- Basierend auf realen Fällen -
In Hausgeld-Vergleich e.V. hat eine Diskussion darüber angestoßen, ob das, was der Gesetzgeber mit seinem Wohnungseigentumsgesetz und dessen praktischer Auslegung durch die Gerichte Eigentümern zumutet, auf Dauer Bestand haben soll.
Grund dafür sind die Erfahrungen mit vielen Klagen in ganz Deutschland, die nur deshalb einleitet werden mussten, da Verwalter den Anspruch der Wohnungseigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung entweder missachten oder auch teilweise nicht wissen, was darunter zu verstehen ist.
Der Gesetzgeber hat auch den unseriösen Verwalter mit solchen Kompetenzen ausgestattet, dass er praktisch machen kann, was er will, bis ihm nicht ein Gericht seine Grenzen aufzeigt.
Unseriöse Verwalter abzulösen oder von ihnen Ersatz für angerichtete Schäden zu erhalten, gestaltet sich in der Praxis als ein unzumutbarer Hürdenlauf mit geringen Chancen, zum Ziel zu kommen.
Wir haben hier beispielhaft nur einige Fälle aus unserer Praxis aufgeführt, die aufzeigen, in welcher aufwändigen Weise vorzugehen ist und wie die Erfolgschancen sind.
  1. Sie erhalten keine Einsicht in Abrechnungen, Angebote und sonstige Unterlagen?

    Wenn Sie das Verhalten des Verwalters nicht akzeptieren wollen, so müssen Sie auf auf Einsichtsgewährung klagen. Wenn Sie nachweisen können, dass Sie vorher erfolglos um Einsicht nachgesucht haben und den Verwalter dabei nicht „schikaniert„ haben, werden Sie die Klage vor Gericht gewinnen (Zeitdauer je nach Auslastung des Gerichts 3-9 Monate) und dem Verwalter die Kosten des Verfahrens auferlegt.
    Die Einsichtsgewährung erhalten Sie also durch das Gericht dann zugesprochen, wenn dem Verwalter für den Sachverhalt in der Eigentümerversammlung bereits von der Mehrheit desinteressierter Eigentümer Entlastung erteilt wurde. Ihre Erkenntnisse aus der Einsichtnahme kommen also nach dem Zeitpunkt, wo Sie diese benötigt hätten.
    Selbst wenn Sie das Urteil in Händen haben, kann dies der Verwalter wiederum ignorieren.
    Dann sind Sie gezwungen, Ihren gerichtlichen Anspruch auf Einsicht im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen.

  2. Sie erhalten keine Kopien von Schriftstücken?

    Dann müssen Sie auf Herausgabe von Kopien gegen Kostenerstattung klagen und begründen, weshalb Sie keine Einsicht nehmen konnten (Verfahrensdauer und Ablauf siehe unter 1.)

  3. Sie wollen vom Verwalter eine Auskunft (mündlich oder schriftlich gestellt).

    Regen Sie sich nicht auf, wenn Ihr Verwalter Ihre Anfrage ignoriert.
    Einen Anspruch auf Auskunft des einzelnen Eigentümers gegenüber dem Verwalter hat der Gesetzgeber nicht geregelt. Es besteht zunächst nur der Anspruch auf Auskunft in der Eigentümerversammlung. Also warten Sie geduldig auf Ihren Einsatz in der Versammlung, bis Sie Rederecht erteilt bekamen. Eine Klage wegen nicht erteilter Auskunft wäre zwecklos, da der Verwalter zur Auskunft nur in der Eigentümerversammlung verpflichtet ist.

  4. Der Verwalter korrigiert einen Fehler zu Ihrem Nachteil in Ihrer Abrechnung nicht.

    Dann müssen Sie Ihre Einzelabrechnung mit einer Klage anfechten, sofern die Eigentümer die Gesamtabrechung und die Einzelabrechungen in der Versammlung genehmigt haben, wie das in Deutschland die Regel ist (Handheber und Ja-Sager haben in Deutschland traditionell immer die Mehrheit).
    Die Eigentümer und die meisten Beiräte kennen Ihre Einzelabrechnung nicht.
    Ein Fehler in Ihrer Abrechnung, der Sie mehr belastet, tangiert deshalb Ihre Miteigentümer nicht sondern begünstigt diese. Und trotzdem haben die anderen Eigentümer vom Gesetzgeber die Kompetenz, Ihre persönliche Einzelabrechnung zu genehmigen!
    Ein blinder Richter darf nicht urteilen, da er sich keinen Eindruck von der Sache verschaffen kann, über die er zu richten hat.
    Einem „blinden“ Eigentümer hat der Gesetzgeber ein Urteil in „Ihrer Sache“ aber nicht verwehrt.
    Das versteht zwar keiner - vermutlich nur der Gesetzgeber.

    Und damit das Tollhaus noch perfekter wird, dürfen Sie nicht gegen den Verwalter klagen, der den Fehler in Ihrer Abrechnung verursacht hat, sondern nur gegen die „blinden“ Eigentümer.
    Alles verstanden? Ist doch eigentlich ganz einfach und logisch, oder?

    Und da der Verwalter den Anwalt beschafft und beauftragt, der schließlich erklären wird, dass die „blinden“ Eigentümer ja die Klage mit ihrer dummen Zustimmung verursacht haben, bekommt der Verwalter-Anwalt mehr Geld als Ihr Anwalt.
    Das macht 2 Anwaltsgebühren mehr aus, so will es der Gesetzgeber.
    Und wenn der Verwalter wegen des Ergebnisses noch mehr an „seinen Anwalt“ zahlen will, dann darf er das auch. Hierfür hatte der Gesetzgeber Verständnis und deshalb hat er dem Verwalter mit dem § 27 Abs. 2, Ziff 4 WEG noch ein „zweites Sahnehäubchen“ für dessen Anwalt gestattet.

  5. Die Jahresabrechnung enthält ungenehmigte Ausgaben des Verwalters, die Sie nicht akzeptieren wollen.

    Eine Klage gegen die Abrechnung ist zwecklos, da die Ausgabe erfolgt ist, egal ob ohne Berechtigung. Die Abrechnung ist somit nach dem Gesetz und im Sinne der Gerichte richtig, wenn die Addition stimmt, egal was addiert wurde. Die Additionen sind nur plausibel darzustellen.

    Sie müssen statt dessen gegen die Entlastung des Verwalters klagen, denn die ist nahezu in jeder Eigentümerversammlung eine Selbstverständlichkeit (Handheben oder Ja-Sagen ist nun mal die bekannte deutsche Tugend).

    Wenn das Gericht Ihren schlüssigen Klage-Argumenten gefolgt ist und die Entlastung aufgehoben wurde, dann müssen Sie warten bis zur nächsten Eigentümerversammlung.
    Bis dahin hoffen Sie, dass der Verwalter Ihren beantragten TOP aufnimmt:
    „Geltendmachung von Schadensersatz gegen Verwalter“.

    Wenn der Verwalter sich weigert, diesen für ihn unvorteilhaften Tagesordnungspunkt aufzunehmen, dann klagen Sie auf Aufnahme des TOPs beim Gericht.

    Ignoriert der Verwalter das für Sie positive Klageergebnis, dann erheben Sie die Zwangsvollsteckungsklage - wie bereits bekannt.

    Ist der TOP dann aufgenommen (inzwischen sind mindestens 2 Jahre vergangen, wenn es bei einer Instanz geblieben ist), dann versuchen Sie einen Mehrheitsbeschluss zu bekommen, der Sie zur Schadensersatzklage mit Hilfe eines Anwalt bevollmächtigt.

    Bekommen Sie keine Mehrheit, z.B. weil der Verwalter seine Vollmachten zur Ablehnung erfolgreich mit einsetzte, so klagen Sie gegen den Negativbeschluss, beanstanden die Vollmachtsverwendung und vergessen nicht den Verpflichtungsantrag, Sie und den Anwalt mit der Schadensersatzklage zu beauftragen. Sonst läuft die Klage ins Leere.
    Die Klage richtet sich gegen die anderen Eigentümer nicht gegen den Verwalter.
    Das ist klar und so will es der Gesetzgeber.

    Zwangsläufig werden Sie vom Verwalter und den anderen Eigentümern gemobbt, da Sie ja “ständig nur unnötig klagen“ und ”soviel Kosten verursachen”.

    Inzwischen sind mindestens 3 Jahre vergangen und das Gericht teilt Ihnen zu Ihrer erst dann möglichen Schadenersatzklage mit, dass ein Anspruch gegen den Verwalter inzwischen verjährt ist und Sie die Kosten Ihrer nutzlosen und mutwilligen Klage zu tragen haben, plus Anwaltskosten des Verwalters.

    Jetzt haben Sie aber endlich Glück.
    Dieser Anwalt des Verwalters erhält keine Mehrungsgebühr von 2 weiteren Anwaltsgebühren.
    Es soll schließlich gerecht zugehen. Wenigstens in dieser letzten Angelegenheit.

“Danke Gesetzgeber, wir haben Deine klaren Ziele verstanden”, das meint zumindest Hausgeld-Vergleich e.V.
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