Im Vereins-Ratgeber 7 “Eigentümer-Versammlung - Ort der Willensbildung -” wird auf das eingeschränkte Mitbestimmungsrecht des Eigentümers hingewiesen, wenn er beim Kauf seiner Wohnung Stimmrechtsbeschränkungen durch ein sog. Delegiertensystem hinnehmen musste, das in der Teilungserklärung vereinbart wurde. Maßgebliche Rechtssprechung dazu gab dazu bisher nicht.
Eine jahrzehntelange rechtswidrige Praxis konnte nun für ein Vereinsmitglied korrigiert werden. In der Teilungserklärung wurde bestimmt:

Da eine Vollversammlung der WE wegen der großen Anzahl nicht zweckmäßig ist, werden die Rechte der Versammlung der Eigentümer für den Regelfall auf die Delegiertenversammlung übertragen. Die Delegiertenversammlung übt die Rechte der Gemeinschaft für diese aus. Eine Vollversammlung hat jedoch stattzufinden, wenn mehr 50% aller WE oder 80% der Delegiertenversammlung oder der Verwalter dies verlangt.

Anzahl, Wahl und Aufgaben der Mitglieder der Delegiertenversammlung ergeben sich aus Teil C der Teilungserklärung.

Nachdem noch das Amtsgericht keine Beanstandungen am seit 30 Jahren praktizierten Delegiertensystem zu finden vermochte, folgte das Mitglied der Empfehlung von Hausgeld-Vergleich e.V., das erstgerichtliche negative Urteil am Landgericht überprüfen zu lassen.
Da solche Systeme umstritten sind und die hier geübte Praktik eine Aushöhlung jeglicher Rechte des Eigentümers darstellte, wurde die Meinung von Hausgeld-Vergleich e.V. vom Landgericht bestätigt. Das Amtsgerichturteil wurde vollumfänglich aufgehoben.
Zwar konnte mit diesem ersten Verfahren noch nicht erreicht werden, das solche Delegiertensysteme grundsätzlich im Wohnungseigentumsrecht für ungültig zu erklären sind, was der Auffassung von Hausgeld-Vergleich e.V. entsprechen würde.
Es wurden aber wichtige Eckpunkte vom Landgericht für unzulässig erklärt, weil damit Eigentümerrechte ausgehöhlt werden. Dazu gehören nach Auffassung des in dieser Sache angerufenen Landgerichts:
  • dass jeder Delegierte nur 1 Stimme erhält, unabhängig von der Zahl der vertretenen Eigentümer und widersprechende Wünsche der einzelnen Eigentümer damit nicht entsprechen könne,
  • dass der Delegierte nicht an Aufträge der Vertretenen gebunden ist und
  • dass dem Delegierten die Stimme entzogen werden kann, wenn er mit Hausgeld im Rückstand ist oder mit einem Mitglied der Gemeinschaft oder dem Verwalter eine sachliche oder persönlichen Meinungsverschiedenheit hat,
Danach verbleibt es vorerst noch dabei, dass Fall für Fall einzeln zuprüfen ist, ob die Regelung noch im Rahmen der grundsätzlichen Vertragsfreiheit der Wohnungseigentümer nach § 10 WEG zu akzeptieren ist.
Von Delegierten-Systemen betroffene Eigentümer können sich deshalb an Hausgeld-Vergleich e.V. wenden und dort anfragen, ob “ihr System” Angriffspunkte zur eventuellen Ungültigkeitserklärung enthält.
Kontakt: Tel.: 09154/1602, E-Mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
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