Rechtsanwalt Jörg S. Sprengel (Kanzlei Dr. Schnorrenberg in Düsseldorf-Benrath) war bei diesem "Jubiläums-Stammtisch" des Vereins Hausgeld-Vergleich e.V. Gastreferent für ein Thema, über das unter den meisten Wohnungseigentümern die unterschiedlichsten Vorstellungen kursieren.

Bei unseren Stammtischen ist zu erfahren, dass häufig bauliche Veränderungen einfach durchgeführt werden, ohne vor Beginn der baulichen Maßnahme die Zustimmung der übrigen Eigentümer einzuholen. Es wird darauf vertraut, dass die übrigen Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung in einer Eigentümerversammlung nachträglich "durchwinken" werden oder überhaupt ohne Widerspruch dulden.

Auch manche Verwaltungen versuchen hin und wieder, modernisierende Baumaßnahmen in Kombi-Beschlüssen "zu verstecken", um die Abstimmungsvorschriften (vermeintlich) geschickt zu umgehen. Dieser Fall tritt häufig auf, wenn Verwaltungen z.B. Wärmedämm-Maßnahmen zur Beschlussfassung stellen, weil sie - je nach Vertrag - bei (Um-)Bau- und Sanierungsmaßnahmen Sonderhonorare berechnen dürfen, also liegt das Verwalter-Interesse an einer Durchführung und Genehmigung solcher Baumaßnahmen auf der Hand.

Teilnehmende unserer Stammtische stellen häufig folgende Fragen:
  • Was ist eine bauliche Veränderung?
  • Muss sie in jedem Fall auch nach der WEG-Änderung allstimmig sein?
  • Was ist Anpassung an den Stand der Technik?
  • Wodurch unterscheiden sich Instandsetzung und Modernisierung?
  • Und was ist unter modernisierender Instandsetzung zu verstehen?

Rechtsanwalt Sprengel gab mit seinem Referat auf diese Fragen klare und verständliche Antworten. Der § 22 des Wohnungseigentumsgesetzes diente ihm als Bezugspunkt, um die unterschiedlichen Abstimmungsvorschriften für Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu erklären:

Allstimmigkeit - Einstimmigkeit - einfacher Beschluss - Beschluss mit qualifizierter Mehrheit.

Der Referent, ein Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, hatte seine Ausführungen äußerst geschickt aufgebaut, indem er den § 22 WEG als Grundlage für seine Erklärungen nahm. Er begann mit dem letzten Absatz des Paragraphen und arbeitete sich systematisch nach vorne bis zum ersten Absatz durch, als er die Anforderungen für Beschlüsse bei verschiedenen Baumaßnahmen (Instandsetzung, Modernisierung, Anpassung an den Stand der Technik) erklärte.

WEG § 22 Absatz 4 betrifft die Regelung bei Zerstörung des Gebäudes.

Absatz 4 des § 22 regelt, wann ein Wiederaufbau des Gebäudes nach einer Zerstörung verlangt werden kann. Grundsätzlich kann der Wiederaufbau von einem einzelnen Eigentümer gefordert und dann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Bei dieser baulichen Veränderung (Wiederaufbau des Gebäudes) ist keine Einstimmigkeit der Miteigentümer erforderlich. Ist dagegen das Gebäude zu mehr als 50% zerstört, und es tritt keine Versicherung ein, so kann ein Wiederaufbau nur mit Allstimmigkeit beschlossen werden.

Die Wertermittlung, d.h. ob das Gebäude einen Zerstörungsgrad von über 50 % aufweist, erfolgt in der Regel durch ein Gutachten, das den Wert der gesamten Immobilie ermittelt, also das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum. Besondere Ausstattungen von einzelnen Wohnungen bleiben bei der Wertermittlung des Gebäudes unberücksichtigt, denn sonst könnte ein einzelner (z.B. vermögender) Wohnungseigentümer mit exklusiver Wohnungsausstattung die Wiederaufbaupflicht beeinflussen.

WEG § 22 Absatz 3 regelt die sogenannte modernisierende Instandsetzung.

Die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung schreiben vor, dass die Wohnanlage ordnungsgemäß instandgehalten bzw. bei Schäden wieder instandgesetzt wird, der status quo also erhalten wird. Normale Reparaturen und Instandsetzungen kann, ja muss, eine Verwaltung sogar durchführen, und wenn es zur Schadensbegrenzung erforderlich ist, sogar umgehend. Auch ein einzelner Eigentümer kann eine solche Instandsetzung fordern.

Eine Zustimmung in der Eigentümerversammlung durch Beschluss ist allerdings immer erforderlich, wenn im Zuge dieser Arbeiten eine Modernisierung oder eine Anpassung an den Stand der Technik durchgeführt werden soll. Die Modernisierung muss außerdem "wirtschaftlich sinnvoll sein", d.h. sich innerhalb von 10 Jahren amortisieren.

Rechtsanwalt Sprengel zählte Beispiele aus seiner Praxis auf: Marode Holzfenster mit einfacher Verglasung werden gegen Kunststofffenster mit Doppel- oder Dreifachverglasung ausgetauscht. Oder im Zuge einer Fassadenrenovierung wird gleichzeitig über eine Wärmedämmung abgestimmt. Bei der Entscheidung, ob Gebäudeteile bei absehbarer Reparaturnotwendigkeit gleich mit erneuert und auf einen Stand der Technik gebracht werden sollen, spielt das Argument der Wirtschaftlichkeit eine wichtige Rolle:
Wirtschaftlich sinnvoll ist üblicherweise das, was sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums von 10 Jahren amortisiert.

Im Zuge der Energieeinsparverordnung (EnEV) wird gerne bei Fassadenschäden von Verwaltern eine Wärmedämmung vorgeschlagen und zur Abstimmung gestellt. In Eigentümerversammlungen kommt es aber häufig zum Streit darüber, ob sich die Ausgaben rechnen.
Hier gilt die Regel:
Sind mehr als 10 % eines Bauteils der Fassade (z.B. Putz oder Fenster) zu ersetzen, sind die Auflagen der EnEV zu erfüllen, z.B. die Fassade zu dämmen. Betragen die Fassadenschäden weniger als 10%, gibt es für eine Fassadendämmung durch Mehrheitsbeschluss keine Möglichkeit. Wird trotzdem mehrheitlich die Dämmung (d.h. Modernisierung) beschlossen, ist der Beschluss anfechtbar.

Oft wollen Verwalter, indem sie "Instandsetzungsbedarf" behaupten, auf diesem Wege mit einfacher Mehrheit Modernisierungsmaßnahmen durchsetzen. Nicht selten machen sie den Versuch, über eine "modernisierende Instandsetzung" weitere Modernisierungsmaßnahmen mit zu beschließen (sogen. Kombi-Beschlüsse). Wird z.B. bei der Isolierung einer instandsetzungsbedürftigen Fassade noch mit beschlossen, dass neue Fenster eingebaut werden, so bedarf es hinsichtlich der Fenster aber einer doppelt qualifizierten Mehrheit.

WEG § 22 Absatz 2 regelt, wie ohne Instandsetzungsbedarf Baumaßnahmen durchzusetzen sind.

Viele ältere Wohnungseigentumsanlagen müssten an eine moderne Entwicklung angepasst werden. Ein allstimmiger Beschluss z.B. für wertsteigernde Maßnahmen, die sinnvoll sein können, war in der Vergangenheit oft wegen der Weigerung eines einzelnen Eigentümers nicht zu erreichen. Hier hat der Gesetzgeber 2007 die Möglichkeit geschaffen, mit der sog. doppelt qualifizierten Mehrheit für Abhilfe zu sorgen. Der Referent unterteilte diese Mehrheitsform in 2 Stufen, die zusammen zutreffen müssen:

1. Stufe: Zunächst muss eine Mehrheit von mindestens ¾ aller stimmberechtigten Miteigentümer für die bauliche Veränderung stimmen. Für diese 1. Stufe ist die Anzahl der Miteigentumsanteile nicht ausschlaggebend.
2. Stufe: Zusätzlich zur ersten Stufe müssen diese ¾ der stimmberechtigten Miteigentümer zusammen mehr als 50% der Miteigentumsanteile besitzen.
(Diese Rechnung wurde an einem Beispiel erläutert!)

Die Kosten für diese Baumaßnahme sind von allen Wohnungseigentümern gemäß Teilungserklärung oder Gesetz zu tragen, nachdem der Beschluss gefasst und rechtskräftig geworden ist (Im Zweifel nach Miteigentumsanteilen).

Der Eigentümergemeinschaft steht also eine Ermessensentscheidung über bauliche Veränderungen zu, ein Einzelner hat diesen Anspruch auf bauliche Veränderung - wie bei der Instandsetzung gegeben – nicht, er kann diese nicht einfordern, sondern ist auf die Zustimmung in der EV angewiesen.

Diese Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu baulichen Veränderungen kommt nur in den Fällen zum Tragen, wo es sich um Modernisierungen nach § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierung) oder Anpassung an den Stand der Technik handelt. Der Gesetzgeber hat den Maßstab für das Ermessen bestimmt und sich an das Mietrecht angelehnt, z.B. ist Modernisierung möglich, wenn der Gebrauchswert sich nachhaltig erhöht oder der Einsparung von Energie dient. Die geplante Modernisierung muss auch wirtschaftlich sinnvoll sein, d.h. sich im allgemeinen in 10 Jahren amortisieren.

Der Referent zählte viele Beispiele für Maßnahmen auf, die den Gebrauchswert erhöhen oder Energie einsparen sollen, die zusammengefasst exemplarisch wiedergegeben werden: Maßnahmen zur Schall- und Wärmedämmung - auch bei Fenstern; Sicherungsmaßnahmen gegen Einbruch (z.B. Gegensprechanlage); Erneuerung/Umrüstung der Heizungs- und Warmwasseranlage; Einbau von Warm- und/oder Kaltwasserzählern; Anbau von Balkonen; Errichtung von Wintergärten und/oder zusätzlicher Fenster; Isolierung der Fassade und viele andere Maßnahmen, die möglich sind.

Der Gesetzgeber setzte Grenzen: Die Eigenart der Wohnanlage darf nicht geändert werden! Es sind aber jeweils Umstände des Einzelfalles bei einer Entscheidung heranzuziehen!

WEG § 22 Absatz 1 schützt den Einzelnen davor, nicht unzumutbar belastet zu werden.

Auch bei dieser Regelung zu baulichen Veränderungen ist nicht immer die Zustimmung der übrigen Miteigentümer erforderlich. Die geplante Baumaßnahme kann allerdings nur beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Entscheidend ist also, ob die Baumaßnahme sich für einen Wohnungseigentümer nachteilig auswirken könnte!

Als Nachteil im Sinne des Gesetzes ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung anzusehen. Und in der Beurteilung, was als nachteilig anzusehen ist, setzt der Gesetzgeber die Schwelle bewusst niedrig an, was zur Folge hat, dass ein einzelner Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum nicht gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer umgestalten kann.

Der Referent nannte Beispiele von baulichen Maßnahmen, bei denen ein Nachteil angenommen werden könnte. Sie werden zusammengefasst exemplarisch aufgeführt: Veränderungen an der Dachkonstruktion; Veränderungen an den Fenstern; Installation einer Leuchtreklame; Errichten von Antennen oder Fahnenstangen; Eingriffe in den Estrich; Verlegen von Leitungen für das Sondereigentum durch das Gemeinschaftseigentum (z.B. Keller); Aufstellen oder Einbau von Schränken im Gemeinschaftseigentum; Veränderungen der Gestaltung eines gemeinschaftlichen Gartengrundstückes, und zwar auch dann, wenn sich dort eine Sondernutzungsfläche befindet.

Sollte ein Nachteil im Sinne des Gesetzes festgestellt werden, muss dann in einem 2. Schritt geprüft werden, ob dieser Nachteil das bei einem geordneten Zusammenleben der Wohnungseigentümer unvermeidliche Maß überschreitet. Es muss eine konkrete und objektiv feststellbare Beeinträchtigung sein, ein bloßes Risiko einer Beeinträchtigung reicht nicht aus.

Der Referent berichtete über Fallgruppen, die sich in der Rechtsprechung herausgebildet hätten:
Nachteilige und erhebliche Veränderung des optischen Eindrucks; Eingriffe in die Statik und Substanz des Gebäudes; Wahrscheinlichkeit eines Schadens am Gebäude (Gemeinschafts- und Sondereigentum); Erhöhung der Wartungs- oder Reparaturanfälligkeit; Gefährdung anderer Wohnungseigentümer; störende Immissionen; intensivere und störende Nutzung des Sondereigentums (und das ist regelmäßig der Fall, wenn Räume, für die keine Wohnnutzung vorgesehen ist, in einer Weise umgebaut werden, die eine Wohnnutzung ermöglichen, z.B. wenn Keller oder Speicher zum Wohnraum umgewandelt werden) usw.

Um diesen Absatz 1 des § 22 von den Regelungen der Absätze 3 und 2 abzugrenzen, fasst Rechtsanwalt Sprengel zusammen:

"Bauliche Veränderung im Sinne des Abs. 1 meint im Grunde jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder vom aktuellen Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und die nicht mehr im Rahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung (Abs. 3) liegt oder als Modernisierung einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss (Abs. 2) erlaubt. In all diesen Fällen steht jedem Wohnungseigentümer ein individueller Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer, eine Maßnahme gemäß § 22 Absatz 1 Satz 1 WEG im Beschlusswege zu gestatten, zu, wenn, aber auch nur wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die beabsichtigte Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Dies müssen nicht alle Miteigentümer sein, nämlich eben nur diejenigen, die im Rechtssinne beeinträchtigt sind.

Wichtig:
Sie sehen also, es geht stets um Beschlüsse, die herbeizuführen sind." (Zitat Sprengel)

Zum Abschluss dieses sehr informativen Referats gab RA Sprengel noch einige wichtige Hinweise, z.B. dass eine bauliche Veränderung auch im Umlaufverfahren beschlossen werden kann, dass aber dann alle Miteigentümer der Maßnahme zustimmen müssten. Der Umlaufbeschluss muss also allstimmig sein!

Wurde ein Beschluss nach § 22 Abs. 1 gefasst und erlangte Rechtskraft, wurde also nicht angefochten, sind die Kosten für diese bauliche Veränderung qua Gesetz geregelt:
"Gemäß § 16 Abs. 6 WEG sind diejenigen Wohnungseigentümer, die einer Maßnahme in Sinne des § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen.“ (Zitat Sprengel)
Sie dürfen aber aus dieser Maßnahme auch keinen Nutzen ziehen! Die Kostenbefreiung bezieht sich sowohl auf die Investitionskosten als auch auf die Folgekosten der Maßnahme, also die Kosten des laufenden Unterhalts eines baulich veränderten Gemeinschaftseigentums, insbesondere die Kosten einer zukünftig erforderlichen Instandhaltung oder Instandsetzung.

Zum Schluss wies der Referent noch darauf hin, dass, wenn eine Maßnahme nicht durch Beschluss legitimiert ist, jeder andere Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB gegen diese nicht rechtmäßige bauliche Maßnahme hat.

RA Sprengel wurde nach diesem exzellenten Referat mit stürmischem Beifall bedacht und sofort mit Fragen überhäuft, und ich übernahm die Diskussionsleitung. Über eine Stunde hielt Herr Sprengel dem "Fragen-Ansturm" der Teilnehmenden stand und beantwortete in seiner ruhigen und geduldigen Art die Fragen, die im Stammtisch-Plenum gestellt wurden.

Dieser gut besuchte Jubiläumsstammtisch war für alle ein voller Erfolg.

Und zum Schluss der § 22 in voller Länge:

§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

(3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.

(4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.

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