Die eigenen vier Wände stehen auf der Wunschliste der Bundesbürger an oberster Stelle. Nach wie vor sind die Rahmenbedingungen für den Kauf einer Immobilie derzeit noch bestens. Finanzierungskredite sind dann günstig, wenn das, was beliehen werden soll als auch der Kreditnehmer als „kreditwürdig“ beurteilt werden.
Aber ist der Kauf einer Immobilie für den Normalverdiener heute noch erstrebenswert und zur Altersvorsorge zu empfehlen?
Das ist die Frage an Sie (unser Fragen befinden sich am Ende der Schilderungen).

Die Eigentumswohnung war seit Beginn in den 50er Jahren in Südwestdeutschland als „Streithäusle“ verschrieen. Hier bei Hausgeld-Vergleich e.V. ist der Eindruck entstanden, dass sich daran nichts geändert hat.

Sehr häufig wird die Meinung geäußert, dass sich die Situation mit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes ab 1.7.2007 weiter unvorteilhaft entwickelt hat.
Das Mitspracherecht des einzelnen Wohnungseigentümers ist eingeschränkt worden und Regelungen der Teilungserklärung, die bisher eine Rechts– und Kostensicherheit darstellten, wurden der Beliebigkeit von Mehrheiten geopfert. Die Kosten für die gerichtliche Gegenwehr haben sich um 300% verteuert und die teilweise schwammige Abfassung des Gesetzes machen Gerichtsverfahren durch die weite Auslegungsfähigkeit durch das jeweilige Gericht zu einem wirtschaftlichen Risiko.

Ob man mit einer erworbenen Eigentumswohnung Freude hat, liegt vor allem an der Qualität eines Hausverwalters, den das Gesetz zur Verwaltung einer Wohnanlage vorschreibt.
Einem geschickt agierenden unseriösen Hausverwalter ist der einzelne Eigentümer aber nahezu hilflos ausgeliefert, denn der Gesetzgeber hat die Position des Hausverwalters mit den §§ 23 bis 28 WEG stark ausgestaltet.

Trotzdem hat der Gesetzgeber aber bis heute keine Vorsorge dafür getroffen, dass das Verwalteramt nur derjenige ausüben darf, der über einen Befähigungs- und tadellosen Führungsnachweis verfügt - eigentlich unvorstellbar, denn dem Verwalter müssen gesetzlich erhebliche Vermögenswerte anvertraut werden.

Dass solch ein System zur Selbstbedienung der Verwalter führen kann, stellte die Münchner Staatsanwaltschaft anlässlich von Schmiergeldfällen bereits im Jahre 2004 fest.

Überhöhte Hausgeldlasten in den einzelnen Kostenpositionen sind auf fehlendes Interesse an günstigem Einkauf des Verwalters zurückzuführen. Bauliche Veränderungen der Wohnanlage werden mit normalen Instandhaltungen in einer Beschlussfassung zusammengefasst, um möglichst große Handwerkeraufträge vergeben zu können. Viele Hausverwalterverträge enthalten immer noch Sonderhonorare, die sich prozentual an den Geldausgaben bemessen, so dass die Verwalter mit hohen Ausgaben ihre Einkünfte nach oben schrauben können - das ist Selbstbedienung pur.

Misstrauischen Eigentümern wird die Einsicht in ihre eigenen Abrechnungsunterlagen verweigert, so dass sie diese erst vor Gericht erstreiten müssen.
Gewonnene Urteile werden von Verwaltern ignoriert. Die betroffenen Eigentümer müssen dann ihr Recht im Zwangsvollstreckungsverfahren zusätzlich durchsetzen.
Die Verfahren ziehen sich wegen der Überlastung der Gerichte über Jahre hin, so dass Schadensersatzansprüche gegen Verwalter in der Regel undurchsetzbar werden und meist verjähren.

In Jahresabrechnungen werden die Kontoverläufe verschwiegen. Dann kann nicht festgestellt werden, ob Geld der Eigentümer verschwunden ist. Viele Verwaltungsbeiräte, die die Abrechnung des Verwalters überprüfen sollen, sind überfordert oder kungeln wegen besonderer Vergünstigungen mit Verwaltern.

Den Höhepunkt der Ungerechtigkeit stellt aber inzwischen der neue § 16 Abs. 4 WEG dar, der ab 1.7.2007 mit der Änderung des Gesetzes neu eingeschoben wurde. Danach kann eine Mehrheit beschließen, dass einzelne Eigentümer oder Minderheiten hohe anfallende Kosten für die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum allein zu tragen haben, obwohl sie jahrelang in die Instandhaltungsrücklage einbezahlt haben.
Der Gesetzgeber hat damit Egoistengruppen ermöglicht, einzelne Eigentümer oder kleine Gruppen finanziell abstrafen zu können.

Kritische Eigentümer, die sich bemühen, unhaltbare Zustände zu beseitigen, werden gemobbt und bluten sich finanziell an den Gerichten aus. An Gerichten hat sich im Laufe der Jahre eine verwalter- und mehrheitsfreundliche Rechtssprechung entwickelt.
Dies liegt auch daran, dass es üblich ist, an ordnungsgemäßen Zuständen interessierte Eigentümer als “Querulanten” und “Störer” zu bezeichnen. Solche Titulierungen können auch bei Richtern zu Vormeinungen führen.

Der Gesetzgeber hat dem Verwalter das Recht eingeräumt, dem von ihm engagierten Anwalt 4,5 Gebühren zu bezahlen und zudem noch eine Zusatzhonorierung gemäß § 27 Abs. 2, Ziff. 4 WEG aufzupacken. Da der Eigentümer-Anwalt nur 2,5 Gebühren erhält, scharen sich die Fachanwälte um die Verwalter, was zu einer Chancen-Ungleichheit vor Gericht führt.

Den Eigentümer trifft heute eine unüberschaubare Gesetzes- und Verordnungsflut, die langsam zur Aushöhlung des Selbstbestimmungsrechts über das Eigentum führen.
Wenn der Gesetzgeber z.B. unwirtschaftliche Investitionen in energetische Sanierrungen mit der EnEV vorschreibt (siehe auch News und Infos), so kann die Freude am Eigentum verloren gehen.

Deshalb unsere Umfrage 2009 unter Wohnungseigentümern:
Unsere Fragen lauten:
1. Sind die vorstehenden Schilderungen von Eigentümern übertrieben? o ja o nein
2. Hat sich aus Ihrer Sicht Ihre Situation nach der Änderung des WEG zum 1.7. 2007 verbessert? o ja o nein
3. Müssen sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen ändern? o ja o nein
4. Können Sie derzeit den Kauf einer Eigentumswohnung empfehlen? o ja o nein
Antworten bitte senden an:
Hausgeld-Vergleich e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn
Fax: 09154/914721, E-Mail: hausgeld-vergleich@t-online.de
Derzeitige statistische Ausgangslage zum Kauf einer Eigentumswohnung
Einkommensentwicklung:
Der Nettorealverdienst pro Beschäftigten ist seit 1992 rückläufig.
Das Realeinkommen ist von 17.500 € (1992) auf rund 15.500 € (2007) gefallen.
Demgegenüber sind die Wohnnebenkosten, insbesondere durch die gesetzlichen Auflagen und Steuern, kontinuierlich gestiegen.
Bevölkerungsentwicklung:
Es ist ein Rückgang der Bevölkerung von derzeit 82 Millionen auf 76-79 Millionen im Jahre 2030 zu erwarten.
Mittelfristig gibt es keinen Mehrbedarf an Wohnraum, was die Anmietung erleichtern und den Verkauf erschweren wird.
Mietobjekt-Leerstände:
Die Leerstandsquote 2007 betrug 3,1% in den alten Ländern und 11,4% in den neuen Ländern.
Wer vermieten will, sollte Mietausfälle einkalkulieren.
Preisauswirkungen:
Bis 1993 waren Wertsteigerungen bei Eigentumswohnungen üblich.
Seitdem stagnieren die Preise in den alten Bundesländern.
Im Osten sind die Preise um ca. 20% gefallen.
Die Nettokaltmietensteigerungen liegen unter der Inflationsrate.
Zusammenfassung:
Daraus folgt, dass derjenige, der sich mit dem Kauf einer Eigentumswohnung beschäftigt, weder mit realen Wertsteigerungen seiner Immobilie noch mit Preiserhöhungen bei Vermietung rechnen sollte.
Daten-Quelle:
Statistisches Bundesamt, GdW-Statistik
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