Wer als Eigentümer gerichtlich die Verwalterabwahl betreibt oder sich gegen eine Wiederwahl wendet, kann derzeit an den Gerichten unkalkulierbare Überraschungen bei der Streitwertfestsetzung erleben.

Grundlage für die Streitwertfestsetzung ist § 49 a des Gerichtskostengesetzes (GKG) seit dem 1.7.2007. Dort heißt es:

(1) Der Streitwert ist auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenden an der Entscheidung festzusetzen. Er darf das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des Wertes ihres Interesses nicht überschreiten. Der Wert darf auf keinen Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen.
(2) Richtet sich eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, darf der Streitwert das Fünffache des Wertes ihres Interesses sowie des Interesses der auf ihrer Seite Beigetretenen nicht übersteigen. Absatz 1 Satz 3 gilt entsprechend.

Die frühere oft gerügte „Willkür“, wie Gerichte den Streitwert festlegten, der ausschlaggebend für die Verfahrenskosten ist, sollte mit der neuen Regelung für den Eigentümer überschaubarer werden und vor allem zu einer relativen Gleichheit führen. Denn führte ein Eigentümer den Rechtstreit früher in einer sehr großen Wohnanlage, so war sein Kostenrisiko ernorm hoch und in einer kleinen Wohnanlage gering.

Mit der neuen Regelung sollte diese offensichtliche Ungleichheit beseitigt werden, weshalb die Deckelung auf das max. Fünffache des Klägerinteresses erfolgte.

Deshalb hätte man annehmen dürfen, dass es an den Gerichten seit dem 1.7.2007 zu einer nachvollziehbaren Festsetzung des Streitwertes kommen würde, wenn sich die Klage gegen die weitere Tätigkeit des Verwalters richtet.

Die Praxis sieht jetzt aber anders aus, wie die nachstehenden Beispiele verschiedener Gerichte zeigen:

München Amtsgericht:
Das Interesse des Klägers wird auf 547,52 € festgelegt.
Landgericht München:
Bei dem gleichen Fall ist anschließend das Landgericht der Auffassung, dass sich der Streitwert auf 50% des Verwalterhonorars für die gesamte Restlaufzeit bemisst. Das fünffache Interesse des Klägers bemisst sich nicht nach seinem Anteil am Verwalterhonorar. Das Interesse des Klägers geht über diesen Wert hinaus.
„Eine anwaltfreundliche Auslegung des § 49 a GKG“, so die Meinung dazu eines Hamburger Richterkollegen.
Landgericht Köln:
Dort wurde entschieden, dass der Streitwert die gesamte Höhe des restlichen Verwalterhonorars umfasst. Eine Herabsetzung nach § 49a GKG kommt nicht in Betracht. Als Streitwert wurden die 360.756 € des AG Bergisch Gladbach für richtig erklärt.
LG Nürnberg/Fürth:
Das Individualinteresse des Klägers wird mit 10% der Verwaltervergütung angesetzt.
Meinung des Vorsitzenden Richters am Kammergericht Berlin a.D, Dr. Briesemeister:
Es ist mit der Justizgewährungspflicht nicht vereinbar, einen Kläger mit einem Kostenrisiko zu belasten, das nicht im Verhältnis zu seinem Interesse am Verfahren steht und die Anrufung des Gerichts als wirtschaftlich unvernünftig erscheinen lässt.
Meinung von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Es ist nicht vertretbar, dass Eigentümer scheinbar durch einzelne Gericht mit nicht mehr nachvollziehbaren hohen Streitwerten von der Anrufung der Gerichte abgehalten werden sollen. Auch hier hat der Gesetzgeber Klarheit zu schaffen, wie sein § 49 a GKG auszulegen ist. Das kann nicht den einzelnen Gerichten in unterschiedlichster Weise überlassen werden. Wenn ein Verwalter aus Gründen nicht zu tolerierender Handlungen gerichtlich abgelöst werden soll, so ist sein Honorar für die Restlaufzeit ohnehin nicht geeignet, das Interesse des Klägers zu bemessen. Denn dieser will sich nicht das Honorar für den Verwalter ersparen, sondern eine akzeptable Leistung eines Verwalters. Das Interesse hat sich deshalb an anderen Kriterien zu orientieren, nämlich am Wert einer ordnungsgemäßen Arbeit gegenüber einer unakzeptablen und nicht am Honorar des fragwürdigen Verwalters, der eine übliche Leistung gerade nicht erbringt. Dies ergibt sich schon deshalb, weil das Interesse des klagenden Eigentümer in einer kleinen Gemeinschaft genauso hoch zu werten ist als das, wenn er Teil einer sehr großen Gemeinschaft wäre. Bei der Streitwertbemessung nach dem Gesamthonorar kommt es demnach zu vollkommen irrigen Unterschieden, je nachdem wie viele Wohneinheiten die Wohnanlage hat. So hätte z.B. dem Amtsgericht Bergisch Gladbach und dem Landgericht Köln klar sein müssen, dass man das Interesse eines einzelnen Klägers nicht in einer Größenordnung von über 350.000 € bemessen lassen kann, so wie es dort geschehen ist.
So kann es nicht weitergehen, denn sonst könnte sich der Eindruck verfestigen, bestimmte Gerichte haben die Verhinderung solcher Verwalterabwahl-Klagen als Ziel.
Schreiben Sie deshalb an Hausgeld-Vergleich e.V. Ihre Meinung zu diesem Thema oder übersenden Sie nicht nachvollziehbare Urteile der Gerichte oder Entscheidungen zum Streitwert.
Auch diese Zustände müssen mit dem Gesetzgeber diskutiert und an die Öffentlichkeit gebracht werden. Denn umstrittene Verwalter sollten nicht durch extrem hohe Streitkostenrisiken geschützt werden.
Infos und Sendungen an: Hausgeld-Vergleich e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn
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