Diverse Banken motivieren die Verwalter und deren Verbände zu Kreditaufnahmen, wenn nicht genügend Gelder in der Rücklage sind. Viele Verwalter partizipieren bereits über vereinbarte Sondervergütungen im Verwaltervertrag an großen Geldausgaben für Instandhaltungen und Sanierungen. Was liegt da näher, als eine Lücke beim vorhandenen Geld durch eine Kreditaufnahme auszugleichen - zumal von der EBZ die Geldschleusen inflationär geöffnet wurden und Geld billig wie nie zu haben ist.

Doch Vorsicht! Der Wohnungseigentümer sollte die Motivation erkennen, die hinter solchen “vorteilhaften Kreditangeboten” steht und die rechtliche Situation und mögliche Folgen mitbeurteilen können.

Es entsprach allgemeiner Rechtsauffassung, auch schon vor der Rechtsfähigkeit der Wohngemeinschaft in Jahr 2005, dass der Verwalter über eine Beschlussfassung zur Aufnahme eines Kredits bevollmächtigt werden konnte. Dies wurde im Rahmen einer Kreditüberziehung des laufenden Kontos oder zur Deckung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses als noch rechtmäßig angesehen.

Diese Ansicht wurde durch die BGH-Entscheidung über die Teilrechtsfähigkeit gestärkt. Aus der danach vorhandenen eigenen Rechtsfähigkeit der Wohngemeinschaft wurde eine Kreditfähigkeit einerseits und anderseits auch eine Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung zur Kreditaufnahme abgeleitet.

Zur Begründung wurde auf § 10 Abs. 6 WEG abgestellt:

“Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte und Pflichten eingehen......

Vertreten wird deshalb von einigen Juristen die Ansicht, dass der Eigentümerversammlung grundsätzlich die Kompetenz zusteht, durch Beschluss (§ 21 Abs. 3 und 5 WEG) in Verbindung mit den §§ 23 und 25 WEG über Kreditaufnahme durch den rechtsfähigen Verband zu entscheiden, so z.B. Fritsch in “Wohnungseigentumsrecht/Nomos) § 2 Rz 473.

Probleme können aber durchaus bei der Umsetzung auftreten, insbesondere wenn es nicht um kurzfristige Überbrückungen geht, sondern um langfristige Darlehensaufnahme in beträchtlicher Höhe geht, wie sie z.B. für energetische Großsanierungen anfallen.

Zu beachten ist dabei immer, dass mit der Beschlussfassung nicht in die Rechte des einzelnen Sondereigentümers eingegriffen wird. Dies ist z.B. der Fall, wenn das Sondereigentum als Sicherungsmittel auf Wunsch des Darlehensgebers dienen soll. Ein dahingehender Beschluss wäre nichtig, da in den Kernbereich des einzelnen Eigentümers eingegriffen wird.

Die Beschlussfassungen zur langfristigen Kreditaufnahme können deshalb stets unter dem Gesichtpunkt ordnungsgemäßer Verwaltung überprüft werden, da sie im Widerspruch zur Eigenfinanzierung stehen, die als gesetzliches Finanzierungsmodell nach wie vor in einer Eigentümergemeinschaft gilt. Es bleibt somit grundsätzlich Sache des einzelnen Eigentümers, ob der eigene Geldanteil aus Eigenmitteln oder über ein selbst aufgenommenes Darlehen finanziert wird.

Es ist davon auszugehen, dass in der nächsten Zeit die Verschuldung der Gemeinschaft als problemlose Lösungsmöglichkeit propagiert wird, wenn die Eigentümer selbst noch nicht genügend Geld angespart haben oder die finanzielle Leistungsfähigkeit für Sonderumlagen fehlt.

Jeder Wohnungseigentümer, der solchen Verlockungen nicht zu widerstehen vermag, sollte aber bedenken, dass er stets für die Eigentümer haften muss, die die laufenden Zinsen und Tilgungen aus solchen Kreditaufnahmen der Gemeinschaft nicht zu zahlen in der Lage sind. Zu bedenken sind stets auch, dass z.B. Gutachten zur Einsparung von Energie von theoretischen Rechenmodellen ausgehen, die mit der späteren Realität nichts gemein haben. Müssen für solche Maßnahmen noch Zinsen gezahlt werden, so niedrig sie auch zur Zeit sein mögen, so rechnen sich solche Maßnahmen kaum.

Als abschreckendes Beispiel dürfte ein Gutachten einer Beratungsfirma aus Erlangen gelten, die bei einer Wärmedämmmaßnahme an nur 2 Außenwänden insgesamt eine Ersparnis von 8.790,- € im Jahr für die Eigentümer errechnet hat, obwohl die gesamte Wohnanlage nur für 6.400,- € Gas für die Heizung benötigt hatte. Selbst der Verwalter hatte die Eigentümer auf diesen grob fahrlässigen Fehler nicht aufmerksam gemacht und die Maßnahme als “wirtschaftlich” verteidigt.

Vorsicht ist deshalb bei allen heutigen verlockend erscheinenden Angeboten angebracht, seien es Kredite oder Energie-Einsparmöglichkeiten.

Die maßgebliche bisherige Rechtsprechung zur Kreditaufnahme liegt Hausgeld-Vergleich e.V. vor und kann bei Bedarf kostenfrei von Mitgliedern des Vereins angefordert werden.

Häufig wird bereits die BGH-Entscheidung vom 28.9.2012 / V ZR 251/11 aus hiesiger Sicht von interessierten Kreisen zu weit ausgelegt.

Der BGH hat eine Entscheidung des LG Karlsruhe bestätigt. Danach ist ein bestandskräftiger Kreditaufnahmebeschluss nicht nichtig, sondern nur innerhalb der Anfechtungsfrist auf ordnungsgemäße Verwaltung hin zu überprüfen. Der BGH bestätigt zwar die Kompetenz der Eigentümer zur Aufnahme eines Kredits grundsätzlich. Der BGH hatte sich in diesem Urteil jedoch nicht mit den Kriterien auseinander gesetzt, unter welchen Voraussetzungen eine Großkreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder widerspricht.

Die bisherige Meinung der untergeordneten Gerichte ist deshalb weiter zu beachten. Die überwiegende Meinung geht dahin, dass eine Kreditaufnahme nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann. Und das ist gut so zu Ihrem Schutz.

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