“Sind Beiräte “Handlanger” der Verwaltung oder Sprecher der Wohnungsinhaber?”
Das war die provokante Frage von Vereinsbeirätin Dr. Inge Karger auf dem 1. Düsseldorfer Wohnungsinhaber-Stammtisch. Der hoch interessante Beitrag sollte vielen Beiräten zu denken geben, die sich bisher auf der Basis der vom Gesetzgeber unglücklich formulierten § 29 Absatz 2 WEG weitgehend als “Handlanger” oder “Büttel” des Verwalters darstellten.
Die gesetzliche Ausgangslage -
§§ des Wohnungseigentumsgesetzes, in denen der Beirat erwähnt wird:
§ 20 Gliederung der Verwaltung
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29.
§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigen-tümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.
(6) 1Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. 2Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. 3Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.
§ 29 Verwaltungsbeirat
(1) 1Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. 2Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.
(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.
(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.
Dagegen
§ 111 Abs. 1 AktG - Aufgaben des Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung zu überwachen.

Was ergibt sich also aus dem Gesetz?
Das Online-Lexikon "Immobilien-Fachwissen von A-Z", das allen Mitgliedern unseres Vereins kostenlos zur Verfügung gestellt wird, gibt zum Thema Verwaltungsbeirat folgende Erklärung:
"Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat nach § 29, sofern dieser bestellt ist (§ 20 Abs. 1 WEG).
  • Die Wohnungseigentümer entscheiden über die Verwaltung,
  • der Verwalter ist verantwortlich für die Durchführung Entscheidungen der Eigentümer
  • der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben
Daneben soll (keine gesetzliche Pflicht also) der Beirat bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums besondere Aufgaben erledigen, nämlich die Prüfung
  • des Wirtschaftsplans,
  • der Jahresabrechnung,
  • der Rechnungslegung und
  • der Kostenvoranschläge.
Vor der Beschlussfassung hierüber soll der Verwaltungsbeirat gegenüber den Wohnungseigentümern in der Versammlung schriftlich oder auch mündlich eine entsprechende Stellungnahme abgeben (§ 29 Abs. 2 und 3 WEG)..."
Andere Autoren sehen das ähnlich:

Zwar ist der Verwaltungsbeirat kein Organ im Sinne des § 31 BGB oder des § 111 AktG , und er ist auch nicht zwingend vom Gesetz vorgeschrieben, aber er ist neben der Eigentümer-versammlung das Gremium, welches Ihre Interessen als Wohnungseigentümer gegenüber der Hausverwaltung vertreten sollte.

Die wichtigste Aufgabe des Verwaltungsbeirats wird die Überprüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung des Verwalters angesehen.

Kurz gesagt ist der Beirat die ständige Vertretung der Eigentümerversammlung gegenüber dem Verwalter! Nach Streibl Seite 14: Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats.

In diesem Text werden die Aufgaben des Beirats anders gesehen, nämlich

Interessenvertretung der Eigentümergemeinschaft,

und nicht als Erfüllungsgehilfe der Verwaltung!!!!!

Aus diesem Text ist ferner zu lesen, dass die Aufgaben des Verwaltungsbeirats nicht in dem bloßen Zuarbeiten zur Verwaltung zu sehen sind, wie viele Verwalter den § 29 Abs. 2 WEG für sich beanspruchen (Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter...), sondern die Kontrollfunktion des Beirats ist hier gemeint. Auf S. 16 nennt Streibl dies auch "Überwachung des Verwalters".

Dem Beirat ist es vom Gesetz her untersagt, irgendeine Verwaltertätigkeit auszuüben, er darf sich also nicht zum "Hilfsverwalter" aufbauen lassen oder zu sehr "Gehilfe des Verwalters" werden.

"All zu oft weisen die Verwalter auf diese angebliche des Beirats hin, um den Beirat für sich zu vereinnahmen.
Der souveräne Beirat lässt sich deshalb
nicht auf eine Hilfsfunktion des Verwalters reduzieren,

denn im § 29 Abs.3 WEG weist der Gesetzgeber dem Beirat eine Schlüsselfunktion mit der Prüfungs-, Beratungs- und Empfehlungskompetenz gegenüber dem Verwalter zu.“

„Und damit sind dem Beirat aus meiner Sicht (sagt Schramm als langjähriger Beirat) ein verpflichtendes Controlling des Verwalters zugewiesen worden."

(Schramm, Meine Wohnung, 5/2 April-Juni 2010, S. 5)

Er darf ferner auch nicht bei Aufgaben tätig werden, die in den Kernbereich der Wohneigentümer-versammlung fallen, z.B. Verwalter bestellen, Jahresabrechnung des Verwalters genehmigen und den Verwalter entlasten.

Der Beirat darf mit seiner "den Verwalter unterstützenden Tätigkeit" nur im Innenverhältnis der Wohneigentümergemeinschaft tätig werden, er darf keinesfalls die Gemeinschaft nach außen gegenüber Dritten oder gerichtlich vertreten, sofern er dazu nicht explizit bevollmächtigt wurde.

Der Verwaltungsbeirat hat einen größeren Handlungsspielraum, als das Gesetz ihm zubilligt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den Aufgabenbereich des Beirats erweitern. So kann er z.B. den Auftrag erhalten, den Verwalter bei seinen laufenden Arbeiten zu überwachen. Ebenso kann der Beirat eine Kontrollfunktion ausüben, wenn es darum geht, nur eine einzelne Maßnahme des Verwalters zu überwachen. Aber eine solche Aufgabenübertragung erfordert eine bestandskräftige Genehmigung durch die Gemeinschaft.

Was sind andere Pflichten, die Wohneigentümer vom Beirat erwarten können?
Da wäre einmal eine Auskunftspflicht gegenüber Miteigentümern in bezug auf das Wohneigentum.
Hier sagt die Rechtsprechung aber: Nein, Auskunftspflicht besteht nur in der Versammlung.

Das WEG 29 Abs. 2 ist sehr sparsam in seinen Ausführungen und sagt folgendes:

Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben!
Das ist alles!
Da ist es doch verständlich, wenn Hausverwalter sich sehr schnell dieses Paragraphen bedienen, um den Beirat für sich zu funktionalisieren, wie es auch in den meisten Fällen geschieht.
Aus diesem § 29 ist also nicht mehr zu holen!!!!
Und daher kommt wahrscheinlich die Meinung vieler Verwalter, den Beirat für Ihre Interessen zu funktionalisieren.
Fehlverhalten von Beiräten, die sich auf die Seite der Verwaltung schlagen,
entstehen aus der falschen Auslegung dieses § 29 im WEG.

Es wird von Beiräten berichtet, die sich wie Generalbevollmächtigte gegenüber den anderen Eigentümern aufführen, und die nicht begreifen, dass sie Distanz zum Verwalter wahren müssen allein schon wegen ihrer Prüfaufgabe!!!
"Gerade diese Distanz zum Verwalter erwartet jeder Eigentümer von einem Beirat.
Wie sonst könnte ein Beirat glaubhaft machen, dass er Kostenvoranschläge, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan des Verwalters gewissenhaft prüft."
(Schramm S. 2 -M.W. 2/4 /07)

Und weiter (sagt Schramm):"Der Kardinalfehler vieler Beiräte ist, dass sie das WEG nicht kennen, nicht verstanden haben oder es ignorieren:
Die Eigentümer entscheiden - der Verwalter führt aus - der Beirat berät, vermittelt und kontrolliert.“

     Der Beirat hat keine Entscheidungskompetenz !
Die meisten Beiräte tappen aber genau in die Falle, die Ihnen die Verwalter stellen:
Sie lassen sich in Entscheidungen mit einbeziehen.

Beispiel: Wenn sie in Entscheidungen über Anschaffungen miteinbezogen werden, fühlen sie sich für diese Entscheidung verantwortlich und verteidigen später selbstverständlich die Wahl, wenn sie vielleicht von anderen Eigentümern wegen überhöhter Kosten angegriffen wird.
Sie fühlen sich dann automatisch im gleichen Boot wie der Verwalter.
Die vom Beirat geforderte Neutralität ist damit nicht mehr gewährleistet, er hat Distanz verloren!

Es kommt dann möglicherweise zu der klassischen Konstellation

Verwalter und Beirat plus Anhang    ./.    die Oppositionsgruppe,
schlimmstenfalls gegen einen einzelnen Eigentümer, der anderer Meinung ist oder sich auch um gemeinschaftliche Belange kümmert, aber in andere Richtung.
Dann entsteht das klassische Spiel der Hausverwalter: Zuerst den Beirat auf seine Seite ziehen, danach möglichst viele Eigentümer, und den letzten "Sturkopf", ja, der wird dann ausgegrenzt!
Es muss also noch nicht einmal das strafbare Delikt der Vorteilsnahme vorliegen. Neutralität kann der Beirat also auch verlieren, wenn er es an der nötigen Distanz zum Verwalter fehlen lässt.
Deshalb sollen Beiräte folgende Regeln beachten:
  • Nicht an Verwalterentscheidungen teilnehmen.
  • Neutralität zu allen Eigentümern wahren.
  • Kontrollpflichten sehr ernst nehmen.
  • Amt frei machen, wenn nicht alle Eigentümer die Entlastung erteilen.
Handeln Sie so, dann können wir mit Ihnen als Beirat zufrieden sein,
Sie entlasten und wiederwählen.
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