A.
Die These: „Es besteht Handlungsbedarf
für Verwalterverbände, die Gerichte und
den Gesetzgeber !“
Immer mehr Eigentümer, besonders auch Ersterwerber, sind erschüttert, wenn sie erleben, wie minimalst ihre Rechte aus dem Besitz einer Eigentumswohnung geworden sind. Selbst die weni-gen Individualrechte, wie z.B. die Einsicht in Verwalterunterlagen, müssen immer häufiger mühevoll gerichtlich erkämpft und teilweise dann sogar in einem Folgeverfahren per Zwangsvoll-streckung durchgesetzt werden. Konnten dann nach dieser Prozedur finanzielle Schädigungen beweissicher festgestellt werden, so ist Verjährung eingetreten oder eine ängstliche Mehrheit stimmt der Durchsetzung von Schadensersatz nicht zu, weil positive Ergebnisse von den Gerichten heute nicht mehr erwartet werden.
Eigentümer, die die Einzelabrechnung ihres Miteigentümers nicht kennen, dürfen diese gesetzlich genehmigen, so dass Tausende von Eigentümern jedes Jahr entweder Unkorrektheit in ihrer Ab-rechnung hinnehmen oder vor Gericht ziehen müssen.
Als Streitwert bei Gericht kann ein Wert festgesetzt werden, der fünfmal höher ist als das persönliche Interesse des Klägers. Das gibt es nur im WEG. Die Eigentümer haben inzwischen bemerkt, dass sie offensichtlich mit extrem hohen Verfahrenskosten von der Durchsetzung des Rechts abgehalten werden sollen. Viele Klagen werden damit betriebswirtschaftlich sinnlos. Die Entscheidungen dauern oft Jahre und werden häufig durch fragwürdige Wiederholungsbeschlüs-se, die das Gesetz zulässt, wertlos.
Die derzeitigen Zustände widersprechen jeglichem Verbraucherschutz und entrechten den einzelnen Eigentümer in einem immer unzumutbarerem Maße. Immer mehr verbreitet sich Mobbing gegen Eigentümer, die sich gegen diese Zustände wehren.
Verwalterverbände, Gerichte und Gesetzgeber sollten sich dieser unhaltbaren Zustände annehmen, wenn sie nicht wollen, dass die Eigentumswohnung von immer breiteren Kreisen abgelehnt wird.

B.
Beispiele über die Zustände
Diese beispielhaften Fälle verdeutlichen die Missstände im System:
Beispiel 1*:
Der Geschäftsführer des Verwalters A. in Stuttgart hat im Rahmen der Ermittlungen der Staats-anwaltschaft nach eigenen Angaben Gelder der Festgeldkonten verschiedener Wohngemein-schaften veruntreut. Der Vorgang hat zum Insolvenzsantrag dieser Hausverwalter-GmbH vom 8.12.2009 geführt. Der Umfang der Schädigungen wird derzeit noch ermittelt. Die Verwalter B., C. und D. in München haben sich ebenfalls an Rücklagengelder vergriffen usw.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Wann wird der alleinige Zugriff des Verwalters auf die Rücklagenkonten von vornherein gesetzlich ausgeschlossen?
Beispiel 2*:
Verwalter E. in Hassloch legte aktuell die 4. Fassung der Jahresabrechnung 2006 und jeweils die 2. Fassung für 2007 und 2008 vor. Eine Ausgabe für eine Instandhaltung wurde z.B. wieder doppelt berechnet. Einmal wurde das Geld dafür aus der Rücklage genommen und dann zum zweiten Male direkt per Umlage in die Einzelabrechnung zur zweiten Bezahlung eingestellt. Vorgaben des Gerichts wurden wiederum nicht beachtet und dazu neue Fehler eingebaut. Drei Gerichtsverfahren haben nichts genutzt. Der Verwalter wurde inzwischen aus wichtigem Grund abgewählt. Verwalter B. sah natürlich keinen „wichtigen“ Grund für seine Abwahl und hat den Beschluss der Eigentümer angefochten. Und statt seine Klage abzuweisen, hat das Gericht eine Entschädigung für den Verwalter B. als „Belohnung?“ vorgeschlagen.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Wie unfähig und dreist kann ein Verwalter eigentlich in Deutschland sein und was muss ein Verwalter noch anstellen, dass ein Gericht eine fristlose Kündigung für angemessen hält?
Beispiel 3*:
Verwalter F. in Bruchköbel verweigerte die Einsicht in Unterlagen, legte fehlerhafte Abrechnungen vor und beschimpfte und bedrohte die Eigentümer, die ordnungsgemäße Zustände haben wollten. Er kann sich dieses Verhalten leisten, da er eine Mehrheit hinter sich hat, die auch solche Handlungen für in Ordnung halten. Das Amtsgericht Hanau hat den Verwalter auf Antrag zwar gemäß § 21 Abs. 4 WEG abgesetzt, aber in den fehlerhaften Abrechnungen und auch in der Anfechtungssache gegen eine Wiederwahl bis heute nicht entschieden. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgericht zur Absetzung des Verwalters aufgehoben.
Grund: „Fehlverhalten liegt nicht vor und man hätte gegen die Wiederbestellung klagen müssen.” Verweigerung von Einsicht in Unterlagen, Beschimpfungen und Bedrohungen von einzelnen Eigentümern, alles noch ihm Rahmen der Normalität, so dem Sinn nach das Landgericht. Und mit den falschen Jahresabrechnungen hat sich das Amtsgericht noch nicht beschäftigt - zählt deshalb beim Landgericht also auch nicht.
Und dass die Wiederbestellung doch angefochten wurde, ist zwar aktenkundig und zusätzlich vorgetragen worden, dem Landgericht in Hanau aber wegen der Fülle der Verfahren entgangen.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Wenn schon unfähige Verwalter ihr Amt behalten können und Entschädigungen nach ihrer Kündigung bekommen sollen, muss man dann auch den Toleranzrahmen gegenüber heutigen Gerichtsentscheidungen neu justieren?
Warum legen Gerichte gegenüber Verwaltern andere Maßstäbe an als bei einem kleinen Angestellten, der wegen einigen zur Vernichtung vorgesehenen Maultaschen, die er vorher verzehrt hat, fristlos gekündigt wird?
Liegt der rechtliche Unterschied darin begründet, dass der fragwürdige Verwalter E. von einem Vorstand eines Verwalterverbandes anwaltlich vertreten wurde?
Beispiel 4*:
Verwalter G. in Höhenkirchen hat die Eigentümer überzeugt, dass an Einrohrheizungen elektro-nische Messgeräte große Vorteile bringen. Seitdem haben manche Eigentümer keine Verbrauchs-werte bei den Heizkosten, andere ganz minimale Werte gegenüber früher und andere Eigentümer sollen deren Heizkosten über plötzlich exorbitante eigene “Verbrauchswerte” mitbezahlen. Das Gericht erklärt die Abrechnungen für ungültig. Der Verwalter beseitigt seinen Fehler trotzdem nicht und wird dabei von einer Mehrheit unterstützt, denn diese hat jetzt viel weniger zu bezahlen. Die Beiräte unterstützen das neue System und den Verwalter (so verlangt es § 29 Abs. 2 WEG), denn auch sie haben Vorteile.
Seit 2004 gibt es den sog. “Wärmeklau per Mehrheitsbeschluss” in dieser Wohngemeinschaft. Ein einzelner Eigentümer klagt gegen diese Zustände seit 2004 und gegen die Verwalterwiederwahl, denn die Mehrheit hat diesen Verwalter damit belohnt. Schließlich hat er ihre Heizkosten zu Lasten anderer Miteigentümer gesenkt.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Wie viel Wert hat eine Mehrheitsmeinung heute noch, wenn vielen Mehrheiten Regeln des Anstandes und der Redlichkeit abhanden gekommen sind? Wann sorgt ein Gericht für Ordnung?
Beispiel 5*:
Verwalter G. aus München ignoriert wie viele andere Verwalter auch, dass Abrechnungsnach-zahlungen des Vorjahres nicht in die auf neue Abrechnung des Folgejahr übernommen werden dürfen.
Statt den richtigen Rückstand von gesamt 2.588,81 € einzuklagen, der sich aus der Addition aller Rückstände der Vorjahre ergibt, klagt er einen viel höheren Betrag ein.
Und er erhält am Münchner Amtsgericht trotzdem Recht.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Wie kann solch ein Fehlurteil eines Amtsrichters entstehen? Fehlt Richtern Zeit, sich buchhalterisch mit der Materie zu beschäftigen?
Beispiel 6*:
Verwalter H. in Freudenstadt wird vom Beiratsvorsitzenden angehalten, seine Kompetenz bei Geldausgaben ohne Eigentümerbeschluss nicht zu überschreiten. Verwalter F. betreibt daraufhin die Beiratsabwahl. Der Beirat stellt den Gegen-TOP auch wegen anderer Verfehlungen des Verwalters: “Abwahl des Verwalters aus wichtigem Grund”.
Der Verwalter verhindert mit seinen angeblichen “Vollmachten” seine Abwahl. Vollmachtseinsicht wird verweigert.
Das Gerichtsverfahren ist längst abgeschlossen. Der Verkündungstermin der Entscheidung war der 23.7.2009 im Zimmer 109. Am 23.7.2009 verkündete der Richter nichts, versichert aber, dass das Urteil bereits geschrieben wird.
5 Monate später wird immer noch am Urteil geschrieben.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Hieß es nicht, das ZPO-Verfahren ist schneller, dafür aber rund 300% teurer? Oder sollte der Eigentümer vom Staat nur zur Kasse ohne Gegenleistung gebeten werden?
Beispiel 7*:
Verwalter J. in Hannover schlägt eine Rohrsanierung für 750.000,- € vor. Als “Sachverständiger” wird der Vater des Firmeninhabers eingesetzt, der das Angebot abgegeben hat.
Der “sachverständige” Vater versichert, dass gegen eine Auftragsvergabe an seinen Sohn nichts spricht. Das leuchtet ein. Es liegt ein Gegenangebot einer anderen Firma vor, das 140.000,- € günstiger ist. Der Vater kassiert für sein “Sachverständnis” 50.000,- € von der Verwaltung. Die Verwaltung räumt später ein, dass es zusätzlich leider auch zu Überzahlungen an den “Rohrsanierer” gekommen ist. Die Verwaltung bietet aus ihrer Vermögens-Haftpflicht Schadens-ersatz an, wenn in einer Klage gegen den “Rohrsanierer” die Schadenshöhe festgestellt wurde. Daraufhin wird die Rohrsaniererfirma für 1 € verkauft und meldet dann Konkurs an.
Der Sachverständige teilt seine Amtsniederlegung mit.
Auf Forderung des Eigentümers Q 1 an den Beirat, er solle sich zur nächsten Eigentümer-versammlung für die Absetzung des Verwalters einsetzen, antwortet und reagiert der Beirat nicht.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Fühlte sich der Beirat an den § 29 Abs. 2 WEG gebunden, dass er den Verwalter unterstützen soll und nicht die Eigentümer?
Beispiel 8*:
Mehr als 1 Million € Schmiergelder sind von Handwerkerfirmen an den Vorstand K. in Braunschweig geflossen, so die Braunschweiger Tageszeitung. Geld und kostenlose Dienstleistungen habe er angenommen, so Bestandteile seines Geständnisses. Geldumschläge haben den Besitzer gewechselt. Einmal waren es sogar 40.000 €. Das Geld wurde von den Handwerkern angeboten. Druck war nicht notwendig. Das lief regelrecht wie „geschmiert“.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Warum werden in Deutschland bisher nicht Ross und Reiter in solchen Fällen genannt, um den Verbraucher vor solchen Personen und Handwerkern zu schützen?
Und warum wurde von der Bundesregierung als führende Wirtschaftsmacht bisher die UN-Konvention gegen Korruption noch nicht ratifiziert?
Beispiel 9*:
Verwalterin L. in Braunschweig schlägt der Eigentümerversammlung vor, die Dachgiebel der Wohnanlage mit dem Aufmaß 300 qm lt. Angebot der Firma X. für 63.159 € sanieren zu lassen und der Auftrag all an X. zu einem Festpreis vergeben werden. Der Eigentümer Q 2 verhindert den geplanten Beschluss mit dem Argument, dass das Aufmaß nicht stimmen könne und holt ein Gegenangebot ein. Das zeigt dann, dass die zu bearbeitende Fläche nur 230 qm misst und eine Auftragsvergabe für 46.300,- € möglich wäre. Doch statt den Auftrag an den sofort korrekt anbietenden Handwerker Y. zu geben, erteilt die Eigentümermehrheit dem Handwerker X. den Auftrag, der sie gemeinschaftlich mit der Verwaltung linken wollte. Wenn X. seinen Preis wegen des Konkurrenzdrucks reduzieren musste, dann sollte man X. doch entgegen kommen, so die Entscheidung der Mehrheit.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Bestätigt sich hier wieder die These, dass die Mehrheit der Eigentümer heute nicht mehr begreift, wie angemessene Entscheidungen im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung aussehen müssten?
Beispiel 10*:
Verwalter M. in Braunschweig schlägt anderen Eigentümern den Beschluss vor, dass 101 Fenster der Wohnanlage für 161.000 € vom Lieferanten Z. ausgetauscht werden sollen.
Gegenangebote kann der Verwalter nicht vorlegen.
Der Eigentümer Q 3 misstraut der Sache, weil ihm bekannt ist, dass der Verwalter und Lieferant Z. Nachbarn sind. Er veranlasst Vergleichsangebote und die ergeben dann einen Preis von nur rund 120.000 €. Die Eigentümer entscheiden wie im ersten Fall: Der Lieferant Z., der sie beschubsen wollte, erhält den Auftrag.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Hat das WEG-Gericht Recht, wenn es erklärt, die Fälle 9 und 10 entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung in Braunschweig?.
Beispiel 11*:
Verwalter N. aus München schlägt eine Aufdopplung auf den bereits vorhandenen Vollwärme-schutzes (VWS) vor, dazu den Austausch aller Fenster in Kunststoff braun incl. der an die Fenster angrenzenden Wandelemente innerhalb der Balkone und Terrassen, neue dafür angepasste Balkongeländer sowie die Ausführung der dann auch erforderlichen Elektroarbeiten. Die Kosten dafür werden auf 3 Millionen € veranschlagt. Eine einfache Mehrheit stimmt diesem Beschlussvorschlag zu.
Eine Minderheit hält dagegen einen Neuanstrich der Wohnanlage sowie den Austausch wetterbedingt angegriffener Fenster in den obersten Etagen an den Westseiten für ordnungs-gemäße Verwaltung. Ein Austausch aller zurückgebauten und wetterabgewandten Fenster sowie aller Balkontüren, deren Wandanschlüsse und Balkongeländer wird als unnütze Ausgabe beurteilt.
Das deshalb angerufene Gericht fühlt sich bei der Beurteilung überfordert, ob es sich um eine modernisierende Instandhaltung oder eine Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG handelt und beauftragt am 30.10.2008 einen Gutachter, der das klären soll. Die Aussetzung des Mehrheitsbeschlusses bis zur Vorlage des Gutachtens lehnt das Gericht und die Mehrheit ab.
Die Vorlage des Gutachtens wird immer wieder verschoben und liegt im Dezember 2009 (also über ein Jahr nach der Bestellung) immer noch nicht vor. Inzwischen sind die 3 Millionen € verbaut und eine Entscheidung, was Recht gewesen wäre, ist betriebswirtschaftlich sinnlos geworden.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Welchen Sinn machte die Anrufung des Gerichts, wenn dieses Eigentümer vor wirtschaftlichem Schaden im praktischen Falle nicht zu schützen in der Lage ist?
Und warum fehlt im Gesetz die Verbraucherschutzregelung, dass ein Beschluss mit der Anfechtungsklage bis zur gerichtlichen Entscheidung ruht, wenn keine Dringlichkeit zur Umsetzung vorliegt?
Beispiel 12*:
Verwalter O. in Kaiserlautern wurde wegen nicht zu tolerierender Handlungen und Entscheidungen aus wichtigem Grund abgewählt. Das Angebot der Eigentümer, er solle sein Amt freiwillig zum 31.12.2009 aufgeben, lehnt der Verwalter ab. Das Ergebnis der Abwahl lautete sodann:
40,71% sind für die Abwahl, 2,27% sind gegen die Abwahl und 57,2% der in der Versammlung anwesenden Eigentümer enthalten sich der Stimme. Der Verwalter stellt das Ergebnis des Beschlusses wie folgt fest: „Der Beschluss ist mehrheitlich angenommen worden.“
Dann korrigiert er seine Aussage: „Die Abwahl ist mehrheitlich gescheitert.“ Schreibt das so in die Beschluss-Sammlung und verbleibt im Amt.
§ 26 Abs. 1 bestimmt, dass der Verwalter mit einfacher Mehrheit abgewählt wird. Enthaltungen werden weder mit Ja noch mit Nein gezählt. Das ergibt sich aus der BGH-Rechtssprechung.
Frage von Hausgeld-Vergleich e.V.:
Kann dieser Verwalter Vorbild für andere Verwalter und Vorstand eines Verwalterverbandes bleiben?
Die beispielhaften Schilderungen nach bestem Wissen und Gewissen basieren auf Gerichtsunterlagen und Schriftstücken von Eigentümern.

C.
Und deshalb hat Hausgeld-Vergleich e.V. folgende Forderungen an die
Verwalterverbände, Gerichte und den Gesetzgeber,
denn solche Zustände sind unerträglich!
Eine Diskussion wird dringend angeregt.
Forderungen an die Verwalterverbände:
  • Die Verwalterverbände sollten dafür sorgen, dass die Verfehlungen von Verbandsmitgliedern, wie sie in den Beispielen 1-12 geschildert wurden, nicht unter den Teppich gekehrt werden, sondern auch tatsächlich zu konkreten Maßnahmen bis zum Ausschluss des Mitgliedes aus dem Verband führen.
  • Massive Beschwerden über Verbandsmitglieder sollten im Rahmen von Schiedsverfahrens behandelt werden, die auch für Verbraucherschützer und die betroffenen Eigentümer zugänglich sind. Nur dadurch ist zu erreichen, dass den Verbandsmitgliedern und den Verbänden Vertrauen geschenkt werden kann.
  • Die Verbände sollten intern zusätzliche Bußgelder an Verbandsmitglieder verhängen, wenn diese wegen unzulässigen Handlungen von Gerichten verurteilt wurden.
  • Es ist sofort darauf zu verzichten, dass Lieferanten und Dienstleister von Eigentümergemein-schaften “Fördermitglieder” in den Landesverbänden oder im Dachverband sein können. Die An-nahme von “Förder- oder Sponsergeldern” sind abzulehnen.
  • Mitgliederzeitungen und Kundenzeitungen der Verwalter sind nicht durch Anzeigengelder von Lieferanten zu finanzieren.
  • Auf prozentuale Honorierungen an Sonderumlagen und an Geldausgaben für Instandhaltungen ist zu verzichten. Dafür ist das Grundhonorar auskömmlich zu kalkulieren und anzubieten.
  • Verwalter sollten von selbst Verfügungsbeschränkungen über Rücklagengelder anbieten (z.B. nur mit zweiter Unterschrift eines Beirats oder Eigentümers).
Forderungen an die Gerichte:
  • Richter sollten berücksichtigen, dass der Eigentümer den Weg zum Gericht nicht zum Spaß wählt, sondern dass die Anrufung sein letzter Weg ist, ordnungsgemäße Zustände gegen den Widerstand der Mehrheit bzw. des Verwalters zu erreichen.
  • Richter sollten beachten, dass heute die Mehrheit der Eigentümer in den Versammlungen mit der zu beschließenden Materie überfordert ist, teils wegen des Alters, teils wegen Überlastung im Beruf und weiter wegen allgemein verbreiteter geringer Sachkunde oder Interesselosigkeit. Daraus folgt nämlich, dass die gängige Darstellung der Verwalter und deren Anwälte, eine Mehrheit würde sachlich, gesetzlich und betriebswirtschaftlich richtig entscheiden, heute überwiegend falsch.
  • Richter sollten sich erinnern, dass nur sie es sind, die auf unseriöse Verwalter oder Gesetze und übliche Anstandsregeln miss-achtende Mehrheiten erzieherisch einwirken können.
  • Richter sollten immer daran denken, dass das Vertrauen in unseren Staat nur durch eine unabhängige, neutral urteilende Justiz Bestand haben kann.
  • Richter haben deshalb einen Anspruch auf ausreichende Zeit, sich mit den Sachverhalten umfassend beschäftigen zu können, um Fehlurteile wegen Arbeitsüberlastung zu vermeiden.
  • An Schwerpunktgerichten wie München, Frankfurt, Köln usw. scheint diese ausreichende Zeit je Fall zu fehlen, so dass hier personelle Aufstockungen dringend gefordert werden sollten.
  • Richter sollten wissen, dass von ihnen eine umgehende Entscheidung in einem gerichtlichen Verfahren erwartet werden kann. Die derzeitigen Zeitspannen sind nicht zu tolerieren und passen nicht zum Versprechen, dass die ZPO schneller sei. Die lange Zeitdauer der Verfahren machen viele Entscheidungen betriebswirtschaftlich sowie teilweise auch von der Wirkung sinn-los und erschüttern das Vertrauen in die Justiz und den Staat.
Forderungen an den Gesetzgeber:
  • Der Gesetzgeber sollte sein Versprechen einhalten, dass das ZPO-Verfahren zu einem schnelleren Ergebnis führt. Zumindest die Schwerpunktgerichte sollten deshalb personell verstärkt werden. Die erfolgte Erhöhung der Verfahrenskosten um 300% sollte diese Personalaufstockung ermöglichen.
  • Der Gesetzgeber sollte Statistiken der Gerichte veranlassen, die Auskunft über die Klagegegenstände, die Anzahl, die Streitwerte, die Zeitdauer bis zum Urteil und die Ergebnisse nach Streitparteien geordnet geben, um damit Grundlagen für eine angemessene Korrektur des Wohnungseigentumsgesetzes zu haben.
  • Der Gesetzgeber sollte sich nach 2 1/2 Jahren endlich mit den Folgen und der Kritik am derzeitigen WEG, die von vielen Seiten geäußert wird, und sich mit den realen Zuständen auseinander setzen. Korrekturen am Gesetz sind dringend erforderlich, wenn man das Interesse an Eigentumswohnungen stärken will.
  • Das derzeitige Gesetz ist auch dahingehend zu überprüfen, ob es verbraucherschutzgerecht ausgelegt ist.
  • Der Gesetzgeber sollte zu seiner ausgewogenen Beratung und Aufklärung endlich auch die Meinung von Verbraucherschutzvereinen einbeziehen.
  • Der Gesetzgeber sollte eine gesetzliche Aufklärungspflicht der Notare über die Risiken und Pflichten, die mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung verbunden sind, vor der Beurkundung des Kaufvertrages regeln, so wie es bei jeder anderen risikobehafteten Geldanlage auch erforderlich ist.
  • Ferner sollten die Notare gesetzlich verpflichtet werden, dem potentiellen Erwerber einer Eigentumswohnung vor der Kaufvertragsunterzeichnung ein Wohnungseigentumsgesetz, die Teilungs-/Gemeinschaftsordnung, den Hausverwaltervertrag, die Beschluss-Sammlung sowie aktuelle Jahresabrechnungen/Wirtschaftspläne über die Wohnnebenkosten auszuhändigen.
Hausgeld-Vergleich e.V. hat u.a. folgende Anregungen und Änderungswünsche zum Wohnungseigentumsgesetz:
  • Das streitige ZPO-Verfahren ist nicht geeignet, Probleme bei der Verwaltung im Sinne eines Versuchs einer dauerhaften Befriedung der Streitparteien zu erreichen. Derzeit werden die Streitigkeiten deshalb in einer bisher ungewohnten erbitterten Weise vor Gericht geführt, da der Verlierer mit hohen Kosten belastet wird, wie sie im FGG-Verfahren bisher unbekannt waren. Es müssen deshalb alternative Verfahren zur Klärung von Streitigkeiten gefunden werden, wie die anfallenden Probleme innerhalb einer Wohngemeinschaften dauerhaft gelöst werden können. Grundsätzlich muss ein Schlichtungsverfahren als erste Stufe zur Streitbeilegung eingeführt werden.
  • Die derzeitigen Mehrerlöse der Gerichte aus der Gebührenerhöhung um 300% haben nicht dazu geführt, dass es zu einer personellen Verstärkung der Richter kam, um die Verfahren beschleunigt abzuwickeln, wie es zur Begründung des ZPO versprochen wurde. Bis mediative Verfahren zur Streitbeseitigung gefunden werden, sind die Schwerpunktgerichte personell aufzustocken, um Fehlurteile wegen Überlastung der Richter zu vermeiden.
  • Die Befugnis des Verwalters, mit einem Anwalt unabhängig vom Streitwert Sonderhonorare zu vereinbaren, führt zu einer erheblichen Chancenungleichheit vor Gericht. Der anwaltliche Ver-treter der übrigen Eigentümer hat ohnehin bereits einen Mehrerlös von 2,0 Anwaltsgebühren gegenüber dem Anwalt des klagenden Einzeleigentümers, was eine noch zusätzliche weitere Honorierung überflüssig macht.
  • Es gibt keinen sachlich nachvollziehbaren Grund, weshalb sich eine Beschlussanfechtungsklage nicht gegen den Verband richten muss, denn dieser verteidigt den Beschluss schließlich mit Verbandsressourcen.
  • Es gibt keinen nachvollziehbaren Grund, warum der Eigentümer, der sich bei einer Abstimmung enthalten oder dagegen gestimmt hat, den Beklagten zugeordnet wird, wenn er sich nicht an der Beschlussanfechtungsklage als Kläger beteiligt. Das derzeitige System möglicher Bestrafung selbst bei Nichtbeteiligung ist zu beseitigen.
  • Die Kompetenzen des Ersatzzustellungsvertreters sind nicht bis zum Ende durchdacht worden. So widerspricht es sich von selbst, dass bei einer Befangenheit des Verwalters (Klage gegen seine Entlastung, Wiederwahl, Abwahl aus wichtigem Grund usw.) vom Gesetzgeber niemand bestimmt wurde, der anstelle des Verwalters einen Anwalt bestellen und Erklärungen im Interesse der Eigentümer bei Gericht abgeben kann.
  • Die Regeln zur Streitwertfestlegung hat die Benachteiligung des Eigentümers in einer sehr großen WEG gegenüber dem Eigentümer in einer kleinen nur unbefriedigend gelöst. Dem Eigentümer einer großen Wohnanlage drohen im Verfahren vielfach unverhältnismäßig höhere Verfahrenskosten als in einer kleinen Anlage. Der sachliche Grund dazu fehlt.
  • Als Nachteil hat sich die Abschaffung der OLG-Gerichte erwiesen, deren Anrufung zumindest bei divergierenden Urteilen von Amts- und Landgericht möglich sein sollte.
  • Es sind die schikanösen und jahrelangen Verfahrenswege für den Eigentümer zu beseitigen, der Schadensersatzansprüche gegenüber einem Verwalter durchsetzen will.
  • Die Individualrechte des einzelnen Eigentümers gegenüber dem Verwalter sind gesetzlich zu regeln und zu stärken.
  • Die „Vergemeinschaftung“ von Individualrechten des einzelnen Eigentümers entgegen § 14 GG ist zu beseitigen. Die Vergesellschaftung des Wohnungseigentums ist also zu stoppen.
  • Neues unnötiges Streitpotential wurde mit den Regelungen der § 16 Abs. 3 und 4 und der § 22 Abs. 2 WEG in die Gemeinschaften getragen. Vorhandene Kosten werden durch die neuen Gesetze nicht geringer, sondern nur anders verteilt. Statt des bisherigen gerechten Solidarprinzips je nach Wert oder Größe der Wohnung besteht nun die Gefahr, dass Minderheiten in einer unzumutbaren Weise mehr Kosten zu tragen haben als es dem Empfinden eines gerecht denkenden Menschen entspricht. Dieses neue Streitpontial ist wieder zu beseitigen.
  • Die Regelung zu § 24 Abs. 4, dass ein Beschluss so lange gilt, bis er gerichtlich aufgehoben wird, ist dahingehend zu ändern, dass ein Beschluss ab der Anfechtungsklage solange ruht, bis ein Gericht über den Beschluss eine Entscheidung getroffen hat. Nur das sichert die Eigentümer vor irreparabeln Schäden und überflüssiger weiterer Klage wegen Schadensersatz.
  • § 29 Abs. 2 schiebt den Beirat in die Rolle eines „Gehilfen des Verwalters“, was einer wünschenswerten Funktion des Beirats nicht gerecht wird und ihm seine erforderliche Neutralität nimmt. Die Stellung des Beirats ist neu zu definieren im Sinne eines Aufsichtsrats. Die Prüfaufgaben des Beirats sind als zwingende Pflichten zu regeln und mit der Kompetenz zu versehen, sich bei Bedarf Fachleute zur Beratung zuziehen zu können.
  • Es sind qualitative Mindeststandards sowie ein Führungszeugnis für die Ausübung des professionellen Verwalteramtes nötig.
  • Auf den Verwalter lautende Vollmachten ohne Weisungen sind den Mehrheitsstimmen in der Versammlung zuzuordnen.
  • Dem Wohnungseigentumsgesetz fehlen verbraucherschutzgerechte Elemente, die die Möglichkeiten des unseriösen Verwalters sowie rechtswidrig und betriebswirtschaftlich unsinnig agierender Mehrheiten einschränken. Dahingehend ist das Gesetz zu überarbeiten.
  • Das Mietrecht ist auf das Wohnungseigentumsgesetz dort auf einander abzustimmen, wo es wegen unterschiedlichen Regelungen erforderlich ist (z.B. wie bei der Verteilung der Betriebskosten).
Eine Diskussion, was zur Schadensverhinderung am System zu verbessern ist,
wünscht sich Hausgeld-Vergleich e.V. -

Norbert Deul - Vorstand -
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