „Überarbeitung“ gemacht haben.
  • Aber solche Dummheit ist noch zu steigern, weil einige Eigentümer nach wie vor dieser Hausverwaltung eine Vollmacht für die Versammlung gegeben haben, obwohl sie mitgeteilt bekommen haben, dass die Abrechnungen falsch sind und sie für den Fehler der Verwaltung die gesamten Verfahrenskosten einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage zu bezahlen hatten.
  • Allerdings hatten auch einige wohl Angst bei der Abstimmung zur Hausverwalterwahl.
  • In der früheren DDR gab es in Wohnanlagen einen Blockwart, der alle im Griff hatte. In unserer Wohnanlage ist es heute noch ähnlich, weil wir einen früheren Dorfpolizisten als Aufpasser haben.
  • Man sieht, dass es in einer Hausgemeinschaft nur „kleine Probleme“ gibt. Es geht ja schließlich nur um unser Geld.
  • Die nächste Klage gegen die Hausverwaltung läuft schon wieder. So wäre es jedenfalls richtig. Unser Gesetzgeber schützt jedoch die Hausverwalter, deshalb muss gegen die übrigen Eigentümer geklagt werden, obwohl die Abrechnungsfehler der Hausverwalter gemacht hat. Jetzt müssen wir auf das Ergebnis warten. Wenn es die gleiche Richterin ist wie bei der ersten Klage, wird sie sich auf den Arm genommen fühlen.
Wer hat schon so eine gute Hausverwaltung, die solche hinnehmbare (?) Probleme bereitet?
Wer befindet sich ebenfalls in einer Eigentümergemeinschaft, die mehrheitlich ähnlich „rationell entscheidet und agiert“, wie es hier geschildert wurde?
Diskutieren Sie mit und schildern Sie uns Ihre Erfahrungen mit Ihrer Traum- oder Alptraumverwaltung. Wohnungseigentümer haben aufgeklärt, was sich hinter einem Titel „Immobilienverwalter des Jahres“ auch verbergen kann.
Nur Erfahrungsaustausch hilft – im Guten wie im Bösen.
Schildern Sie deshalb Ihre Erfahrungen zum Schutz anderer. Vertrauliche Mitteilungen an:
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V.
Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn bei Nbg.
Tel.: 09154/1602, E-Mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
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