Gerichturteile und Entscheidungen, die man bisher nicht kannte.
Zu viele Eigentümer haben inzwischen die Erfahrung sammeln müssen, dass der einzelne Wohnungseigentümer nahezu hilflos einer Mehrheit von anderen Eigentümern ausgeliefert ist, die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes oder auch das Gebot zur Wirtschaftlichkeit bei Ausgaben missachten. Noch krasser wird es, wenn es der Verwalter versteht, die Mehrheit der Unwissenden und wirtschaftlich Desinteressierten in seinem Sinne zu manipulieren.
Wer hier als einzelner rechtschaffener und rechtsgläubiger Eigentümer hofft, bei solchen nicht hinzunehmenden Zuständen Hilfe beim Gericht zu erhalten, kann sein blaues Wunder erleben. Es gibt Entscheidungen, die für viele Eigentümer überraschend kommen und deshalb Fallen darstellen.
Falle 1
Wer einer baulichen Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 nicht zustimmt und diese nicht nutzt, ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht werden, zu tragen (§ 16 Abs. 6 neue Fassung WEG / § 16 Abs. 3 alte Fassung).

Stimmt allgemein - in Bayern nicht!
In der bekannten Rechtsliteratur ist der Fall klar: Der, der nicht zustimmt und die bauliche Veränderung nicht nutzt, braucht sich an den Kosten nicht zu beteiligen.
So auch z.B. das OLG Hamm, das sich auf eine BGH-Entscheidung beruft, das OLG Schleswig oder der Vors. Richter Dr. Gottschalg vom OLG Düsseldorf.
Denkste! Steht die Wohnanlage in Bayern, so hat der Eigentümer, der im Glauben an die Rechtsliteratur und den bekannten OLG Hamm-Beschluss den Beschluss zur baulichen Veränderung nicht angefochten hat, wieder einmal die A-Karte gezogen.
Dort haben Personen in schwarzen Roben für Eigentümer, die die erforderliche Einstimmigkeit bei einer Beschlussfassung zu einer beeinträchtigenden baulichen Veränderung missachten und die Maßnahme nur auf der Basis eines Mehrheitsbeschlusses ausführen, eine „bayerische Vorteils-Variante“ konstruiert.
Das Nein der Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, wandelt sich in ein rechtskräftiges bayerisches Ja und damit wird die Kostentragelast auch für den Nichtzustimmenden und Nichtnutzenden begründet.
Und das geht so:
In Bayern werden die Nichtzustimmenden zunächst in solche unterteilt, die gar nicht zustimmen brauchten, da sie nicht beeinträchtigt sind.
Diese Gruppe ist natürlich von den Kosten befreit. Da solch ein Fall in der Praxis kaum vorkommt, ergibt sich auch kaum ein Problem.
Die andere Gruppe ist die, die zustimmen musste, da sie beeinträchtigt ist.
Und die zustimmpflichtige Gruppe wird jetzt nach bayerischer Rechtsausfassung in zwei Untergruppen aufgeteilt:
  • In eine Untergruppe, die sachlich beeinträchtigt ist und
  • eine weitere, die nur finanziell beeinträchtigt ist (soll keine sachliche Beeinträchtigung sein?).
Und jetzt kommt die abweichende bayerische gerichtliche Meinung zu diesen Untergruppen:
Der Eigentümer, der sachlich beeinträchtigt ist, muss auch nach seiner ausdrücklichen Neinstimme die bauliche Veränderung mitbezahlen, wenn er die bauliche Veränderung nicht durch eine erfolgreiche Beschlussanfechtung „gekippt“ hat.
Der Eigentümer, der nur finanziell beeinträchtigt ist, bleibt dagegen auf jeden Fall kostenbefreit.
In welcher Form sich der Eigentümer selbst beeinträchtigt fühlt, spielt keine Rolle.
Denn wie sich der einzelne Eigentümer zu fühlen hat, bestimmt das Gericht.
Schlussfolgerung für Eigentümer in Bayern:
Sie befinden sich in einem Freistaat. Was schert uns da eine einheitliche Rechtssprechung in der Republik zum § 16 Abs. 6 WEG und das Geschwätz der anderen OLGs.
Konsequenz für bayerische Wohnungseigentümer:
Wer eine beeinträchtigende bauliche Veränderung nicht mitzahlen will, der muss nach derzeitiger gerichtlicher Meinung durch seine Anfechtung den Beschluss zu Fall bringen - ansonsten zahlt er auch als Neinsager mit.
Doch Vorsicht, wenn das Gericht feststellen sollte, dass der anfechtende Eigentümer nur finanziell beeinträchtigt sein könnte, dann fehlt vermutlich das Rechtschutzbedürfnis für die Klage. Und dann gibt‘s wieder eins über die Mütze.
Alles verstanden? Macht nichts. So ist es halt in Bayern, da braucht man nichts zu verstehen.
Das glauben Sie nicht? Wir senden Ihnen den Auszug des betreffenden Urteils zu.

Aktuell 11.7.2008:
OLG München kippt jetzt bisherige Rechtsprechung in München zur Verweigerung der Kostenbefreiung bei Nichtzustimmung zu einer baulichen Veränderung!
Ein schöner Erfolg für den Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e.V. und Rechtsanwalt Alexander Tauchert
Bisher orientierte sich die Rechtsprechung in Bayern an der Rechtsmeinung des BayObLG, die teilweise auch als „andere Meinung“ (abweichend z.B. vom OLG Hamm) in der bisherigen WEG-Rechtsliteratur zu finden ist:
z.B. Beschluss vom 21.9.1995 - 2Z BR 62/95:
„Nicht gefolgt werden kann schließlich dem Einwand der Antragsteller, sie seien nicht verpflichtet, sich an den Kosten der beschlossenen baulichen Veränderung zu beteiligen. Zwar muss ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, nach § 16 Abs. 3, Halbsatz 2 WEG die durch die sie verursachten Kosten nicht mittragen. Nach der Bestimmung werden aber nur die Wohnungseigentümer freigestellt, die nicht zustimmen müssen, weil sie nicht beeinträchtigt werden und deshalb nicht zugestimmt haben. Hier bindet der Mehrheitsbeschluss auch die Antragsteller (§ 10 Abs. 4 WEG). § 22 Abs. 1 WEG ist abgedungen, damit ist auch § 16 Abs. 3 Halbsatz 2 WEG nicht anzuwenden.“
Mitgeteilt von RiBayObLG Demharter, München.
Anmerkung: Das bedeutete in der praktischen Rechtssprechung für Eigentümer in Bayern, dass sie trotz ihrer Nichtzustimmung zur baulichen Veränderung mitzahlen mussten, wenn sie den Beschluss nicht erfolgreich angefochten hatten.
Der Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e.V. und dessen Vorstand Norbert Deul wollten es gemeinsam mit Rechtsanwalt Alexander Tauchert wissen, ob es nicht doch möglich ist, dass sich die Rechtssprechung an den Münchner Gerichten zur Kostenbefreiung bei baulichen Veränderung bei Nichtzustimmung denen anderer Oberlandesgerichte (z.B. OLG Hamm, OLG Schleswig) angleicht. Wegen der vorbeschriebenen unverständlichen Entscheidung wurde deshalb das OLG München (altes Verfahrensrecht vor dem 1.7.2007) angerufen.
Abweichend von der bisherigen Rechtsprechung des inzwischen aufgelösten BayObLG wurde dem Antrag auf Kostenfreistellung von Norbert Deul und dem von ihm mitvertretenen anderen fünf weiteren Antragstellern vom OLG München jetzt wie folgt statt gegeben:
„Das Rechtsmittel ist insoweit erfolgreich, weil Wohnungseigentümer, die dem Beschluss (gemeint ist zur baulichen Veränderung) nicht zugestimmt haben, nach § 16 Abs. 3 Abs. WEG alte Fassung (Abs. 6 neue Fassung) an diesen Kosten nicht zu beteiligen sind.
Trotz der eingehenden Begründung, die das Landgericht für seine Auffassung gegeben hat, vermag der Senat dem nicht zu folgen, sondern schließt sich der Auffassung des OLG Hamm (ZMR 1997, 371) an. Maßgeblich ist dabei der Wortlaut des § 16 Abs. 3 WEG a.F. (Abs. 6 n.F.), der insoweit eindeutig ist. Wenn die Wohnungseigentümer eine hiervon abweichende Kostenverteilung beschließen wollen, müssen sie dies klar zum Ausdruck bringen.
Es ist nach Auffassung des Senats nicht angängig, einer möglichen rechtspolitisch wünschenswerten Regelung entgegen dem Gesetzeswortlaut zum Durchbruch zu verhelfen.
Der Senat ist weiter der Auffassung, dass durchaus ein Bedürfnis dafür besteht, dass einem Wohnungseigentümer die Möglichkeit eingeräumt wird, eine bauliche Veränderung nicht zu verhindern, aber an ihren Kosten nicht beteiligt zu werden. Dass der nicht teilnehmende Wohnungseigentümer gleichwohl Vorteile von der baulichen Veränderung hat, ist hinzunehmen.
Andernfalls wäre nämlich dieser Wohnungseigentümer in seinem Interesse gehalten, der baulichen Veränderung die Zustimmung ausdrücklich zu verweigern und einen entsprechenden Beschluss anzufechten. Dies hätte zur Folge, dass selbst die Wohnungseigentümer, die zur Zahlung der gesamten Kosten bereit wären, die bauliche Veränderung nicht durchführen können.
Die Interessenlage ist deshalb nicht so eindeutig, dass einem Beschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung auch eine Regelung über die Kostentragung aller entnommen werden müsste. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung
(Anmerkung: gemeint sind die Einzelabrechnungen, da sich die Antragsteller gegen die Kostenbelastung in ihren Einzelabrechungen für bauliche Veränderungen gewehrt, denen sie nicht zugestimmt hatten)
ist deshalb für ungültig zu erklären.“
Wichtige Nebenentscheidung des OLG München für Beiräte in diesem Zusammenhang:
„Im Umfang der Ungültigkeitserklärung des Genehmigungsbeschlusses war auch der Beschluss über die Entlastung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats aufzuheben. Entscheidend ist dabei nicht, ob tatsächlich Ansprüche gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats bestehen, sondern lediglich, ob solche möglich sind. Ansprüche gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats sind nach gegenwärtigem Sach- und Streitstand nicht auszuschließen, da die Kostenverteilung objektiv unrichtig war.“
Hausgeld-Vergleich e.V. dankt den Richtern des Münchner Senats (Dr. Reiter, Dr. Schmid, Dr. Wiringer-Seiler) für diese Klarstellung zum bisherigen Streitpunkt „Anspruch auf Kostenbefreiung für den einer baulichen Veränderung nichtzustimmenden Eigentümer“.
Es ist zu hoffen, dass nun auch die rechtlich überholte gegenläufige Rechtsmeinung des BayObLG in einigen Werken der Rechtsliteratur korrigiert wird, denen bereits andere OLGs widersprochen hatten.
Das Aktenzeichen/Urteil kann bei Bedarf angefordert werden.
Norbert Deul und Rechtsanwalt Alexander Tauchert - 17.7.2008

Falle 2
Die vorsorgliche Anfechtung aller Eigentümerbeschlüsse, weil man das das Versammlungs-Protokoll nicht innerhalb der Anfechtungsfrist erhalten hat, ist zukünftig höchst gefährlich.
Vor dem 1.7.2007 war es in der Regel so, dass einem Verwalter die Rücknahmekosten von Anfechtungen auferlegt werden konnten, wenn ein Eigentümer vorsorglich deshalb alle Beschlüsse angefochten hatte, weil im das Versammlungsprotokoll vom Verwalter nicht rechtzeitig zur Verfügung stand.
Mit der Änderung des WEG ab 1.7.2007 muss der Verwalter nun unverzüglich die Beschlüsse in eine Beschlusssammlung eintragen. Ein Landgericht hat bereits entschieden, dass dem Eigentümer zuzumuten ist, dass er sich vor seiner Klage Einsicht in die Beschlusssammlung verschafft und sich nicht auf eine verspätet zugegangene Niederschrift berufen kann.
Nun können dem Eigentümer, der gegen Beschlüsse „vorsorglich wegen fehlender Niederschrift“ vorgeht und diese später zurücknimmt, die Kosten auferlegt werden, da die Begründung mit dem fehlenden Protokoll entfallen ist.
Falle 3
Eine fehlerhafte Kostenverteilung bei einer Sonderumlage hat nur vorläufigen Charakter.
Die Anfechtung der fehlerhaften Kostenverteilung bei einer Sonderumlage ist deshalb zwecklos, wenn zum Zeitpunkt der Erhebung noch unklar sein könnte, wie die Kosten letztlich aufzuteilen sind.
Wird bei einer Sonderumlage ein fehlerhafter Verteilungsschlüssel (z.B. anderer Kostenverteiler in der Teilungserklärung) angewandt, so kann die Klage auf Berichtigung damit abgewiesen werden. Die Regelung über die Finanzierung habe nur „vorläufigen Charakter“ hat, gleich eines Wirtschaftsplanes, so wieder ein OLG. Die gilt insbesondere dann, wenn noch nicht endgültig feststeht, welche Kostenanteile wem letztlich auferlegt werden müssen.
Es ist also die entgültige Abrechnung abzuwarten und dann zu entscheiden, ob gegen den unzulässigen Kostenverteiler vorgegangen werden sollte.
Falle 4
Auch nach der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft fällt bei Beschlussanfechtungsklagen eines Eigentümer gegen die anderen Eigentümer die anwaltliche Gebühr für „mehrere Mandanten“ an.
Wer als Eigentümer gegen die anderen Eigentümer klagt, kommt an der Mehrungsgebühr(Nr. 1001 RVK)) nicht vorbei, wenn er gegen die anderen Eigentümer verliert.
Im Regelfalle bedeutet das 2,0 weitere Anwaltsgebühren auf den Streitwert bezogen.
Ein weiterer Grund, sich mehrfach zu überlegen, ob sich eine Klage gegen die anderen Eigentümer wirtschaftlich lohnt, wenn die Kosten nicht von der Rechtsschutzversicherung übernommen werden müssen.
Wer ähnliche Gerichtsurteile/-beschlüsse kennt, sollte Sie anderen Eigentümern zur Kenntnis bringen, damit derartige Fallen vermieden werden können.
Mitteilungen bitte an:
Hausgeld-Vergleich e.V. Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn
Fax 09154/914721, E-Mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
Zurück