Anlässlich des 60jährigen Bestehens des Wohnungseigentumsgesetzes am 15.3.2011 hatte Hausgeld-Vergleich e.V. die Idee, am Vortag dieses Jubiläums auf dem 15. Münchner Wohnungsinhaber-Stammtisch zu diskutieren, ob das WEG und Mietrecht zusammenpasst oder ob ein Abgleich erforderlich ist. Hausgeld-Vergleich e.V. vertritt nämlich die Auffassung, dass überflüssiger Streit dadurch zwischen vermietenden Eigentümern und Mietern entsteht, weil das WEG nicht auf das Mietrecht abgestimmt ist.
Zu einer Diskussion über dieses Thema war die Geschäftsführerin des Mieterbundes München, Frau Rechtsanwältin Beate Marshall, zur Diskussion in den Veranstaltungssaal im „Heide Volm“ eingeladen worden.

Vorstand Norbert Deul von Hausgeld-Vergleich e.V. führte in das Thema ein und stellte seine Sicht der Dinge dar:

„50% der Betriebskostenabrechnungen sind falsch, sagt der Deutsche Mieterbund.
Ein großer Teil der Streitigkeiten über die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung zwischen Mietern und vermietenden Eigentümer ist darauf zurückzuführen, dass die Kostenverteilung im Wohnungseigentumsrecht nicht nach qm Wohnfläche geregelt wird. Sofern nicht von vornherein im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass die jeweilige WEG-Abrechnung Grundlage für die Kostenbelastung des Mieters ist, muss es zu Unstimmigkeiten kommen. Diese sind vermeidbar, wenn WEG- und Mietrecht auf einander abgestimmt werden. Ab 1.7.2007 kann nach § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit die Verteilung der Betriebskosten verändert werden. Mit dieser Möglichkeit sind neue Probleme bei bestehenden Mietverhältnissen entstanden, wenn der Mieter die Änderung ablehnt.“

Danach leitete der 2. Vorstand von Hausgeld-Vergleich e.V., Herr Dipl.-Betriebswirt Josef Huber, folgende Fragen an die beiden Diskutanten:

Frage:
50% der Betriebskostenabrechnungen sind falsch, sagt der DMB.
Wie kann der Anteil falscher Abrechnungen gesenkt werden?
Frage:
§ 556 a Abs. 1, Satz 1 BGB gibt vor, dass die Betriebskosten nach Wohnfläche abgerechnet werden, wenn nichts anderes vereinbart wurde.
Der vermietende Wohnungseigentümer erhält eine Abrechnung nach Miteigentumsanteilen. Miteigentumsanteile müssen sich nicht an der Wohnfläche orientieren und weichen davon häufig erheblich ab.
Wie soll ein vermietender Eigentümer eine korrekte Mieterabrechnung erstellen, wenn Wohnfläche und Mieteigentumsanteile erheblich von einander abweichen?
Frage:
In eine Wohnungseigentümer-Abrechnung sind die Kosten einzustellen, die von Gemeinschaftskonto im Abrechnungsjahr abgeflossen sind (Abflussprinzip).
Eine Ausnahme gilt nur für die Heizkostenabrechnung.
Deckt sich dieses System mit den Forderungen des Mieterbundes an eine korrekte Betriebskostenabrechnung?
Frage:
Die Eigentümer beschließen nach § 16 Abs. 3 WEG, dass die Kosten für den Hausmeister, die Hausreinigung, die Hausbeleuchtung und den Kabelanschluss von bisherigen Miteigentumsanteilen nach Wohneinheiten verteilt werden. Die kleinen Wohnungen werden dadurch erheblich belastet, die großen Wohnungen entlastet.
Ist die neue Kostenverteilung auf bestehende Mietverhältnisse übertragbar
(der Mietvertrag enthält keine dafür geeignete Regelung, es gilt § 556 a Abs. 1)
und was muss der vermietende Eigentümer gegenüber dem Mieter tun?
Frage:
Die Eigentümer beschließen nach § 16 Abs. 3 WEG, dass die Kosten für Kaltwasser/Abwasser und die Müllgebühren nach Köpfen verteilt werden.
Ist die neue Kostenverteilung auf bestehende Mietverhältnisse übertragbar
(der Mietvertrag enthält keine dafür geeignete Regelung, es gilt § 556 a Abs. 1)
und was muss der vermietende Eigentümer gegenüber dem Mieter tun?
Frage:
Die Eigentümer beschließen den Umlageschlüssel für die Heizung von 50:50 auf 30 (Fläche) :70 (Verbrauch) zu ändern. Die neue Abrechnung bringt für die Ecklage-, die Erdgeschoss- und oberste Geschosswohnungen erhebliche Kostensteigerungen, die Mittellagewohnungen haben dafür geringere Kosten. Die vermietenden Eigentümer bekommen Streit mit den Mietern, die jetzt deutlich mehr bezahlen müssen.
Ist die neue Verteilung von benachteiligten Mietern hinzunehmen?
Wo sind Ansatzpunkte für eine Streitschlichtung?
Abschlussfrage deshalb:
Sollte WEG- und Mietrecht angepasst werden?

Während sich für Vorstand Norbert Deul aus den Fragen und den unbefriedigenden Lösungen für die Probleme Anpassungsbedarf des WEG an das Mietrecht ergab, sah Frau Beate Marshall, die Geschäftsführerin des Mietervereins, nicht diese Dringlichkeit. Sie erklärte dies damit, dass es in der Praxis bei Streitigkeiten der Mieter vornehmlich um andere Dinge ginge, die die Mieter gegen die Vermieter vorbringen.
Norbert Deul verwies auf die parallelen Bemühungen der Verwalterverbände, die sich ebenso wie Hausgeld-Vergleich e.V. für eine Harmonisierung des Wohnungseigentumsrechts mit dem Mietrecht einsetzen, um unnötigen Streit zwischen dem vermietenden Eigentümer und seinem Mieter zu vermeiden.

Man vereinbarte deshalb, dass man sich in der Zukunft über praktische Probleme gegenseitig informieren und bei Themen der dringenden Kosteneinsparung zusammenarbeiten wolle.


Beate Marshall und Josef Huber

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