Derzeit werden mit Veröffentlichungen von Verwalterverbänden und auch von einer Organisation für Wohnungseigentümer auf die Dringlichkeit von Zugangsvoraussetzungen zur Aufnahme der Tätigkeit als Immobilienverwalter hingewiesen. Es wird innerhalb dieser Veröffentlichungen die Erwartung beim betroffenen Wohnungseigentümer geweckt, mit solchen Zugangshürden und einer Zwangsversicherungspflicht würden die immer wieder auftretenden Veruntreuungsfälle von Eigentümergeldern als auch nicht ordnungsgemäße Verwaltung beseitigt werden können. Dem ist natürlich nicht so.
Fakt ist nämlich, dass alle bisher bekannten Fälle von Geldveruntreuungen und zu maßregelnder Fehlhandlungen von Verwaltern verursacht wurden, die von solch einer Neuregelung gar nicht erfasst werden können und als bestens ausgebildet galten. Ob der unberechtigte Griff in die Kasse erfolgt oder nicht korrekt verwaltet wird, ist letztlich immer auf charakterliche Mängel des betreffenden Verwalters zurückzuführen und die sind sicher nicht mit einer Prüfung über fachliche Mindestkenntnisse in den Griff zu bekommen. Die bisherige Erfahrung zeigt, dass es gerade bestens ausgebildete Verwalter sind, die rigoros mit den Eigentümern umzugehen pflegen.
Wenn hier dann noch hinzu kommt, dass Wohnungseigentümer weder ihre Rechte kennen und wenn diese bekannt sind, auf deren Einforderung verzichtet wird, dann kommt es genau zu dieser Situation, die unzumutbar sind. Und blauäugiges Vertrauen der Eigentümer gegenüber Verwaltern ist der Dünger für deren Fehlverhalten.
Es ist also ein Irrglaube, derzeitige unbefriedigende Zustände sind ausschließlich durch gesetzlich angeordnete Qualitätsprüfungen und Versicherungspflichten bei Neueinsteigern zu lösen.
Zuerst müssen Eigentümer erkennen, dass sie der Chef sind und nicht der Verwalter.
Wenn sie das begriffen haben, so ist der Schritt zur “Dienstanweisung über Beschlüsse” und zur Kontrolle des Dienstleisters eigentlich eine Selbstverständlichkeit. Unberechtigte Geldentnahmen aus der WEG-Kasse verhindert man nur durch Sicherungsmaßnahmen, die von Hausgeld-Vergleich e.V. nun zum wiederholten Male wie folgt empfohlen werden:
  1. Verfügungen über größere Geldsummen sind durch eine zweite erforderliche Unterschrift, z.B. des Verwaltungsbeirats oder sonstigen sachkundigen Eigentümers, zu begrenzen. § 27 Abs. 5 WEG ermöglicht solche Geldverfügungs-Beschränkungen des Verwalters.
  2. Es sind Regelungen in Verwaltervertrag zu vereinbaren, dass dem Verwaltungsbeirat oder einem in Buchhaltungsangelegenheiten sachkundigen Eigentümer direkt bei der Bank Einsicht in die Originalkontoauszüge zu gewähren sind.
  3. Bei Online-Banking ist die Einsichtmöglichkeit in Kontobewegungen zu organisieren.
  4. Von Beiräten sind grundsätzlich schriftliche Prüfberichte der Abrechnungsprüfung zu fordern, die auch den Umfang der Kontoprüfung enthalten.
  5. Abrechnungsprüfer sind regelmäßig nach einigen Jahren durch Beschluss auswechseln.
  6. Vom Verwalter ist der Abschluss einer Vertrauensschadens-Haftpflichtversicherung fordern.
Wer als Eigentümer diese Sicherungsmaßnahmen beachtet, kann nicht beklaut werden. Nehmen Sie also Ihre bereits bestehenden Rechte als Eigentümer wahr, dann klappt es auch mit dem Verwalter. Die Zugangsvoraussetzungen für Neueinsteiger werden nichts daran ändern, dass Sie ihre Rechte gegenüber den etablierten Verwaltern selbst in die Hand nehmen und auch die “geprüften” Neueinsteiger kontrollieren und sachgerecht anweisen müssen.
Unnötiger Wind und viel Augenwischerei also um die “Dringlichkeit” von gesetzlichen Änderungen für Neueinsteiger: Lassen Sie sich nicht dadurch von Ihrer Kernaufgabe als Eigentümer ablenken.
Das sind klare wirtschaftlich vernünftige Anweisungen über Beschlüsse und Kontrollen!
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