- Wichtige Hinweise für Neuerwerber -

Hausgeld-Vergleich stellte bei Mitgliedern und im Internet die Frage:
„Würden Sie zum Kauf einer Eigentumswohnung raten?
Nach dem Geldanlage-Desaster in der letzten Zeit widmen sich diesem Thema inzwischen auch namhafte Medien wie z.B. „Finanztest“ oder die „Süddeutsche Zeitung“, um nur einige zu nennen. Mit Empfehlungen zur Geldanlage ist man vorsichtiger geworden.
„Immobilien lohnen sich“, „Ein Fels in der Brandung“ oder „Vorteil Eigentum“, „Geldanlagen schneiden schlechter ab“ und „Betongold“, so lauteten die Schlagzeilen in den letzten Wochen. Dort wo Rentabilitätsprognosen vorgelegt wurden, war man schon mal der Meinung, dass die laufenden Kosten beim Mieter und Eigentümer gleich sind. Wer solchen Unsinn liest und Erfahrung hat, merkt noch, welches Ziel solche Berichte verfolgen. Die Unsachkundigen merken erst später, dass sie wieder fragwürdigen Aussagen vertraut haben.

Deshalb sind Personen, die derzeit den Kauf einer Eigentumswohnung erstmalig planen, gut beraten, wenn Sie sich nicht einseitig aus der Presse informieren. Hausgeld-Vergleich e.V. bietet hier Kaufwilligen den Erfahrungsschatz von langjährigen Eigentümern an, die wissen, wie die Realität aussehen kann und auf was man besonders achten muss und was ebenfalls einkalkuliert werden sollte, damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht in einem Albtraum endet. So sind in der Regel die auf Wohnungseigentümer zukommenden möglichen Zusatzkosten nicht in den üblichen Rentabilitätsberechnungen eingearbeitet wie z.B.:

Aus Auflagen der EnEV
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sind erhebliche Modernisierungskosten im Sinne der EnEV einzukalkulieren. Denn sind mehr als 10% eines Bauteils zu erneuern, so muss das gesamte Bauteil ausgetauscht werden. Statt 10 verbrauchter Fenster müssen dann z.B. alle weiteren 85 Fenster nach den neuen Dämmvorschriften mit erneuert werden - auch wenn die restlichen Fenster noch in Ordnung sind. Das gleiche gilt für die Fassade. Mehr als 10% Putzerneuerung erfordert eine komplette Wärmedämmung an allen Wänden einschließlich der dann zwangsläufig erforderlichen neuen längeren Fensterbretter sowie neuer Fenster, falls die 14 cm dicke Dämmschicht in diese hineinragen würde. Das kann neue Balkonmöbel erforderlich machen, weil der Balkon an allen Seiten um 14 cm kleiner wurde.
Kosten für die Dach- und Kellerdämmung sind einzuplanen. Je nach Wohnungsgröße und baulicher Ausgestaltung der Wohnanlage sind hier Zusatzkosten von 10.000,- bis 30.000 € einzukalkulieren, die dann schnell bereit stehen müssen.
Aus der Pflicht, Hausgeldschulden solidarisch auszugleichen
Immer mehr finanzschwächere Eigentümer, gerade auch wegen der Auflagen der EnEV, können ihre Zahllasten nicht mehr aufbringen. Das fehlende Geld haben die anderen Eigentümer solange vorzuschießen, bis die Schuldner zahlungsfähig werden. Hier handelt es sich bisher noch um kleinere Beträge, die aber in den nächsten Jahren bedeutsam werden können, wenn die verschärften Auflagen der EnEV voll durchschlagen und 2012 nochmals erhöht werden. Von Verwaltern und bestimmten Banken werden Wohngemeinschaften bereits Kreditaufnahme empfohlen, um Modernisierungen und Auflagen der EnEV bezahlen zu können. Auch daraus können Mithaftungen für zahlungsunfähige Eigentümer entstehen, die es zu berücksichtigen gilt. Bei Modellrechnungen wird überwiegend verschwiegen, dass solche Risiken bestehen.
Aus Änderungen der Kostenverteilung
Eigentümer haben inzwischen die Kostengestaltungsmöglichkeiten entdeckt, die sich aus § 16 Abs. 3 und 4 WEG seit dem 1.7.2007 eröffneten. Mehrheitlich können jetzt laufende Betriebskosten und Kosten der Verwaltung nach anderen Maßstäben beschlossen werden, als dies bisher der Fall war. Mit der qualifizierten Mehrheit können einzelnen Eigentümern oder Minderheiten auch Kosten einer Instandhaltung allein auferlegt werden. Der einzelne Eigentümer ist vor solchen nur ihn belastenden Beschlüssen nicht mehr geschützt, so dass die daraus entstehenden Kostenrisiken neu einzukalkulieren sind.
Aus Zusatzkosten für gerichtliche Verfahren
Die seit dem 1.7.2007 erhöhten Streitverfahren, die sich erst aus § 16 Abs. 3 und 4 und § 22 Abs. 1, 2 und 3 ergeben haben, können den Eigentümer, egal ob er auf der Kläger– oder Beklagtenseite steht, erheblich belasten. Da die Gesetzgebung schwammig abgefasst wurde, ist derzeit der Ausgang eines Verfahrens kaum voraussehbar. Deshalb sollte jeder Eigentümer zumindest die Kosten einer Rechtschutzversicherung nebst Selbstbeteiligung in seine Wirt-schaftlichkeitsberechnung einbeziehen.
Aus Leerstandszeiten bei der Vermietung
Die veröffentlichten Rentabilitätsberechnungen zur vermieteten Eigentumswohnung kranken daran, dass übliche Leerstandszeiten bei einer erforderlichen Neuvermietung und sonstige Mietausfälle nicht eingeflossen sind.
Wer sich also zu entscheiden hat, ob er eine Eigentumswohnung erstmals erwerben will, sollte des- halb eine eigene Berechnung unter Berücksichtigung aller möglicher Kosten erstellen und sich der erforderlichen Rücklagen in liquidem Geld versichern.
Dazu sollten dann noch die Erfahrungen von langjährigen Eigentümern aus der Umfrage* von Hausgeld-Vergleich e.V berücksichtigt werden:
Frage: Sind die in “MEINE WOHNUNG” Nr. 3/2009 geschilderten Zustände übertrieben?
Antwort: Ja: 8 % - Nein: 92 %
Frage: Hat sich die Situation für Eigentümer nach der Änderung der WEG zum 1.7.2007 verbessert?
Antwort: Ja: 5 % - Nein: 95 %
Frage: Müssen sich die gesetzlichen Rahmenbedingen ändern?
Antwort: Ja: 88 % - Nein: 12 %
Frage: Können Sie derzeit den Kauf einer Eigentumswohnung empfehlen?
Antwort: Ja: 9 % - Nein: 91 %
* Derzeit haben sich 342 Teilnehmer an der Befragung beteiligt.
Die Zwischenbilanz unserer Umfrage zeigt, dass die Meinungen geteilt sind, also ein JEIN zur Eigentumswohnung. Die überwiegende Zahl der Äußerrungen bestätigt unsere Schilderung und unsere generellen Forderungen:
  • Verbraucherschutzgerechte Neuausrichtung des WEG.
  • Erfordernis von Befähigungs- und Führungsnachweisen für Verwalter.

Da Kritiker eher dazu neigen, sich zu äußern, können die vorstehenden Ergebnisse nicht repräsentativ sein, sondern allenfalls die Zustimmung zu unserem Bericht aufzeigen.
Hier sind deshalb noch einige Gegenstimmen zur Abrundung Ihrer Meinungsbildung:
Auszüge von Eigentümern, die die Schilderungen von Hausgeld-Vergleich e.V. für übertrieben hielten:

„Subjektiv im jeweiligen Fall mögen die Einlassun-en korrekt sein, aber sie müssen als übertrieben gelten, weil sie nicht repräsentativ sind. Die schweigende Mehrheit der zufriedenen Eigentümer bleibt unbeachtet. Die Situation nach der Änderung des WEG hat sich gebessert, weil die Eigentümerversammlung an Gestaltungsmöglichkeit gewonnen hat. Somit kann ich als Beirat besser zum Wohl der Gemeinschaft arbeiten, indem ich geeignete Vorschläge einbringe. Ja, es gibt sicherlich noch Verbesserungsbedarf, z.B. bei der Qualifikation der Hausverwalter oder beim Abbau der Vorschriftenflut oder eine richtige Buchhaltung wäre zu fordern statt der Einnahmen-/Ausgabenrechnung.
Egoismen einzelner Eigentümer müssen „gedeckelt“ werden.
Eigenbrötler sollen sich ein Einfamilienhaus kaufen.
Wer sich selbst in den Mittelpunkt stellt, darf keinesfalls eine ETW kaufen.“
Egoe

„Ich finde die Klagerei der einzelnen Eigentümer für sehr übertrieben. Eigentumswohnungen kosten nur die Hälfte eines Hauses. HV sollen für wenig Geld alles gut machen. Die Beiräte sind selten bereit, sich in die jeweilige Problematik reinzudenken. Die meisten ET wollen nicht Beirat werden. Sie sind ewige Besserwisser, Meckerer und zuletzt noch wie unwissendes Stimmvieh.“
Schem


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